Работая в одном и том же регионе с объектами недвижимости, среди которых здания, сооружения, земельные участки, мы часто получаем задачи по их поиску и приобретению для тех или иных целей. Естественно, ввиду потребностей клиентов, объекты могут встречаться нам не по одному разу. В одной задаче он может не подойти по конструктиву, а в другой – идеально здание, но его расположение или общая площадь земельного участка не позволяет реализовать задачу конкретного клиента. Это повседневные части разносторонней работы по поиску и проверке объектов, с последующим торгом за них и выстраиванием сделок, а не просто «купи-продай, абы сделка состоялась». И, не секрет, что именно полученная при анализе объектов информация позволяет эффективно выстраивать процесс формирования цены приобретения и влияет на саму возможность совершения сделки и её специфику. Ведь клиент должен понимать риски своих действий и связанные с этим расходы, для выявления которых он к нам и обратился.
Таким образом, ряд неоднозначных объектов постоянно находится у нас «на глазах», а специфика задач обуславливает их изучение со всех сторон. Значительная часть объектов получает отрицательное заключение к приобретению под субъективные запросы конкретного покупателя, а часть имеет объективные юридические «стоп-факторы», которые необходимо устранять или минимизировать до заключения сделки. Иначе – легче не найти объект, чем потерять деньги клиента! Цена этой работы может быть значительной в моменте, но не сопоставима с риском потери объекта в целом после совершения сделки.
Часто очередной покупатель предлагает обратить внимание на тот или иной объект, информация о котором уже постепенно собрана «в рукаве» и есть возможность оперативно сделать о нем определенные суждения. Вот и получается, что, как ни крути, а судьба объектов недвижимости и сделки с ними находятся у нас на виду. Но, порой, приходится удивляться смелости некоторых сторонних покупателей, после приобретения объектов с очевидными «особенностями».
Как профессиональный участник рынка недвижимости, гарантирующий от лица государства юридическую «чистоту» сделки и отвечающий всем своим имуществом за последнее, обеспечил в подходе «как себе самому» юридический фундамент приобретения недвижимости в виде договора купли-продажи?
Скорее всего один нотариус подписал, а другой удостоверил юридическую «чистоту» сделки по приобретению для целей нотариата объекта недвижимости и земельного участка. Но один из них точно подписал договор купли-продажи! Информация уже есть в открытых источниках.
Сделка совершена в канун Нового года, после наступления которого начала действовать норма закона, не позволяющая зарегистрировать переход права собственности на объекты недвижимости, не поставленные на координаты. Случайна ли такая спешка или нет? Это нам неизвестно. Но теперь забот и, главное, расходов у нового собственника точно будет достаточно.
В данной сделке границы земельного участка закоординированы в ноябре 2024 года, а приобретаемое здание – нет. Почему? Давайте немного поразмышляем о возможных причинах, которые любой опытный, юридически грамотный человек, мог бы предположить, и, естественно, «прикрыть» документами.
Весь земельный участок изнизан сетями газоснабжения, в непосредственной близости от него проходит высоковольтная ЛЭП, магистральная оптоволоконная сеть и расположен газовый регуляторный пункт, охранные зоны которых поставлены на кадастровый учет. Кроме того, помимо основного здания, на земельном участке дополнительно расположены 12 объектов, часть из которых обладает признаками объекта капитального строительства, но вот только в выписке из ЕГРН их нет, как не находятся они и по адресному поиску. Оговорены ли в договоре купли-продажи такие объекты и как можно будет провести (объяснить) по балансу юридического лица расходы на узаконение или снос объектов капитального строительств, размер которых будет измеряться не десятками, а сотнями тысяч рублей? Мы же не допускаем, что столь уважаемый покупатель будет использовать «самоволки» и не приобретенное им движимое имущество. Но сам факт приобретения неузаконенных объектов «гарантом» законности уже наводит на мысль.
