Прошлый год для рынка недвижимости тоже был, мягко говоря, тяжелым. Если в начале 2024 на рынке была льготная ипотека, более-менее вменяемая ставка по рыночной и различные программы от застройщиков, то ближе к концу года все поменялось. Почти все льготы отменили, схемы прикрыли, а рыночные ставки улетели в стратосферу. И все это на фоне непрерывного роста стоимости жилья. Логичный вопрос - что будет с рынком в 2025 году? Давайте попробуем разобраться!
Начнем с цен. Новый год московская недвижимость встретила вблизи своих рекордных значений. Если верить данным "Домклик", то квадратный метр новостройки в столице стоит сейчас чуть дороже трёхсот сорока трёх тысяч рублей. Вторичное жильё немного дешевле: один квадрат здесь в среднем оценивается примерно в триста тысяч.
Главный вопрос, который волнует всех - будут ли падать цены на московское жилье? Скажу так: учитывая ситуация на рынке, по логике и по законам экономики - должны. Но стоит понимать - мы говорим о столичных квадратных метрах. А они - никому и ничего не должны.
Объективную ситуацию на рынке можно описать так: “спроса точка нет”. Даже если люди хотят купить себе квартиру - их возможности ограничены. Ставки по рыночной ипотеке фактически запретительные - около 28%. Банки требуют повышенного первоначального взноса - до 50% от стоимости квартиры. А единственная льготная программа, которая доступна в столице – это семейная ипотека. В конце прошлого года Минфин расширил по ней лимиты на два с половиной триллиона рублей. И, по сути, только она и держит на плаву спрос на первичку.
Согласно данным управления Росреестра по Москве, с января по ноябрь в столице зарегистрировали сто двадцать одну с половиной тысячу сделок с недвижимостью в новостройках - почти на четверть меньше, чем год назад. При этом, доля ипотеки в этих сделках - свыше половины. И эта доля не меняется уже несколько лет.
Ну, за людей, которые выполняют государственную программу по повышению рождаемости и за счет этого могут взять ипотеку на новостройку под 6% - можно только порадоваться.
Но что делать всем остальным? Рыночную ипотеку сразу отметаем. Потому что, к примеру, взять 10 миллионов на 15 лет при текущих ставках - это значит, отдавать по 200 тысяч в месяц. Даже курьеры столько не зарабатывают. Застройщики не дураки и ситуацию чувствуют. Поэтому пытаются - по мере сил - продавать квартиры через различного рода схематозы - лучшего слово не подобрать. Это рассрочки, траншевая ипотека и субсидированная самим застройщиком ставка.
Но есть нюанс. Центробанк с 1-го января практически прикрыл все эти варианты. Мотивация очень простая. Предлагая клиенту минимальные проценты по ипотеке, или рассрочку по платежам, застройщик еще сильнее завышает цены. По оценкам ЦБ, половина выдач в рыночной ипотеке - это маркетинговые акции, которые были в итоге невыгодны для покупателей.
И что получается в итоге? Потенциальный спрос снижается. При этом за прошлый год в Москве ввели в эксплуатацию около 4 миллионов квадратных метров жилья. В ближайшие три года планируют построить еще как минимум 7 миллионов квадратов. А что бывает если предложение превышает спрос? Цены снижаются. В теории. На практике же московские застройщики сдавать назад - по цене - не привыкли. Этому даже есть объяснение: девелоперы и банки до последнего оттягивают момент широкого снижения цен, потому что это может сформировать у покупателей ожидание еще большего падения стоимости. Мол, дашь им палец - всю руку отхватят. Отсюда вывод - пока на рынке есть хоть какие-то продажи, цены вниз не пойдут. Застройщики затянут пояса и будут надеяться на снижение ключевой ставки и, как следствие, ставок по ипотеке. Надолго ли их хватит? Вопрос, как говорится, риторический.
А вот куда более практичный вопрос - чего ждать рынку вторичного жилья? Здесь ситуация, по сути, аналогичная. Запретительные ставки по рыночной ипотеке и никаких льготных программ. Зато есть возможность альтернативных сделок. А значит, есть вариант поторговаться. Особенно если квартира стоит в экспозиции очень долго, а покупателей, из-за завышенной стоимости нет. Но тут есть и обратная сторона. Многие собственники на фоне слабого спроса и постоянных запросов о скидках решили повременить с продажей и стали просто сдавать свои квартиры. Тем самым снизив предложение на рынке, что также сказалось на ценах.
Ну и что в итоге? Если ситуация останется как сейчас - и не будет новых шоков, то снижение цен на первичке, для поддержания минимального спроса - вполне возможно. Глубина этого снижения - до 10% - 15% максимум. И не сразу, а размазано, в течение года. На большее, в текущих условиях рассчитывать пока не приходится. А чего вы хотели? Это же Москва.