В конце 2020 г. в Градостроительный кодекс РФ были внесены поправки, существенно изменяющие порядок комплексного развития территорий, в частности, были определены виды комплексного развития территорий (КРТ), порядок принятия решения о КРТ и его реализации, изъятия объектов, попадающих в зону КРТ.
Многие регионы страны воспользовались возможностью обновить как ветхий жилой фонд, так и устаревшие промышленные территории, которые с увеличением площадей населённых пунктов оказались практически в центрах городов.
В Московской области КРТ в основном направлено на расселение аварийных домов и возведение на их месте новых жилых микрорайонов. Например, изменения, внесённые в Правила землепользования и застройки города Ивантеевка, предусматривают снос ветхого жилья и строительство на его месте новых жилых комплексов и сопутствующей инфраструктуры на 85 га (около 15% площади города), но ни реновация имеющихся промышленных территорий, ни освоение новых не планируется.
В Москве, по данным сайта https://krt.mos.ru/ в основном планируется КРТ промышленных территорий и неиспользуемых участков. На их месте более чем в половине случаев также будут возводиться жилые комплексы, но предусмотрено строительство промышленных и общественно-деловых кварталов.
После принятия решения о КРТ собственникам объектов, попавших в зону КРТ, направляется предложение реализовать проект КРТ самостоятельно. Если собственники согласны, в течение 45 дней они уведомляют о своём согласии, согласовывается проект и сроки работ, заключается соглашение о КРТ. Если собственники не могут или не хотят реализовывать проект, территория КРТ выставляется на торги, победитель торгов заключает договор о КРТ и в ходе его реализации выкупает у собственников принадлежащие им объекты по рыночной стоимости.
Вместе с тем, в понятной и последовательной процедуре КРТ есть существенный пробел: законодательно не установлен срок между принятием решения о КРТ и заключением договора на его реализацию. Так, значительная часть зон КРТ в Москве установлена в 2022 году, однако до настоящего момента договоры на реализацию большинства из них не заключены и могут не заключаться ещё неограниченное время.
При этом, нахождение объекта в зоне КРТ создаёт для его собственника сложности как с использованием в настоящий момент (нельзя получить разрешение на строительство, затруднительно изменить вид разрешённого использования земельного участка, уточнить его границы, получить в аренду или собственность), так и с планированием будущего использования, ведь предсказать, когда нужно будет заключать договор о КРТ или освобождать объект в связи с изъятием невозможно. В результате собственники, узнав о включении их объекта в зону КРТ, предпочитают как можно быстрее продать объект, опасаясь необходимости за 45 дней договориться с соседями и сделать проект КРТ или за 90 дней освободить объект, получив за него несправедливую компенсацию.
Для большей заинтересованности собственников объектов в КРТ представляется целесообразным регламентировать срок, в течение которого орган, принявший решение о КРТ, обязан направить собственникам предложение о реализации КРТ, и срок, в течение которого необходимо организовать торги, если собственники отказались реализовывать КРТ своими силами. Наличие такого срока позволит собственникам создать точный план своих действий, связанных с КРТ, и либо заранее разработать собственный проект КРТ, который не успеет устареть до момента реализации, либо подготовиться к изъятию объекта (оформить все недостающие документы, уведомить арендаторов и согласовать с ними условия освобождения объекта, подготовить документы, обосновывающие убытки от изъятия, с помощью которых может быть значительно увеличена компенсация за объект).
Необходимо отдельно отметить, что опасения относительно размера компенсации, устанавливаемого гораздо меньше рыночной стоимости, зачастую беспочвенны. Действительно, в соглашении об изъятии собственнику скорее всего предложат минимально возможную сумму, однако не обязательно соглашаться на неё, так как при наличии разногласий размер компенсации устанавливается судом на основании судебной экспертизы, по результатам которой подлежащая выплате сумма может быть увеличена в несколько раз.
Таким образом, на наш взгляд, не нужно торопиться с продажей объекта, попавшего в зону КРТ: процедура дорабатывается, и скоро станет для собственников расположенных в зоне КРТ объектов удобным инструментом для инвестирования или способом перенести свою деятельность в новые помещения, приобретенные за счёт компенсации за изъятые.
Маргарита Махрова
Руководитель отдела земельно-имущественных отношений Юридической фирмы «Ляпунов Терехин и партнеры»