На рынке новостроек Ленобласти - вполне себе зимняя погода: с виду - затишье, но под толстым слоем снега идет напряженная работа.
Застройщики и покупатели приспосабливаются к новым реалиям.
За год средние цены предложения в регионе выросли на 8,2% - ниже уровня инфляции. Для сравнения: в городских спальных районах рост цен составил 10,8%, в пригородных (Пушкинский, Колпинский, Курортный, Петродворцовый) - 12,4%.
Разная динамика вполне объяснима: в области заполучить площадку и согласовать проект можно проще и быстрее. К концу года в Ленобласти сосредоточилась почти половина выставленных на продажу квартир, если считать в целом по агломерации. А спрос по-прежнему составляет около 30%.
Главными конкурентами областным ЖК по-прежнему остаются проекты в пригородных районах. Жилищное строительство в центре и в «спальниках» сокращается, в пригородах и в области - растет. Доля пригородных районов в общем спросе на первичное жилье выросла с 7% в 2021 году до 15% в 2024-м.
Постепенно меняется география жилищного строительства. Всеволожский район остается главной территорией новостроек. (Хотя фраза «больше всего жилья в Петербурге строят во Всеволожском районе» звучит дико, но так оно и есть).
Однако Мурино в этом году ушло с первого места в рейтинге (см. табл. 2), в Новосаратовке уже строят больше. Кудрово вообще выбыло из первой «десятки»: там теперь занимаются обустройством и социалкой. Понятно, что и по количеству сделок Всеволожский на первом месте: 16,7 тысяч квартир в 2023-м году, более 12 тысяч - в 2024-м. (См. табл. 1).
Уточняем: цифры, которые приводит сервис bnMAP.pro не безупречны, и могут отличаться от данных Росреестра. Но это единственный сервис, которые приводит данные по районам.
Так вот: по количеству ДДУ ни один из городских районов со Всеволожским соперничать не может. В Невском, Московском, Пушкинском - в 2-2,5 раза меньше продаж строящегося жилья.
Увеличиваются объемы строительства в Ломоносовском районе, за счет Новоселья и Лаголово.
В целом, по предварительным данным, объем продаж в области будет примерно на 20% ниже, чем в 2023 году. В основном за счет второго полугодия: после отмены льготных программ продажи сильно притормозили.
Но сокращение спроса пока не приводит к существенному снижению цен.
В декабре цены на новостройки Ленинградской области выросли на 1,3%. Текущий уровень составляет 159 434 рубля за квадратный метр. За последний месяц цены выросли во всех прилегающих к Петербургу районах.
Диапазон прироста: от 0,3% в Гатчинском до 2,1% в Ломоносовском. Там поднялись ценники в ЖК «NEWПИТЕР», «Полис Новоселье», «Квартал Лаголово» и «Экография». Кроме того, в феврале открылись продажи в ЖК «GloraX Новоселье».
В ценовом рейтинге лидирует Всеволожский район: в среднем - 162 077 рублей за «квадрат». Для сравнения: в спальных районах Петербурга средний уровень цен предложения - 286 583 рубля за «квадрат». На 43,5% выше. Соответственно, стандартная «единичка» в области обойдется в 6,8 млн рублей, в городе - в 12 млн рублей.
По итогам 12 месяцев в «плюсе» все локации. Заметнее других, на 19,7%, подросли ценники в Сертолово. Там подорожали объекты в ЖК «Veren Nort Сертолово», «Sertolovo Park», «Новая история» и открылись продажи в ЖК «Lovo» и «Патио».
Самым дорогим местом вблизи Петербурга стабильно и с большим отрывом является Кудрово (более 200 000 рублей за квадратный метр). Внизу рейтинга расположились Романовка со Щеглово (около 115 000).
Цены, приведенные в данном обзоре, в известной мере условны. Многие застройщики (не все!) дают серьезные скидки - до 15-20%. Покупатель с «живыми» деньгами - редкий и желанный гость; если он не будет торговаться - в отделе продаж могут обидеться.
С 1 января Центробанк вводит дополнительные ограничения: под запретом «субсидированные ставки», сделки с перечислением части суммы на аккредитив, со спонсированием первого взноса и т. д.
Из маркетиновых инструментов у застройщиков остается только рассрочка. Из действующих госпрограмм - семейная ипотека. Во втором полугодии в Ленобласти по «семейке» выдавали (в среднем) 550 кредитов в месяц. И еще 15-20 займов - по IT-ипотеке.
Господдержка закончилась, забудьте.
Добро пожаловать в реальный мир.