Инвестиции в офисы ОАЭ приносят высокую доходность. В этой статье разберёмся, что происходит на рынке офисной недвижимости Дубая, пристально рассмотрим один офис премиум-класса — ENARA от Omniyat, а также объясним, как заработать на апгрейдах офисов.
Обзор рынка коммерческой недвижимости в Дубае
Для начала введём в курс дела — что происходит на рынке коммерческой недвижимости в Дубае. В статье говорим только про офисную недвижимость.
Рост спроса. Рынок коммерческой недвижимости в Дубае растёт вместе с деловой активностью. За последние 12 месяцев он вырос на 22,4%.
Основные потребители в Дубае — это бизнес-сервисы (например, IT-компании), их доля составляет 27%, и банки (доля — 29%).
В последнее время также в городе всё чаще открываются представительства разных международных компаний, например, в 2024 году был настоящий бум китайского бизнеса — несколько крупных банков КНР открыли свои филиалы в Дубае.
В Дубае очень высокая заполняемость офисных зданий. Загрузка по всем районам составляет больше чем 80%. Есть два района, где загрузка арендаторами 100% — это Dubai Airport Freezone и Jebel Ali Dubai. Две перспективных локации, где чаще всего происходят сделки по офисам — это Business Bay и Jumeirah Lake towers (JLT). Годовая загрузка офисов здесь — 82% и 87% соответственно.
Консультация по коммерческой недвижимости в ОАЭ: записаться.
В городе есть несколько деловых районов, каждый со своими особенностями. Назовем ключевые:
- Downtown. Центральное расположение, самый высокий небоскрёб мира Burj Khalifa и самый большой ТРЦ Dubai Mall находятся именно здесь.
- Dubai Marina. Престижная локация у Арабского залива, стратегически удачно расположенная вблизи других деловых центров. Но это больше туристический район.
- Dubai Media City и Dubai Internet City — свободные экономические зоны-кластеры с особыми условиями для резидентов. Первая из них создана для развития медиаиндустрии, а вторая — один из самых известных технологических парков региона.
- Jumeirah Lake Towers. Здесь работают и малые предприятия, и всемирно известные корпорации, например, Visa, Mastercard, Samsung и Microsoft.
- Business Bay. Современный и молодой район, который планируют сделать новым бизнес-центром города. Здесь расположены офисы 18 тысяч компаний.
- DIFC (Dubai International Financial Centre) — финансовый центр с особым правовым статусом, созданный по типу Манхэттена и Лондона и работающий по мировым стандартам.
Компании со всего мира открывают представительства в Дубае из-за комфортных условий по налогам и доступа к торговле с любой страной мира.
Самые-самые на рынке офисной недвижимости Дубая
Самая дорогая офисная недвижимость в Дубае — в районе Downtown, квадратный метр здесь стоит больше $10 000.
Самая дорогая аренда — в DIFC, здесь вы можете снять офисное помещение со стоимостью $1 000 за кв. м.
А самое известное и наполненное по продуктовым характеристикам здание — Icd Brookfield Place, расположенное там же.
Спрос и цены на офисную недвижимость в Дубае
С 2021 по 2023 год в Дубае было построено около 111,5 тыс. кв. м офисной недвижимости. Но этого недостаточно для растущего спроса. С 2024 по 2028 год будет введено ещё 4,2 млн квадратных футов, или 390 тыс. кв. м.
«Спрос на коммерцию есть, и он увеличивается, потому что государство инвестирует много денег в развитие экономики. ВВП растёт больше чем на 3% в год и согласно мастер-плану 2040 экономические показатели вырастут в несколько раз», — Антон Буржуй, эксперт по инвестициям Inside.
И этого тоже мало, поэтому цены из-за дефицита продолжат расти. Как на аренду, так и на продажу.
Консультация по коммерческой недвижимости в ОАЭ: записаться.
Динамика цен на аренду офисной недвижимости. За последний год цены по отдельным районам сильно изменились. Например, в районе JLT стоимость аренды выросла на 67%, в Trade Centre District — на 81%. В других цены росли не так быстро, например, в Downtown цена выросла на 7%, а на Palm Jumeirah — на 10%.
«Если вы планируете инвестировать в офисы, то стоит обратить внимание именно на Business Bay и JLT, потому что там высокий спрос и большая ликвидность», — Антон Буржуй, эксперт по инвестициям Inside.
Как менялись цены на аренду офисов в Дубае. Источник: Savills
В какую коммерческую недвижимость вкладываться: обзор проекта ENARA от Omniyat
Omniyat — застройщик, который реализует высокий класс в Дубае. В сердце деловой активности, районе Business Bay, они построили все свои проекты коммерческой недвижимости, а сейчас реализуют новый — ENARA.
Рядом центральный район Downtown, отсюда удобно добираться до финансового центра города — DIFC и аэропорта.
Здание ENARA Offices соответствует классу well platinum. На иллюстрации несколько фактов о нём:
Окружение ENARA Offices — объекты высокого класса. В него входит отель и резиденции под управлением Dorchester — VELA Viento и VELA Residence, Lana Omniyat.
Все офисы сдаются с премиальной отделкой и дизайном в стиле модерн.
В здании ENARA планируется офисы, приватный закрытый клуб для резидентов, ритейл, мишленовские рестораны, спа с бассейном, спортзал, лаунж.
