Государство может изъять земельный участок под строительство газопровода, электростанции или нового микрорайона, а также если собственник использует землю не по назначению. В статье разберемся, как проходит процедура изъятия участка, какую при этом компенсацию выплатят собственнику, и как выбрать участок для покупки, чтобы минимизировать риск его изъятия.
Когда государство может изъять участок
Изъятие возможно в ряде случаев.
При строительстве или реконструкции государственных объектов:
- автомобильных и железных дорог федерального и местного значения;
- объектов электро-, водо-, тепло- и газоснабжения, горячего и холодного водоснабжения и водоотведения;
- объектов связи;
- атомных объектов и сопутствующей инфраструктуры;
- инженерно-технических сооружений, коммуникаций и объектов связи, построенных для защиты государственных границ;
- объектов космической отрасли.
Изъятие земельных участков допускают, если нельзя выбрать для строительства или расширения другое место. Строительство должно быть обосновано в утвержденном проекте развития территории, а решение об изъятии участка — принято не позднее шести лет с момента утверждения проекта.
При комплексном развитии территорий. Например, при расширении мегаполиса местные власти могут принять решение о строительстве нового микрорайона на месте дачных участков или небольшого поселка.
При создании или расширении особо охраняемых территорий федерального и регионального значения: государственных парков и заповедников, природных заказников, дендрологических парков и ботанических садов. Земля, на которой они расположены, перейдет в собственность государства.
При проведении работ, связанных с недропользованием. По закону недра принадлежат государству: если на какой-либо территории обнаружат нефть или газ, правительство заберет ее у собственника для разработки новых месторождений и добычи полезных ископаемых. Также участок могут изъять под захоронение опасных отходов — это тоже относится к категории недропользования.
При реквизиции в связи с техногенными катастрофами, стихийными бедствиями, эпидемиями, вооруженными конфликтами. Реквизиция может быть временной – после устранения опасности участок вернут. Но если земле нанесен значительный ущерб, и ее больше нельзя использовать по назначению, например, при радиоактивном заражении – собственник получит компенсацию.
При исполнении международных договоров, если изменился статус приграничных территорий. Например, в 2004 году Россия передала Китаю часть приграничных земель Большого Уссурийского острова, на котором находились тысячи садово-огородных и других участков.
Если выявлен факт нецелевого использования, например, на участке сельскохозяйственного назначения собственник построил базу отдыха или продуктовый магазин. Сначала владельцу пришлют предупреждение и дадут время на устранение нарушений. Затем — оштрафуют, и только потом региональная администрация может подать в суд иск об изъятии земли. На практике такие случаи происходят редко.
При конфискации земельного участка, который получен преступным путем, например, если суд доказал, что участок оформлен в собственность по поддельным документам или получен в качестве взятки. Также участок могут забрать за долги, например, если человек не платит кредит, и банк подал в суд. В этом случае государство не выплачивает компенсацию за изъятую собственность.
Как проходит процедура изъятия земельного участка
Решение об изъятии участков могут принимать федеральные и региональные органы исполнительной власти.
Устанавливают собственника участка через запрос в Росреестр либо через суд, если участок получен в собственность до 1998 года.
Принимают решение об изъятии: в документе указывают изымаемые участки и расположенные на них постройки, цель изъятия и ссылку на документ, на основании которого происходит изъятие, например, постановление областной администрации.
Орган власти сообщит о принятом решении в течение 10 рабочих дней: опубликует информацию на сайте, направит копию решения в Росреестр и собственникам участков. Если фактический адрес собственника неизвестен, он все равно будет считаться уведомленным со дня публикации решения. Срок действия документа – три года.
Проводят оценку и рассчитывают размер компенсации, в нее включают:
- рыночную стоимость участка и возведенных на нем объектов, например, дома, скважины, теплицы и т. д.;
- убытки, которые понесет собственник, такие, как расходы на переезд;
- упущенную выгоду, если владелец на участке законно занимался предпринимательством — выращивал на продажу фрукты или разводил домашнюю птицу.
Пример:
Восемь лет назад Александр купил участок 25 соток на Алтае, а в 2024 году администрация решила изъять землю под строительство газопровода.
Рыночная цена одной сотки на момент изъятия – 65 тыс. ₽, значит за весь участок Александру должны выплатить 65 000 х 25 = 1 625 000 ₽.
