Перед покупкой земельного участка важно провести всестороннюю проверку, чтобы избежать скрытых рисков. С помощью нашего партнера, руководителя практики ЮС КОГЕНС по земле и недвижимости мы собрали для вас основные рекомендации.
Любая проверка недвижимого имущества делится на два блока: проверка объекта и проверка субъекта.
Объект
Земельный участок, здание, строение, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства.
1. Сверяем характеристики объекта с фактической ситуацией на местности (площадь, наличие самовольных перепланировок, посадка здания, соблюдение строительных норм и правил при посадке здания).
2. Запрашиваем сведения из ИСОГД (ЗУ)*, в том числе разрешительные документы на строительство.
3. Проверяем основания возникновения права (копии документов с отметками Росреестра о регистрации).
4. Проверяем зарегистрированные права в ЕРГН или БТИ (в зависимости от органа, регистрировавшего право).
Субъект
Продавец, который, в свою очередь, может быть представлен, как физическое лицо, юридическое лицо или орган власти.
1. Проверяем продавца и его супруга(у), если они имеются, юрлицо (если продавцом является компания) на наличие признаков неплатежеспособности (банкротства), предусмотренных пунктом 3 статьи 213.6. Закона о банкротстве с помощью всех доступных фильтров и ресурсов.
2. Проверяем наличие лиц, имеющих право на проживание в объекте. Справка формы 9 или выписка из похозяйственной книги. Это касается жилой недвижимости.
Что должно насторожить?
! Частая смена собственников. Если недвижимость буквально переходит "из рук в руки", а последний собственник владел ею меньше года - это повод задуматься о скрытых недостатках и рисках, непорядке в документах, неочевидных обременениях.
! Нерыночная цена сделки. Недвижимость продают дешево и "срочно"? Это причина еще раз внимательно пройтись по всем пунктам наших рекомендаций и поискать подвох.
! Признаки неплатежеспособности продавца. Может случиться, к примеру, ситуация, когда продавец на грани банкротства пытается обналичить активы, но как только сама процедура банкротства начнется, сделку могут развернуть и передать имущество в конкурсную массу, а покупатель окажется в очереди из кредиторов. Срок давности для таких действий по общему правилу - 3 года.
! Способ оплаты (наличные). Ситуация может быть такой же, как в предыдущем пункте, однако в случае расчетов наличными, а не через банковский счет, у ваших финансов не останется документарно подтвержденного следа, и вы не сможете доказать, что действительно передали деньги продавцу.
Юридический чекап
Когда недвижимость приобретается для предпринимательских целей, и стоимость ее существенно превышает цену квартиры, например, имеет смысл обратиться за профессиональной оценкой сделки.
Мы проверим правоустанавливающие документы, выявим обременения (залог или арест), оценим юридические риски, включая споры и претензии третьих лиц.
В итоге вы получите детальный отчёт с результатами проверки и рекомендациями, чтобы уверенно принимать решения и защищать свои инвестиции.
Подробности об этом юридическом чекапе здесь https://legalcheckup.ru/ddland
Другие чекапы ЮС КОГЕНС:
Подготовка к амнистии по дроблению бизнеса
Ноу-хау и служебные произведения: защита ключевых знаний
Проверка бизнеса (Due Diligence) перед покупкой
Cрeck-up типовых договоров компании
Полезные ссылки:
Росреестр https://rosreestr.gov.ru
Служба судебных приставов https://fssp.gov.ru
Федресурс (информация о банкротстве) https://fedresurs.ru
Мой арбитр (каталог судебных дел) https://my.arbitr.ru
_________________________
*Информационная система обеспечения градостроительной деятельности.