Также в проекте будет работать консьерж-сервис, который поможет и с деловыми задачами, и с личными — можно будет заказать билеты в театр или автомойку.
Здание, как и его соседи, будет под управлением знаменитого мирового оператора Dorchester. Застройщик предусмотрел в проекте переговорные комнаты, залы для мероприятий и конференц-центр.
«По всем параметрам это настоящий премиум — и наполнение, и отделка, и локация. Здесь будет своя марина, а из всех офисов откроется вид на залив», — Антон Буржуй, эксперт по недвижимости Inside.
Полный обзор наполнения ENARA Offices от эксперта на нашем канале:
Сравнение офисов в проекте ENARA Offices с другими проектами
Сегодня ENARA Offices по уровню и наполненности — один из самых премиальных деловых центров Дубая. Его можно сравнить только с ICD Brookfield, у которого всего одно преимущество перед ENARA — он уже готов.
Проектные характеристики. ENARA соответствует всем последним технологическим требованиям — Leed Platinum, White Platinum, Smart Platinum, Well Platinum. У остальных, за исключением ICD Brookfield, этого нет.
Ещё одно преимущество — высокие потолки 3,7 м, когда у других объектов всего 2,8-3,2 м.
ENARA значительно превосходит конкурентов по уровню и количеству сервисов, которые предлагает клиентам. В этом отношении сопоставим с ним только ICD Brookfield.
Ценовые характеристики. Сейчас в ENARA Offices в 2,5 раза ниже стоимость за квадратный метр, чем в ICD Brookfield, офисного объекта того же уровня. Подробно стоимость объектов, цена за квадратный метр, а также арендные ставки и доходности представлены в таблице:
В Enara есть возможность купить офис площадью 397 кв. м за $8,17 млн, то есть, около $20 тыс./кв. м.
Начать сдавать его можно в 2028 году, и при средней доходности 6,2% стоимость аренды будет составлять $490 тыс./год.
Для сравнения, в ICD brookfield сейчас доступны для аренды четыре офиса площадью 116 кв. м, которые стоят $5,83 млн. То есть, в два раза больше по цене.
Это связано со степенью готовности объектов — объект ENARA будет сдан только в 2027 году, а ICD Brookfield, как и остальные объекты, уже готов.
Доходность перепродажи офисов в проекте ENARA Offices
Если у вас большой объём капитала, и вы хотите инвестировать $4 млн, то беспроигрышным вариантом будет офис Enara, потому что офисных зданий такого уровня всего одно — это ICD Brookfield.
К декабрю 2027 года аренда офиса Enara может вырасти до $794 000/год. Можно доходным методом рассчитать прогнозную стоимость. Мы сделали расчёт по доходности, если перепродавать офис на получении ключей через 36 месяцев.
Смотрите на картинке порядок цифр:
Как зарабатывают на апгрейде офисов в Дубае
Есть и другой вариант заработать на офисной недвижимости в Дубае. Сейчас инвесторы обратили внимание на интересную стратегию — покупают офис в плохом состоянии, делают ремонт и перепродают. Разберём, как можно заработать на реновации готовых офисов и меньших чеках, чем требуют вложения в объект ENARA.
В таблице несколько реальных кейсов, как инвесторы, потратившись на ремонт, смогли заработать на аренде и дальнейшей продаже по более высокой цене:
Все четыре офиса находятся в районе JLT, в уже готовых и давно построенных зданиях. После покупки в них сделали качественный ремонт, затем сдали в аренду, а через полгода продали как готовый бизнес.
Идея заключается в том, чтобы увеличить cash flow за счёт увеличения стоимости перепродажи.
Разберём подробнее на первом примере.
В долларах это — 18% годовых. Затем офис продали за 2,7 млн дирхамов. Итого за 14 месяцев получили доходность 63% годовых.
63% годовых на реновации офиса в Дубае — очень хорошая доходность для офисной недвижимости. И даже в наименее успешном кейсе — 27% годовых — доходность всё равно существенно выше, чем средняя по рынку офисной недвижимости в 6%.
Что в итоге: как заработать на офисной недвижимости в Дубае
Офисная недвижимость в ОАЭ — недооценённый инструмент для инвестиций.
Есть несколько способов заработать:
- Купить офис в стройке, сдать в аренду, затем перепродать. Сейчас продаётся офисная недвижимость в проекте Enara, мы разобрали выше.
- Купить офис готовый и зарабатывать на сдаче в аренду. Ставки растут, офисы востребованы, проблем со сдачей не будет.
- Купить офис в плохом состоянии, вложиться в апгрейд и перепродать. 63% годовых на реновации — очень хорошая доходность для офисной недвижимости.
Есть и другие схемы — например, после апгрейда можно оставлять недвижимость себе и получать арендный доход с высокой доходностью в долларах.
«Офисы однозначно стоит рассмотреть как инвестицию. Рынок пока не перегрет, и есть чёткое понимание, за счёт чего происходит капитализация — за счёт улучшения качества самого офиса», — Антон Буржуй, эксперт по инвестициям Inside.
Если вам интересно инвестировать в коммерческую недвижимость, напишите нам на WA: https://ins.is/tgwa
Мы подберём наиболее подходящую стратегию — купить офис на стадии строительства, затем продавать или сдавать его; или купить готовый офис, вложиться в реновацию и оставить для аренды или продать.
Наш качественный и информативный канал Inside про недвижимость в ОАЭ: https://t.me/+9Q5_j0p5nwA0NDUy