Публикую текстовую версию записки от 15.01.2025 г. Посмотреть видеоверсию Вы можете ЗДЕСЬ.
ВНИМАНИЕ!!!
В видеоверсии есть ссылка на реквизиты судебного акта, а также мои комментарии к нему.
В сегодняшнем деле, Верховный Суд РФ ответил на несколько вопросов, связанных с определением и защитой общего имущества МКД:
1. Как определить что относится к общему имуществу МКД.
2. Какое значение имеет регистрация права в ЕГРН на общее имущество за конкретным лицом.
3. Как нужно квалифицировать иск о защите права на общее имущество МКД.
4. Применяется ли исковая давность к иску о защите права на общее имущество МКД.
После строительства МКД застройщик зарегистрировал за собой право на нежилое помещение, расположенное в этом доме. После этого застройщик был признан банкротом, а его конкурсный управляющий включил это помещение в конкурсную массу.
Собственники помещений в МКД не согласились с такой ситуацией. В суде они сослались на следующие обстоятельства.
Спорное помещение используется как комната консьержа. В этой комнате размещены блок управления запирающего устройства входной группы (домофон), сервер системы видеонаблюдения, блоки и пульты управления пожарной сигнализации МКД, узел распределения системы отопления 1-го этажа МКД и каналы электроснабжения этажных щитов всего МКД. Исходя из этого указывалось на то, что спорное помещение является общим имуществом МКД. Поэтому оно не может продаваться с торгов по долгам застройщика.
Рассмотрев дело, суды указали следующее.
Изначально право на спорное помещение было оформлено за застройщиком. Застройщик нес расходы на его содержание, в т.ч. платил налог на имущество. Кроме того, суды указали на пропуск срока исковой давности, поскольку сведения о регистрации права за застройщиком были включены в ЕГРН более трех лет назад и об этом должно было быть известно всем собственникам.
Верховный Суд РФ указал следующее.
К общедомовому имуществу могут относиться не только помещения технического назначения, но и предусмотренные проектом здания помещения, предназначенные для удовлетворения санитарно-бытовых потребностей сотрудников управляющей организации, хранения инвентаря собственников, нахождения поста охраны или консьержа и пр. Основным критерием для отнесения того или иного имущества к общему имуществу является его функциональное назначение, предполагающее его использование для обслуживания более одного помещения в здании.
В рассматриваемом случае судами установлено, что спорное помещение представляет собой комнату консьержа, то есть рабочее место лица, оказывающего услуги по обслуживанию МКД. В ответ на вопрос суда представитель конкурсного управляющего в судебном заседании подтвердил, что спорное нежилое помещение использовалось для размещения консьержа.
Спорное помещение изначально при постройке здания проектировалось застройщиком как комната консьержа. Это следует из проекта планировки коммерческих помещений первого этажа. Лицевой счет на помещение был открыт только после инициирования судебного спора. До этого момента расходы на его содержание оплачивались в составе расходов на общедомовые нужды.
В условиях проектирования застройщиком и последующей эксплуатации спорного нежилого помещения как комнаты консьержа такое имущество квалифицируется как общее имущество дома, поэтому факт регистрации в ЕГРН права собственности на спорное нежилое помещение за должником не имеет правового значения.
Закон устанавливает запрет на отчуждение доли в общем имуществе МКД отдельно от отчуждения принадлежащего собственнику помещения.
Следовательно, в данном случае отсутствовали основания для включения спорного помещения в конкурсную массу должника. При этом то обстоятельство, что в настоящий момент спорное помещение реализовано конкурсным управляющим на торгах, не препятствует восстановлению нарушенных прав собственников.
В рассматриваемом случае воля заявителей очевидно направлена на защиту права на общее имущество МКД, в связи с чем суду для правильного разрешения спора надлежало определить подлежащие применению нормы материального права и предложить заявителям уточнить требования с учетом преследуемого ими материально-правового интереса.
Применяя нормы об исковой давности, суды не учли, что в ходе рассмотрения настоящего обособленного спора заявители не раз указывали на то, что помещение из владения собственников не выбывало, то есть виндикационное требование ими не заявлялось. Требование заявителей направлено на защиту от нарушения их прав, не связанного с лишением владения (негаторный иск). Исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца помещения в многоквартирном доме об устранении нарушения права на общее имущество, владение которым собственниками не утрачено.
С учетом изложенного, судебные акты были отменены и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Подборка записок по жилищным спорам ЗДЕСЬ
Рекомендую подписаться на:
группу ВКонтакте по жилищным спорам ЗДЕСЬ
мою страницу ВКонтакте: https://vk.com/nenashev
телеграмм канал Записки Путёвого Юриста