В России существует множество мифов о вложениях в недвижимость. Многие люди уверены, что приобретение жилья — это наилучший способ инвестирования, а аренда квартиры — идеальный источник пассивного дохода.
Однако, если взглянуть на рынок критически, становится очевидно, что это не всегда так. Рост цен на жилье не всегда существенно превышает инфляцию, а процесс продажи недвижимости может быть длительным и сложным. Кроме того, доход от аренды составляет всего 6-7% от стоимости квартиры, и после учета коммунальных платежей, налогов, затрат на услуги риелторов и ремонта, реальная прибыль оказывается минимальной. Поэтому многим семьям выгоднее продать лишнюю недвижимость и вложить средства в более доходные финансовые инструменты.
В развитых странах, таких как США, инвестирование в недвижимость происходит через ценные бумаги. Существуют инвестиционные фонды, которые позволяют людям участвовать в строительстве и управлении недвижимостью. Обычно такие фонды владеют удачно расположенными объектами, например, крупными торговыми центрами, и распределяют доходы от аренды между акционерами в виде дивидендов.
С 1980-х до 2007 года стоимость недвижимости значительно возросла. Этот период стал причиной формирования у нескольких поколений людей особого уважения к недвижимости. Старшие поколения и их потомки уверены, что лучшим вариантом для инвестиций являются квартиры в крупных городах или дома у моря. Эта точка зрения имеет основания, так как последние 30-40 лет поддерживали их мнение. Однако никто не может гарантировать, что такая тенденция будет продолжаться. Если рассматривать ситуацию в долгосрочной перспективе, то недвижимость в основном служит для сохранения капитала, а не для получения пассивного дохода. Пассивный доход можно получить лишь благодаря усилиям, вложенным в управление вашей или чужой недвижимостью. Возможно, стоит рассмотреть возможность инвестирования в объекты, которые смогут приносить доход, чтобы разнообразить ваш инвестиционный портфель, например, добавив новую категорию активов.
Как узнать цену покупки недвижимости?
Существует метод для вычисления справедливой стоимости недвижимости. Этот показатель обычно равен 3-4 годовых доходов семьи. Таким образом, можно рассчитать среднюю стоимость для различных регионов. Например, если в Москве средняя зарплата составляет 150 тысяч рублей, то для семьи с месячным доходом в 300 тысяч рублей это будет 3 миллиона 600 тысяч рублей в год. Умножив эту сумму на 3 или 4, вы получите справедливую цену для двухкомнатной квартиры, основанную на уровне располагаемого дохода населения.
Стоимость недвижимости может увеличиваться по двум основным причинам. Первая — это высокий спрос со стороны покупателей, что обеспечивает возможность продажи объектов. Вторая причина заключается в росте издержек, особенно если строительство осуществляется с использованием импортных материалов.
Существует такой показатель, как P/R, который представляет собой соотношение цены недвижимости к годовому доходу от аренды. На фондовом рынке это называется P/E, то есть срок окупаемости, а в недвижимости — P/R, что также указывает на срок, за который можно вернуть вложенные средства. Например, для российских акций этот показатель составляет 4.
В недвижимости у каждого свои параметры. Я советую людям просто позвонить в любое риелторское агентство и сказать: "У меня есть квартира, я хочу ее продать, пожалуйста, оцените ее". Риелтор приходит, смотрит и говорит, что квартира стоит 15 миллионов. Если вам нужны деньги быстро, вы можете согласиться на 14-13 миллионов. Но если вы хотите сдать квартиру в аренду, риелтор также сообщит вам, сколько это будет стоить. Допустим, это 70 тысяч в месяц. Умножив на 12, вы получите годовой доход от аренды.
Если ваш P/R меньше 10, это явный сигнал к покупке, так как недвижимость окупится менее чем за 10 лет. В этом случае выгоднее жить в ней, чем арендовать. Если P/R находится в диапазоне от 10 до 15, стоит обратить внимание на локацию. Вам должно нравиться это место, например, наличие хорошей школы для детей. Если вы планируете оставаться здесь в течение следующих 15 лет и, возможно, улучшить жилищные условия, то такая разница в показателе может быть оправдана. Если же P/R превышает 15, то, скорее всего, аренда будет более выгодной, чем покупка.
Доход от владения жилой недвижимостью за последние 10 лет сопоставим с доходом от инвестирования в портфель дивидендных акций за тот же период.
Возможно, это связано с благоприятным циклом, но аналогичные выводы можно сделать и относительно акций. Я полагаю, что в следующие 10 лет можно ожидать сопоставимую доходность.
Инвестиции в дом своей мечты, расположенный в желаемом месте и окруженный родной землей, которая обеспечивает вас тем, что вы любите, могут быть весьма удачными. Вложение в свою мечту, как правило, является хорошей идеей.
В последние четыре года на мировом рынке наблюдается рост арендных ставок на недвижимость. Получая арендную плату от своей собственности, я считаю, что в случае серьезного экономического кризиса она может снизиться в три раза, а в условиях продолжения экономического бума — вырасти вдвое. При покупке недвижимости сейчас, я бы ориентировался на негативные прогнозы по арендным ставкам.
Когда требуется принять решение о покупке недвижимости, я обращаю внимание на три ключевых показателя:
Во-первых, важно, чтобы данная недвижимость могла быть легко сдана в аренду собственными силами. Если на рынке аренды наблюдается дефицит или предложение превышает спрос, лучше воздержаться от покупки.
Во-вторых, стоимость недвижимости не должна превышать сумму арендных платежей за 10 лет. Хорошо, если в эту сумму также включены расходы на качественный ремонт и обновление мебели.
В-третьих, затраты на обслуживание — налоги, коммунальные платежи, ремонт — должны составлять не более 10% от арендной платы.
Как правило, рынок предлагает объекты, которые соответствуют хотя бы одному из этих условий. Если вы не можете найти недвижимость, удовлетворяющую всем требованиям, стоит подождать или искать более подходящие варианты в другом месте.
Выводы:
- Если вам больше нравится работать с реальными объектами, то недвижимость будет лучшим выбором. Заботы не так уж много, рынок развит. Немного размышлений при покупке и ремонте, а также осторожности при сдаче в аренду — и вы получите такую же доходность от недвижимости, как и на фондовом рынке при пассивном инвестировании.
- Если вам больше нравится работать с цифрами и решать задачи с помощью программного обеспечения, избегая общения с людьми, то фондовый рынок станет для вас оптимальным вариантом. Анализируйте балансы, ищите перспективные и здоровые компании, спокойно переключайтесь между акциями и облигациями в зависимости от рыночной ситуации — и ваша прибыль будет в среднем в 1,5-2 раза выше, чем в недвижимости.
- Если вы не хотите ничего делать, просто покупайте самые дивидендные и ликвидные акции крупных корпораций, не менее десяти штук с равными долями, и не беспокойтесь — держите их на протяжении десятилетий. Это даст вам доход, сопоставимый с недвижимостью, но без лишних хлопот.