Кратко: цены на новостройки могут быть "заморожены" на текущем значении.
Ну что же, дорогие подписчики и читатели, давайте поговорим об этом животрепещущем вопросе. Как всегда предупреждаю - в ясновидящие не записываюсь, будущего не вижу, интернет-всезнайкой себя не выставляю. Смотрим на те факторы удешевления/удорожания, с которыми зашли в 2025-й, и пытаемся их оценить.
РОСТ ЦЕН УЖЕ ЗАМЕДЛИЛСЯ
Прошедший год впервые с начала накачивания рынка строящейся недвижимости госипотекой действительно существенно затормозил рост цен на новостройки. Посмотрим на индекс цен на первичном рынке жилья от Дом.рф. Зелёная линия - рост цен, красная - инфляция.
Рост цен на новострой в среднем по России составил 9,22% за прошлый год, что немного ниже инфляции. Чтобы Вы понимали важность этого события, в 2023-м году рост цен на первичную недвижимость превысил инфляцию чуть более чем вдвое, в 2022-м - в полтора раза, и это при бешеном уровне обесценивания денег тогда, в 2021-м - в два с половиной раза.
Прошедший год стал первым за годы проникновения на рынок госипотеки, когда удалось опрокинуть динамику роста цен на новострой ниже обесценивания денег. Хоть это уже заставило улыбнуться, в наступивший год рынок новостроек заходит с ещё менее удобной позицией, чем в прошедший - всё-таки в 2024-м мы долго прожили с ключевой в 16%, а не в 21%, да и льготная ипотека была аж полгода, при этом ипотечного стандарта ЦБ не было. Потому многие всё-таки рассчитывают не только на дальнейшее снижение темпов роста, но и на удешевление цен на новостройки в этом году. Но таким ожиданиям, похоже, придётся столкнуться с жестокой реальностью.
НАЧАЛО ГОДА ВООБЩЕ ГОВОРИТ О ДРУГОМ
Реальность эта состоит в том, что мы, видимо, рано обрадовались, когда во время отмены льготной ипотеки подумали, что государство осознало первопричину роста цен на первичку - нечего было их ставить господдержкой в ситуацию обладания нерыночным преимуществом по сравнению со вторичкой. Однако этот год начался с того, что на высшем уровне снова ставится такой вопрос.
Есть такой сервис Dataflat - база данных продаж и цен новостроек, там посчитали, что застройщики только в Московском регионе за 2024-й получили выручку в 2,4 триллиона рублей (!). Это тринадцатизначная сумма. Вот у меня возникает закономерный вопрос - а надо ли направлять государственные ресурсы на поддержку тех, кто и без этого совсем не бедствует?
Так как на обозначенный вопрос нам вряд ли кто-то ответит, давайте попробуем сами разобраться. За день до того, как писал эту статью, увидел вот такое заявление министра строительства страны.
На основании всего вышесказанного могу высказать следующее предположение. Есть у нас такой нацпроект «Жилье и городская среда», его частью является федеральный проект «Жилье», целью которого является увеличение объёмов строящегося жилья. Подсаженные на госипотеку застройщики после отмены льготной ипотеки, ужесточения IT и семейной ипотеки начали сворачивать новые проекты. Дом.рф тут недавно посчитал, что в 2025-м нас ожидает падение ввода нового жилья на плюс-минус 15 миллионов квадратных метров.
Видимо, "наверху" оценили ситуацию, и поняли, что без дополнительной поддержки застройщики цели по вводу новых "квадратов" не выполнят, и решили в очередной раз им помочь, но в этот раз с условием того, что от госденег никто наглеть с ценами не будет.
Пока ситуация с тем, какие именно это будут меры, совершенно не ясна. Нужно ожидать новостей по этому поводу и анонса принятых решений. Ясно то, что государство начинает этот год с выработки механизмов поддержки спроса на новострой. Потому вполне возможна такая ситуация, что нам придётся забыть о мыслях хоть о каком-то мало-мальски существенном снижении цен на первичную недвижимость. Мне может и самому бы хотелось примкнуть к тем, кто прогнозирует падение цен на треть, половину, до уровня 2020-го или до уровня вторички. Но во-первых, я не очень в это верю, а во-вторых, не следует забывать, что тот бешеный рост цен на новострой последние 4 с половиной года был обусловлен именно государственной поддержкой строек. Ведь если меры господдержки будут действительно существенными, застройщики вряд ли упустят возможность дальше кормиться. Радует лишь то, что речь идёт хотя бы о "заморозке" цен в этот раз. И хочется верить, что она будет не только на уровне просьб от минстроя.
На текущий момент говорить больше нечего, так как пока ожидаем подробностей и окончательных решений - это слишком серьёзный фактор ценообразования в первичной недвижимости, чтобы выстраивать прогнозы без него. Как что-то станет понятно - обязательно об этом напишу. Но уже сейчас мне ясно, что вероятность того, что многие прогнозы о существенном снижении цен на новострой не сбудутся в этом году - очень велика.
Всем добра!