Советы от эксперта Олега Беденко (Снежинск)
Апартаменты, гостиничные номера, студии, жилые юниты, доходная жилая недвижимость, и т.д. – названий много, но общее одно: это нежилые (коммерческие) помещения, в которых можно временно жить. Принципиальное различие: в гостиничном номере нет зоны кухни (чайник не в счет), в апартаментах несколько комнат, в одной из них есть кухня; в студии кухня находится в одном помещении с жилой комнатой. Если нет нужды в регистрации и нет несовершеннолетних детей, можно жить очень долго. Но! В нежилых помещениях действуют совсем другие требования и правила, чем в обычной квартире. Покупатель сам отвечает за свою недвижимость, и нужно учесть много нюансов, чтобы жить или получать доход. Что нужно знать и проверить перед покупкой? Поехали:
1) Размер и имя застройщика – совсем не решающий фактор: из пяти-десяти проектов один может провалиться в продажах. Даже у опытного застройщика, поскольку руководить именно этим проектом будет «дальний родственник на доверии», или просто проект «не задался», но продавать всё равно нужно.
2) Изучите документы на землю – там должен быть синоним слов «гостиница» или «жилое», любые другие слова могут иметь негативные последствия. Правильный вид разрешенного использования земли – очень важная причина сохранения ваших вложенных денег. Лучшие варианты ВРИ, коды: 2.1- 2.6 или 4.7; 5.2.1. Изучите классификатор: приказ Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 (ред. от 23.06.2022) "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков".
Если остались вопросы по назначению земельного участка – идите за советом к практикующему судебному юристу, но не к риелтору! (он с продажи зарабатывает до 4% ваших денег и «плохого не посоветует», но может умолчать или «не заметить» важные детали.
3) Если на сайте есть заключение государственной экспертизы по строительному проекту – это еще не значит, что у объекта будет рост вторичной стоимости, или стабильная прибыль для инвестора. Экспертиза также не решающий фактор, а гарантирует только то, что здание не упадет, крыша не потечет и соблюдены нормы для нежилых (!) зданий/помещений. Экспертиза не рассматривает сроки строительства и сроки подключения сетей, вопросы эксплуатации комплекса, как и процент выплаты инвестору.
4) Запросите у продавца строительные чертежи (из раздела АР) желаемого апартамента с указанием внутренних размеров, посмотрите количество апартаментов на этаже, количество лифтов, ширину коридоров. В рекламных материалах не только нет размеров, но и могут быть другие пропорции помещения или занижена толщина стен. Запросите выдержки из раздела ПОЗУ(ПЗУ) с графикой – сколько зданий будет, на каком расстоянии друг от друга стоят – с точными размерами. Посмотрите парковки – сравните количество мест с количеством номеров и сделайте выводы.
5) Инженерная инфраструктура оценивается экспертизой, но проверить при возможности стоит. Технические подключения могут быть выданы на подключение к проектируемым магистральным сетям, которые к моменту постройки зданий могут не существовать.
Если комплекс загородный, даже если удаленный район города – разберитесь с водоотведением, это самая сложная и дорогая техническая сеть. Воду можно условно недорого поднять и очистить до питьевого качества из скважины, а вот очистные сооружения и место сброса использованной воды – на порядок более дорогая инженерная система.
6) Если планируете сами жить в своих апартаментах – оцените всю инфраструктуру целиком. Где поесть? Где магазин? Какие там цены? Где оставлять свою машину на длительный срок? Как добраться до ближайшего городского поселения? Как через шлагбаум на въезде к вам приедут ваши гости?
7) Не стоит ограничиваться картинками и видеороликами при выборе. Физически посетите место застройки – на машине, пешком, на велосипеде, на самолете. Для начала поймете наличие и качество дороги, время в пути. Если застройщик пишет 10 минут – это неполная информация. Пешком? В гору или вниз? На такси в час пик? На месте, после осмотра периметра будет понятно окружение вашей будущей недвижимости – вид из окон, шумные объекты поблизости и т.д. Узнайте температуру воздуха зимой и летом. Посмотрите, как ходит солнце в этом месте.
На саму стройплощадку вас могут не пустить даже в сопровождении – можно обойти вдоль забора и заглянуть за него. При въезде на стройплощадку должен быть информационный щит со схемой объекта – на нем можно посмотреть расположение корпуса, в котором будет приглянувшийся вам объект. Обычное дело, когда корпуса стоят тесно и из всех окон определенных апартаментов будет вид на стену соседнего здания, или еще похуже вариант.
В местном муниципалитете посмотрите генеральный план развития территории, какая недвижимость появится рядом по плану города. Посмотрите санитарно-защитные зоны соседних объектов минимум до 5 км (карта ЗОУИТ, градостроительного зонирования). Сравните реальную локацию с номером земельного участка ПКК Росреестра (публичная кадастровая карта).
Сравните фасады зданий в рекламных буклетах с реальными. Если объект на ранней стадии – читайте договор, там обычно есть общее описание здания снаружи и довольно полное описание именно вашего объекта внутри.
8) Обязательно разберитесь, куда вы инвестируете, – в жилой комплекс или в гостиничный. Между ними есть более пятидесяти существенных различий, начиная от общего количества персонала на территории до конструкции замка на входной двери. В жилом комплексе каждый собственник «сам за себя», цену за аренду назначает сам, и на соседей по этажу у вас нет реального влияния. В гостинице/отеле, тем более под брендом опытного оператора, будет единая ценовая политика и полный порядок, но и расходы выше.
