В 2024 году рынок жилой недвижимости московского региона удивил практически полным отсутствием ценовой динамики. По данным аналитического центра www.irn.ru, средний прирост стоимости «квадрата» в «старой» Москве составил всего 0,8% (272,5 тыс. руб. за кв. м), что даже ниже официальной инфляции (8,9%). Цены, по сути, весь год «топтались на месте».
Основные итоги 2024 года
- Универсальная «стабильность»: цены росли и падали в пределах статистической погрешности. Для сравнения, в 2022 году хотя и вышли в ноль, но внутри года были и периоды роста, и периоды снижения. В 2024-м же колебания стоимости практически не отражались на итоговых цифрах.
- Сегментация рынка: дешевое жильё (старые панельные пятиэтажки, советская типовая панель) показало минимальный рост или даже незначительную отрицательную динамику (около ±0,1%), в то время как более качественный кирпичный фонд прибавил до 1,5%.
- Разница по округам: самую заметную положительную динамику продемонстрировали Северный (+2,2%) и Центральный (+2,1%) округа, тогда как Северо-Западный (-1,1%) и Юго-Восточный (-1,2%) снизились в цене.
Прогноз на 2025 год: осторожный оптимизм
- Влияние макроэкономики. При сохранении умеренно-позитивных сигналов (снижение инфляции, стабилизация курса рубля) мы ожидаем, что цены в 2025 году могут плавно приподняться на 2–4% в «старой» Москве и до 3–5% в ряде наиболее перспективных локаций Подмосковья. Основным двигателем станет покупательский спрос на комфортное жилье среднего ценового сегмента и отдельные ликвидные проекты в ближнем Подмосковье.
- Дифференциация спроса и предложения. Покупатели все чаще выбирают квартиры с хорошей инфраструктурой и транспортной доступностью. Поэтому растёт диспропорция между высоколиквидными вариантами и неликвидом в отдалённых районах слабо развитой инфраструктурой. Подобный разрыв по качеству будет определять дальнейшую политику ценообразования.
- Подмосковье в фокусе. Столь «спокойный» 2024 год укрепил позиции пригородных проектов, привлекающих инвесторов более низким порогом входа. В 2025 году интерес к покупке жилья в Подмосковье сохранится, особенно для проектов на стадии строительства, ориентированных на семейную аудиторию.
- Роль ипотеки. Льготные ипотечные программы могут продолжить поддерживать рынок, но их условия, вероятно, будут пересматриваться. При сохранении приемлемых ипотечных ставок спрос может постепенно восстанавливаться, стимулируя небольшие ценовые колебания в сторону роста.
Таким образом, если в 2024 году рынок недвижимости Москвы и Подмосковья продемонстрировал «застывшую стабильность», то в 2025-м можно ожидать небольшое оживление цен. Основные драйверы – сохранение доступных ипотечных программ, выборочное «точечное» повышение спроса на более качественное жилье, а также традиционно высокие ожидания в отношении столичного и ближнего пригородного рынка. С точки зрения оценочной компании «ПрофЭксперт», умеренный рост стоимости недвижимости в 2025 году представляется наиболее вероятным сценарием, хотя резких скачков вверх или вниз не ожидается.