В выписке из ЕГРН на здание отсутствует столь нам полюбившийся раздел с его графическим планом. Остается лишь техническая документация, которая могла быть запрошены у продавца. Но была ли она у него, если объект приобретался с торгов у известного в области застройщика-банкрота, а использовался не столь известным, но тоже банкротом? Да и время обладания объектом у продавца совсем незначительное, о деятельности в нем с тех пор слышно не было.
Найти в открытых источниках то, за сколько объект продавался с торгов и предлагался в дальнейшем продавцом - не составит труда. Как не секрет в городе и то, что покупатель искал объект не первый год, т.е. в торгах мог поучаствовать и сам. К слову, на фотографиях в объявлении продавец не скрывал частичное отсутствие радиаторов отопления, висящие провода и иное техническое состояние объекта, не имеющего явных признаков недавнего ремонта. Всё на виду.
Площадь застройки здания и его ориентировочное расположение на земельном участке можно с легкостью определить даже при отсутствии координатной привязки. И тут нас ждет первый момент – отсутствие необходимых отступов от границы земельного участка. Ну да ладно, здание старое, простим столь досадное недоразумение. Левое крыльцо здания, исходя из ортофотосъемки, хоть и немного, но на такой земельный участок не помещается. Площадь застройки объекта и его общая площадь в ЕГРН тоже не совсем увязываются между собой, но да то, вероятно, результат отделки, не иначе. Окна в два яруса, при указании в характеристиках здания трех этажей (из них один – подземный), компенсируются полноразмерными окнами в 4 яруса с его тыльной и боковых сторон.
Единственная ли это «непоместившаяся» «собственность» счастливого покупателя, которому, от щедрот своих, продавец «отсыпал» столько добра? Конечно же нет. В правой части участка возведено вполне себе капитальное строение с тремя воротами, лишь половина которого находится на купленном земельном участке. Может быть это наглый сосед нарушил границы участка покупателя? Ворота со стороны последнего опровергают эту версию. С тыльной стороны участка, за единым с ним забором, с выложенной плиткой дорожкой от здания покупателя и иным благоустройством, уютно расположилась беседка, которую, ни на сантиметр не заходящую на участок покупателя, отнести к ранее указанным 12 объектам рука не поднимается. Да и размер «прихвата» сопоставим с 10% площади легального приобретенного участка, а возможность возникновение права на «неучтенку» (как движимую, так и нет) с юридической точки зрения крайне сомнительна. И снова возникают мыли о «гаранте» законности.
Тонкость ситуации в том, что такие объекты частично (всего-то 9 шт.) стоят в охранных зонах инженерных сетей. Особенно интересны строения, которые возведены непосредственно над газопроводом и в охранной зоне высоковольтной ЛЭП одновременно. Их наличие на инженерных сетях может создавать угрозу жизни и здоровью людей, повреждения их или иного имущества. А сети там, к слову, не только местного значения, но и вполне себе имеющие отношение к жизненно важной инфраструктуре города и района.
Мог ли покупатель не знать о таких сетях и их охранных зонах? Конечно же нет. Выписка из ЕГРН на земельный участок, даже которая есть в открытом доступе, содержит в себе достаточно информации (в том числе графической), позволяющей их обнаружить. Не говоря уже о том, что сами сети или их обозначения видны невооруженным глазом.
Будет ли покупатель искать собственника таких объектов, чтобы понудить его их снести? Вряд ли. Ведь кредиторы банкрота с удовольствием помогут определить их стоимость (в том или ином виде), задать вопрос конкурсному управляющему и организатору торгов, а то и обратиться в суд. Среди них (включая претендентов на «почетное включение» в реестр требований кредиторов), между прочим, Федеральная налоговая службы, МО «город Брянск», ППК «Фонд развития территорий», ресурсоснабжающие организации и многие-многие другие. Были в истории экс-собственника и обманутые дольщики.