Кроме того, собственник потратил на благоустройство участка:
Подключение электричества – 100 тыс. ₽
Бурение скважины – 140 тыс. ₽
Летний домик, теплица, забор, хозяйственные постройки – 850 тыс. ₽
Эти расходы государство также должно компенсировать, но их нужно подтвердить документами или заказать независимую оценку каждого объекта, например, дачного домика.
Также Александр выращивал на продажу клубнику и зелень. В 2023 году он заработал на этом 600 тыс. ₽. Эту сумму тоже нужно включить в расчет компенсации как упущенную выгоду.
Важно!
За постройки, возведенные после опубликования решения об изъятии, государство не заплатит. Также не заплатят за недвижимость, которая не соответствует целевому назначению участка.
Проект соглашения можно и нужно обсуждать с властями, но требования необходимо обосновать. Если собственник считает, что сумма компенсации низкая, он может заказать независимую оценку за свой счет и предоставить результаты. А также подсчитать убытки и упущенную прибыль, подтвердив их документами.
Вместо денежной компенсации государство может предложить другой участок. А если он окажется меньше изымаемого – выплатить разницу в рыночной стоимости. Компенсация положена и собственникам, и арендаторам. Если владельцев несколько, они получат компенсацию пропорционально своей доле.
Присылают собственнику проект соглашения об изъятии, в нем прописан порядок и сроки компенсации. Если письмо вернулось назад, владелец участка все равно считается уведомленным. Проект нужно подписать и в течение 90 дней отправить обратно в орган власти. Если собственник этого не сделал, администрация подает в суд иск о принудительном изъятии.
Подписывают соглашение об изъятии, если стороны договорились о размере и сроках компенсации. Если собственник не согласен с предложенными вариантами, то может подать в суд и оспорить размер компенсации.
Как подстраховаться от изъятия участка
Нельзя угадать заранее, где федеральные или региональные власти решат через 10 лет строить завод, новый микрорайон или дорогу. Но для тех, кто только собирается покупать участок, будет полезно изучить, какие у властей планы на развитие близлежащих территорий.
Узнать, не попадает ли участок в зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). Например, строительство жилых домов запрещено на территориях, попадающих в охранные зоны газопроводов и водопроводов, в санитарно-защитные зоны линий электропередач. А если участок находится рядом с государственным заповедником, есть вероятность, что природоохранную зону расширят, и землю заберут.
Выяснить, какие ЗОУИТ расположены в интересующей местности, можно с помощью публичной кадастровой карты:
- в поисковую строку вбить кадастровый номер участка;
- в меню кликнуть «ЗОУИТ»: сервис выделит все зоны с ограничениями зеленым цветом;
- нажать курсором на любую зону, чтобы посмотреть, какие там действуют ограничения.
Изучить генеральный план и правила землепользования и застройки интересующего муниципального образования на его сайте или в Федеральной государственной системе территориального планирования. Можно зайти в местную администрацию лично.
В градостроительном плане есть сведения о разрешенных видах использования земель, которые входят в муниципальное образование, о допустимом проценте застройки от площади участков, минимальных отступах домов от границ участка и санитарно-защитных и охранных зонах различных объектов.
В генеральном плане поселения можно найти информацию о том, какие объекты планируют строить и какие участки изымут для государственных нужд, а также план развития инфраструктуры, санитарные зоны вредных объектов и производств, например, мусорных полигонов.
Пообщаться с местными жителями, почитать местные форумы и группы в соцсетях. Если рядом с поселением находится, например, свинокомплекс, люди будут жаловаться на неприятный запах и сброс отходов в местные водоемы. А при соседстве с мусоросжигательным заводом едкий дым может распространяться на километры – об этом тоже будут говорить в интернете.
Покупать землю с подходящим видом разрешенного использования, например, если нужен участок под строительство частного дома – выбирать индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) или личное подсобное хозяйство (ЛПХ). А если на земле планируется построить глэмпинг или базу отдыха – земли рекреационного назначения.
Иногда предприниматели покупают под бизнес сельскохозяйственные участки, поскольку они дешевле ИЖС, и налог на имущество в пять раз меньше. Но в случае ужесточения законодательства или массовых проверок бизнес рискует потерять большие деньги, ведь все постройки, не соответствующие разрешенному использованию земли, заставят сносить.
Накопить на желанный земельный участок можно с помощью вклада «Зимние мечты» в Ак Барс Банке с повышенной ставкой для новых клиентов — до 21,5% годовых.
Также читайте в нашем журнале: