Если оказалось, что ДГИ не мог приватизировать объект недвижимости, но продал его.
Ситуации, о которых пойдет речь в этой статье, скорее являются исключениями. Понятно, что Департамент имущества не продает чужую недвижимость, а проводит приватизацию имущества, находящегося в собственности города Москвы.
Поэтому приобретая недвижимость на торгах ДГИ, покупатель не сомневается в надежности продавца и в юридической чистоте сделки.
Но иногда бывает, что:
- ДГИ приватизировал имущество (помещение, здание, земельный участок), которое на момент приватизации было зарегистрировано как имущество города Москвы,
- покупатель заплатил в городской бюджет деньги за купленный объект недвижимости;
- впоследствии оказалось, что право собственности на это имущество у города отсутсвовало.
Обычно это выясняется, когда отсутствие у города права собственности на проданную недвижимость устанавливает суд.
То есть, какие-то лица, о существовании которых покупатель мог и не догадываться, оспаривают право собственности города на имущество, которое город уже благополучно продал. И если суд признает, что права собственности на проданный объект у города не было, то сделка по его продаже будет недействительной.
Или другой пример: ДГИ провел продажу имущества с нарушениями (например, нарушил преимущественное право арендодателя на покупку данной недвижимости), в связи с чем торги и заключенный с покупателем договор признаются судом недействительными.
Естественно, что в таком случае покупатель недвижимости не может быть её собственником. Всё, что ему остается, это потребовать от ДГИ вернуть оплаченные в бюджет деньги.
Как показывает практика, возврат денег в такой, казалось бы, очевидной ситуации, далеко не всегда проходит автоматически и гладко.
Как покупателю вернуть оплаченные в бюджет деньги? - Подать в суд иск к ДГИ.
Обычно покупатель объекта недвижимости привлекается к участию в деле по иску к ДГИ лица, оспаривающего право собственности города на объект или оспаривающего торги по продаже имущества покупателю.
Участвуя в этом деле, покупатель узнает о решении суда по этому делу. Признает ли суд право собственности города на этот объект или нет? Согласится ли суд с тем, что при продаже недвижимости покупателю были допущены нарушения?
Если суд установит, что объект принадлежит другому лицу и/или признает торги и договор продажи имущества покупателю недействительными, нужно:
- сразу направить в Департамент имущества требование о возврате уплаченных в бюджет денег;
- если ДГИ ответит отрицательно или ответит размыто (размытым обычно бывает любой ответ, кроме: "уже переводим Вам деньги"), стоит обратиться в арбитражный суд с иском о взыскании с ДГИ в пользу покупателя уплаченных в бюджет денежных средств как неосновательного обогащения.
Суды предпринимателей с Департаментом городского имущества. Примеры успешных возвратов денег из бюджета из практики.
Наш клиент (юридическое лицо) в 2020 году приобрел у города на торгах подвальное помещение в жилом многоквартирном доме.
Право собственности города на помещение было зарегистрировано еще в 2007 году. Сумма договора составила более 6 миллионов рублей, в т.ч. НДС. Деньги были оплачены в бюджет.
После покупки помещения нашим клиентом жильцы дома обратились в суд c иском к ДГИ и нашему клиенту о признании проданных департаментом помещений общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме и, соответственно, указали, что право собственности на эти помещения принадлежит жильцам.
После долгих судебных разбирательств суд признал помещение собственностью жильцов. Окончательно разбирательства завершились в 2023 году. Получилось, что Департамент имущества продал нашему клиенту не принадлежащие ему помещения.
Здесь пришла очередь уже нашего клиента сначала потребовать от ДГИ возвратить полученные по недействительной сделке деньги, а потом и подать в Арбитражный суд города Москвы иск к ДГИ о взыскании уплаченных в бюджет денежных средств.
При рассмотрении дела департамент активно возражал против нашего иска, однако, мы добились принятия решения суда (дело № А40-114818/2023) в пользу нашего клиента. ДГИ еще подал на решение апелляцию и кассацию.
То есть, казалось бы, в такой очевидной ситуации, когда департамент очевидно продал не принадлежащее ему имущество, вернуть уплаченные за это имущество деньги для покупателя хотя и возможно, но далеко не просто.
И это дело далеко не единственное. И основания для оспаривания собственности покупателей на купленную недвижимость могут быть различными.
Если в первом деле ДГИ получил имущество с нарушением жилищного законодательства, то в другом деле (А40-232845/2024) Департамент городского имущества продал недвижимость с нарушением преимущественного права арендатора на ее приобретение.
Соответственно покупатель также оплатил в бюджет стоимость купленной недвижимости, а потом его договор купли-продажи с городом был признан недействительным судом.
В этом деле департамент также активно возражал против удовлетворения иска и возврата денег несостоявшемуся покупателю недвидимости. Тем не менее, суд удовлетворил иск покупателя.
Есть, конечно, и немало других аналогичных дел с участием Департамента городского имущества г. Москвы.
Договор купли-продажи недвижимости признан недействительным. Стоит ли ждать от ДГИ автоматического возврата оплаченных покупателем денежных средств?
Все эти ситуации, которые были предметом рассмотрения арбитражного суда, показывают, что если:
- договор купли-продажи недвижимости был признан недействительным,
- а департамент не спешит возвращать покупателю из бюджета уплаченные по недействительному договору деньги,
несостоявшемуся покупателю нет смысла ждать у моря погоды, а стоит сразу подавать иск к ДГИ в суд о взыскании оплаченных в бюджет денежных средств.
Если Вы оказались в такой ситуации, Вам необходимо подать в суд иск к Департаменту городского имущества или Вам нужно разрешить другой спор с государственным органом в арбитражном суде, например, о взыскании задолженности по государственному контракту или, наоборот, "отбить" взыскиваемую госзаказчиком неустойку и т.п., наши юристы имеют большой опыт и значительную экспертизу в этих вопросах.
Мы сможем и будем рады Вам помочь!
или позвоните по телефону +7 495 646 11 67.
Подписывайтесь на наш Дзен-канал, чтобы узнавать больше о решении проблем бизнеса в арбитражных судах и взыскании задолженностей юридических лиц и государственных органов!