И, конечно же, помимо недополученных денежных средств бюджетами различных уровней при возможном отчуждении неучтенных объектов, казна может пополнится целым рядом административных штрафов, среди которых, даже по ст. 7.1. КоАП РФ, ответственность для юридических лиц составляет от ста до двухсот тысяч рублей, а также денежными средствами за использование такой захваченной территории. Если же купленное здание реконструировано и не введено в эксплуатацию, то как не вспомнить ст. 9.5 КоАП, где ответственность может доходить до 1 млн. рублей.
К счастью, из нашей практики, не каждый уполномоченный «гарант» законности способен на приобретение такого объекта. И уверен, что не каждый нотариус на такое решится.
Недостаточно просто посмотреть на юридические документы объектов недвижимого имущества, необходимо изучение технической документации и их натурное обследование. В противном случае, такая сделка может быть с «котом в мешке» и долгими «перспективами» по очищению объекта в юридическом и физическом смысле.
Стоимость любого объекта складывается из цены договора, которую получит продавец + расходов на доведение объекта до эксплуатационного состояния и устранение рисков + ценность, которую получит покупатель лично для него, либо которую последнему «продаст» продавец. Низкая цена объекта недвижимости далеко не всегда следует из просто торга между сторонами сделки. Какой продавец будет по своей воле дешево продавать то, что стоит денег?! Цена может быть снижена на физический износ, плохую локацию, морально устаревшие конструктивные и планировочные решения, а также на юридические риски. Последний фактор один из самых «скользких» и либо продавец его устраняет до подписания договор купли-продажи и получает от покупателя рыночную и максимальную цену, либо покупатель берет на себя решение этих вопросов. В данной истории продавец вызывает бурю аплодисментов. Он НИЧЕГО из перечисленного не скрывал. Перепродал «как оно есть» по цене (судя по объявлению) сопоставимой с ценностью рисков. Но можно ли их устранить и разрешить – теперь забота покупателя.
Но, даже оплатив существенные штрафы и снеся здания, такой покупатель может лишиться «объектов», которые рассчитывал использовать в своих целях. Тем самым, ценность объекта будет снижена уже после его приобретения. Границы земельных участков не всегда можно изменить из-за сложившегося земельного окружения. О последствиях работы с неучтенным имуществом банкротов лучше вообще не строить гипотезы: тут кому как повезет и на сколько хватит сил. Именно поэтому такое имущество, казалось бы, дешево продается. Какова будет итоговая стоимость такого объекта - покажет лишь время. Вопрос только в том, если такая сделка проведена для «себя» и покупатель знал о таких факторах, то при подготовке повседневных сделок для клиентов, проводится ли регулярная ВСЕСТОРОННЯЯ проверка объектов и сторон и сообщаются ли риски участникам сделки?
Многие из этих рисков возможно устранить или минимизировать до заключения договора и предусмотреть их последствия, либо хотя бы переложить часть бремени по их решению и расходам на продавца через договорные конструкции (заверения, гарантии, потери и т.д.). Не каждый юрист в одни руки осилит такую работу. Здесь необходимы технические и строительные знания, для оценки ценностей и цен нужны знания рынка недвижимости и истории аналогичных объектов и сделок с ними. Такая работа стоит своих денег. Смелость людей, сопровождавших такую сделку и давших возможность подписать договор купли-продажи, пусть останется за кадром.
В высокой доле рисков, естественно, последнее слово за покупателем: идти на риск или нет. Предусмотрел ли их покупатель и согласился ли на них продавец? Это останется тайной договора нам неизвестной. Но «приобретение» в составе объектов недвижимого имущества «неучтенки», спорных границ земельного участка и потенциального риска для объектов жизненно важной инфраструктуры, да еще и в канун законодательных перемен, усложняющих «решения» - однозначно либо очень «отчаянный» шаг, либо – очень опрометчивый. Хорошо, если такой уважаемый покупатель знал на что шел при подписании договора!