Собственники ипотечной недвижимости серьезно ограничены в правах на нее: дом или квартира остается в собственности банка до полного погашения кредита. Соответственно, для продажи жилья, по которому не выплачена ипотека, придется обязательно получить одобрение сделки от банка-залогодержателя.
Продажа ипотечного жилья осложняется и тем, что многие покупатели не рассматривают объекты залога, так как считают, что сделки купли-продажи ипотечных квартир – это сложно, долго и рискованно. Отчасти, это так. Тем не менее существуют реальные способы продать недвижимость в ипотеке.
Способы продажи квартиры с невыплаченной ипотекой
Самый простой способ продать недвижимость под залогом – досрочно закрыть остаток ипотечного долга, сняв с квартиры обременение и проведя сделку по стандартной схеме купли-продажи. При этом банк-залогодержатель обязан выдать собственнику все документы и самостоятельно передать информацию о снятии обременения в соответствующие органы. Однако погасить кредит досрочно могут далеко не все, и в этом случае на помощь приходят альтернативные схемы продажи ипотечного жилья.
- Продажа недвижимости вместе с кредитными обязательствами. Распространенная схема передачи обязательств – переоформление ипотеки на покупателя. Остаток долга выплачивает новый собственник, который обязательно должен соответствовать требованиям банка-кредитора к заемщикам. В частности, он должен иметь хорошую кредитную историю и стабильный доход.
- Погашение задолженности и продажа квартиры по сделке, которую ведет сам банк. Заключается трехсторонний договор (продавец-банк-покупатель), а для хранения денег покупателя до регистрации его права собственности в Росреестре открывается счет-аккредитив.
Как получить одобрение банка: новые правила
Осенью 2024 года вступили в силу изменения в закон №102-ФЗ «Об ипотеке», позволяющие заемщикам самостоятельно продавать недвижимость под залогом для расчетов по долговым обязательствам. Банки не имеют права отказывать в самостоятельной продаже – за исключением случаев, когда было запущено исполнительное производство, и на залоговое имущество уже наложено взыскание.
Согласно новым правилам, достаточно подать соответствующее заявление в банк, который обязан рассмотреть его в течение десяти рабочих дней. Важно: банк-залогодержатель не только согласует процедуру продажи, но также устанавливает минимальную цену, ниже которой квартиру нельзя продать по закону.
У собственника есть четыре месяца на то, чтобы продать ипотечное жилье, зарегистрировать переход права собственности и полностью рассчитаться по кредитным обязательствам. При необходимости срок может быть увеличен по согласованию с банком.
Особенности продажи ипотечного жилья с материнским капиталом
Если для покупки жилья в ипотеку был использован материнский капитал, потребуется получить согласие не только от банка, но и от органов опеки – даже если доли детей пока что не выделены. Сделка обязательно должна быть альтернативной: продавая квартиру, вы обязаны купить другую с лучшими или равнозначными условиями проживания.
Закон разрешает продавать недвижимость с вложенным маткапиталом только в том случае, если при этом соблюдаются имущественные права детей. То есть, если им были выделены доли в установленном размере. В то же время, выделить детские доли в квартире с непогашенной ипотекой сложно. Банки неохотно дают на это согласие, так как доли несовершеннолетних серьезно затрудняют продажу залоговой квартиры в случае неспособности заемщика выплачивать кредит. Одобрить выделение долей детям можно разве что при небольшом остатке долга. Если банк все же не дает согласие, заверьте у нотариуса обязательство выделить детские доли в новом жилье.
Какие документы потребуется собрать
- Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности.
- Банковский договор ипотечного кредитования.
- Договор залога имущества.
- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
- Для собственников, состоящих в браке – нотариально заверенное согласие супруга/супруги и свидетельство о браке.
- При проживании в квартире несовершеннолетних – согласие органов опеки.
- Заключение экспертной оценки стоимости недвижимости.
Возможные риски
Сделки с ипотечным жильем несут определенные риски для продавцов и покупателей. Так, продавцы рискуют не найти покупателя, который будет удовлетворять всем требованиям кредитора, а сама сделка может затянуться надолго.
Для покупателей риски будут минимальными лишь в том случае, если продавец сам досрочно гасит задолженность и продает жилье без обременения. В противном случае есть вероятность того, что реальный долг по ипотеке окажется больше, чем согласованная цена. Еще один способ минимизировать риски – заключение сделки, которую ведет сам банк, тщательно проверяющий недвижимость перед выдачей кредитов и ее продажей.