Рефинансирование ипотеки: подробный гид, который стоит прочитать перед принятием решения

Наш эксперт по недвижимости Лидия

Рефинансирование ипотечного кредита – популярный способ снизить финансовую нагрузку, особенно когда ключевая ставка начинает снижаться 😬

Сейчас для покупки квартиры предлагают такую схему: вы берёте ипотеку по текущей рыночной ставке, а затем рефинансируете её при более благоприятных условиях, снижая итоговую переплату. Однако за этим решением скрываются нюансы, которые нужно учитывать, чтобы избежать ошибок и потерь.

Мы собрали для вас все ключевые моменты: когда рефинансирование действительно оправдано, в каких случаях лучше воздержаться, что делать при отказе, как повысить свои шансы и минимизировать риски.

Что такое рефинансирование?

Рефинансирование – это оформление нового кредита с более выгодными условиями для погашения старого. Главная цель – снизить ставку и уменьшить ежемесячный платёж или общую переплату по ипотеке.

Преимущества очевидны:

• возможность сэкономить на процентах;
• снижение финансовой нагрузки;
• изменение условий кредита (например, сокращение срока или снижение платежей).

Но не стоит забывать о потенциальных сложностях, таких как дополнительные расходы на переоформление документов или риск получить отказ от банка.

Когда стоит рефинансироваться?

Рефинансирование имеет смысл, если:

1. Вы стали подходить под льготную программу. Например, раньше вы брали кредит по рыночной ставке, а теперь можете претендовать на льготную ипотеку;
2. Вы нашли выгодные условия в другом банке. Некоторые из них предлагают программы рефинансирования с низкими ставками для привлечения новых клиентов;
3. Ключевая ставка Центробанка снизилась, а за ней уменьшились ставки в банках. Это одно из самых популярных оснований для рефинансирования.

Когда рефинансирование невыгодно?

В некоторых ситуациях процедура может оказаться бессмысленной или даже убыточной:

1. Разница между текущей ставкой и новой меньше 2%. В таком случае можно не то, что сэкономить на переплате меньше ожидаемого, а даже не закрыть затраты на переоформление кредита;
2. Половина срока ипотеки уже прошла. Основная переплата по процентам происходит в первые годы кредита, поэтому позднее рефинансирование приносит минимальную выгоду;
3. При новой ставке увеличивается срок кредита. Даже с меньшим процентом удлинение срока может привести к повышению общей переплаты.

Почему банки отказывают в рефинансировании?

Основная причина отказа – сомнения в платёжеспособности заёмщика. Это может быть связано с:

• просрочками по платежам или задержками с оплатой страховки;
• достижением пенсионного возраста к моменту завершения ипотеки;
• наличием кредитных каникул или реструктуризации в кредитной истории;
• использованием материнского капитала в ипотеке без выделения долей детям.

Банки также могут отказать, если с момента оформления ипотеки прошло менее полугода или до конца её срока осталось менее шести месяцев. В первом случае он ещё не убедился в вашей благонадёжности, а во втором – не имеет смысла проходить 9 кругов бюрократии из-за такого срока.

Что делать, если банк отказал?

Если вы получили отказ, важно понять его причину. Круто, если банк назвал её – просто исправьте недочёты и обратитесь в другой.

Пример: у вас были долги по налогам или штрафам. После их погашения шансы на одобрение заявки в другом банке существенно возрастут.

Как снизить риск отказа?

У каждого банка свои критерии, но существуют общие рекомендации, которые помогут увеличить ваши шансы:

1. Стабильная работа. Если ваш стаж на текущем месте работы превышает 6 месяцев при общем стаже более года, это плюс;
2. Стабильный доход. Доходы заёмщика не должны снизиться с момента получения ипотеки;
3. Отсутствие задолженностей. Убедитесь, что все налоги, штрафы и прочие обязательства уплачены;
4. Ограничение по количеству рефинансируемых кредитов. Не стоит пытаться объединить сразу 5-6 кредитов;
5. Раздел имущества после развода. Если ваш бывший партнёр был созаёмщиком, вопрос должен быть улажен до подачи заявки.

Если вы не уверены в своих силах, привлеките поручителя.

Можно ли потерять деньги при рефинансировании?

Да, это возможно, если допустить ошибки:

1. Сумма нового кредита больше остатка долга

В таком случае новый кредит перестанет быть целевым ипотечным, а вы утратите право на налоговый вычет (до 390 тыс. руб. за уплаченные проценты).

2. Новый договор не содержит упоминания старого. Это также лишает вас права на налоговый вычет

Перед подписанием договора важно тщательно проверить все условия.

Как ускорить процесс рефинансирования?

Некоторые крупные банки предлагают упрощённые процедуры рефинансирования, включая онлайн-заявки, которые можно оформить буквально в один клик.

Для классического оформления вам понадобится:

1. Подготовить полный пакет документов: паспорт, справка о доходах, выписка по текущему кредиту, оценка недвижимости и другие;
2. Запросить у старого банка согласие на досрочное погашение ипотеки;
3. Выбрать банк с выгодными условиями и подать заявку.

Взвесьте все за и против, оцените финансовые выгоды и возможные риски. А если сомневаетесь, проконсультируйтесь со специалистом.

Кстати, наши эксперты просчитывают все шаги наперёд, поэтому если вы ищете квартиру сейчас и уже понимаете, что будете рефинансироваться – загляните в наш телеграм-канал.

Не только делимся полезным, но и помогаем выбирать и покупать квартиры. Бесплатно. Подписывайтесь )