Если комплекс совмещает в одном здании (или вообще на одном этаже) гостиничные и жилые студии, крепко подумайте, какую именно покупать. Риски очевидные – сразу после открытия гостиничные номера уже стараются зазвать гостей, а жилые еще в ремонте и шуме. После полного окончания ремонта владельцы-одиночки жилых студий обязательно устроят демпинговую историю с «отельными» номерами. В итоге выиграют только гости, а владельцы останутся без прибыли.
Попробуйте сами оценить заполняемость комплекса в «низкий сезон»: зачем поедут сюда гости? Есть ли существенные скидки, какие элементы комплекса привлекут гостей? К примеру, осень-весна-лето на горнолыжном курорте. Если комплекс действующий, поживите сами несколько дней, поговорите с персоналом, узнайте реальную заполняемость.
9) Источники формирования дохода:
9.1 Первичное удорожание объекта происходит между покупкой недвижимости на «котловане» и заселением готового объекта. Вторичное ежегодное изменение стоимости зависит от качества работы УК в гостиничном комплексе или популярности объекта для жилого комплекса. В горизонте 10 лет увеличение цены на 10% выше общей инфляции – уже хороший результат. В ежегодное удорожание на 25%+ выше инфляции можно верить, но реальность всегда удручающе другая.
Если застройщик обещает увеличение вторичной цены на 39% в год, предложите подписать договор, что сам застройщик у вас купит за такие деньги.
9.2 Регулярный денежный доход от аренды недвижимости – в случае гостиничного комплекса опять целиком зависит от УК. В жилом комплексе – зависит от вас: сначала нужно найти правильных долгосрочных «жильцов», а затем умудриться раз в год повышать стоимость ежемесячной аренды. Если сдавать посуточно в аренду самостоятельно – рабочий вариант, но это уже не пассивный доход, а полноценная ежедневная работа в сфере гостеприимства.
10) Что обязательно должно быть в договоре купли-продажи (инвестирования) №1:
- приложение с планировкой апартаментов с точными размерами всех комнат, размерами окон, высотой потолка;
- приложение со схемой расположения апартаментов в конкретном здании, на конкретном этаже;
- приложение со схемой расположения всех зданий на данной строительной площадке, с точным указанием здания, где находится ваш будущий объект.
Все эти приложения по строительным номерам и названиям должны соответствовать разрешению на строительство;
- договор №2 на отделку и меблировку помещения, с указанием всего того, что обещали в рекламном проспекте (включая полотенца и чайные ложки) с обязательным сроком сдачи работ. Учтите, акт приема-передачи готовой отделки нужно подписывать лично и в определенный срок. Будьте готовы, что в первоначальной рекламе стоимость номера будет указана без оборудования номера, а цена оборудования обычно от 0,5 млн руб. и выше, в зависимости от площади номера.
- договор №3 на услуги управляющей компании в части содержания помещения и прилегающей территории (всё, что значится в обычной жировке). С большой особенностью: должны быть указаны точные сроки ремонта после повреждения номера, и порядок компенсации недополученной прибыли.
- договор №4 на услуги УК в части управления вашими апартаментами – сколько процентов вы получаете и от чего именно? От общих сборов «комплекса» или от заселения именно вашего номера? Какие методы контроля за выручкой у вас есть? Что будет, если «в сезон» именно ваш номер случайно будет пустым? Как вы сами можете жить в своем номере? Как попадать на территорию?
Все договоры нужно читать в комплексе, причем в спокойной обстановке – там может быть от пяти до 40 листов юридического текста. Проверьте все полномочия лица, подписывающего договор, возьмите себе копии.
Все фразы должны толковаться однозначно – если есть сомнения, требуйте замены формулировки. Помните, что «соглашение сторон» — это не документ с подписями – это выражение воли сторон. Если одна сторона «не согласна», никаким судом не заставить поставить подпись.
Будьте готовы к тому, что через пару месяцев вы приедете в тот же офис, всё замечательно, вам рады, фирма процветает – но все люди другие, и директор новый. И новые люди будут читать буквально по договору, что именно они вам должны или что должны вы.
Все четыре договора нужно подписать с застройщиком одновременно. Если пошли рассказы о срочной необходимости подписать только договор №1, а остальные «обязательно потом», это повод уйти сразу и спокойно, уносите свои деньги обратно! На рынке много объектов в продаже. Если апартаменты лично для себя – договоры №1 и №3 нужны точно, №2 – по ситуации.
Выводы
Что же является решающим фактором при покупке доходных апартаментов? Ответ на поверхности: это анализ и изучение вами всех (!) деталей и особенностей данного объекта. Самостоятельный расчет доходности в конкретной локации.
Некоторые, даже крупные застройщики вольно понимают арифметику, и обещают в своей рекламе 100 рублей средний доход от номера, из них: 49 руб. на содержание и расходы; 29 руб. УК берет за работу; 49 рублей получает инвестор.
Если вы прочитаете только последнюю строчку, не посчитав самостоятельно, откуда возьмутся деньги на выплату инвестору, не будет у вас прибыли, будет разбитое корыто. На этой оптимистичной ноте и закончим.
Если застройщик хочет получить ваши деньги честно, на все десять пунктов у вас будут ответы и понимание, что учитывать при работе с такой недвижимостью, и как следствие – уверенность в своих долгосрочных вложениях.