Итак друзья, хочу признать что мой прогноз о том, что цены на недвижимость в Анапе не будут падать был неверным. Цены действительно снижаются и в доказательство я приведу вам данные, которые были мной зафиксированы в ноябре прошлого года. Мы сравним их с текущими значениями и вы сможете наглядно увидеть на сколько произошло снижение цен за 2 месяца. Для сравнения я брал три жилых комплекса и фиксировал в каждом стоимость квартиры, площадью 36 м2, итак:
- ЖК “Усадьба Гостагаевская” цена в ноябре 9 000 000 руб., сегодня такую квартиру можно купить за 8 280 000 руб., снижение на 720 000 руб.
- ЖК “Кипарис” - цена в ноябре 9 288 000 руб, сегодня такая квартира стоит 9 072 000 руб., снижение на 216 000 руб.
- ЖК “Хозяин морей” - цена в ноябре 10 256 000 руб., сегодня 9 792 000, снижение на 464 000 руб.
Таким образом, цены на рынке недвижимости Анапы корректируются вниз, но это происходит не везде. В сегменте новостроек мы видим снижение стоимости на 1 комнатные квартиры, а вот цены на двухкомнатные квартиры наоборот растут.
Если Вас интересует сравнительный анализ цен на недвижимость в других городах Юга, пишите wa +79186239824 и я подготовлю для Вас актуальную информацию.
Что касается вторичного рынка жилья, то здесь мы также наблюдаем снижение цен. На рынке остаются только те собственники, которым нужно срочно продать свою недвижимость и соответственно у них не остается никаких вариантов, как только снижать стоимость. Сделки на вторичном рынке проходят исключительно за наличный расчет и с использованием возможных государственных субсидий и сертификатов.
А вот в сегменте загородной недвижимости цены продолжают расти. В основном это происходит за счет роста стоимости земельных участков, которых в Анапе и районе уже практически не осталось, ну и конечно не стоит забывать про инфляцию и рост цен на строительные материалы.
В сегменте курортная недвижимость в Анапе наблюдается стабильный рост цен. Но в свете последних событий, после экологической катастрофы, которая произошла в конце 2024 года в акватории Черного моря возможна корректировка цен вниз.
Давайте зафиксируем цены на курортную недвижимость в Анапе и будем отслеживать их изменение. Для примера возьмем три гостиничных комплекса, расположенных в Анапе и зафиксируем стоимость номера, площадью 36 м2, расположенного на нижних этажах:
- Комплекс “Николай Первый” - стоимость номера 18 000 000 руб.
- Комплекс “Лучи” - стоимость номера 16 200 000 руб.
- Комплекс “Корсаков” - цена за номер 36 м2 составляет 12 168 000 руб.
Таким образом стоимость зафиксирована, теперь будет следить за её изменением.
Что же повлияло на снижение цен на рынке недвижимости Анапы?
Я думаю что здесь свою роль сыграли сразу нескольких факторов
- Отмена во втором полугодии 2024 года льготной ипотеки. Льготная ипотека активно стимулировала спрос на покупку новостроек и застройщики в Анапе конечно использовали данную ситуацию и не стеснялись поднимать цены. Таким образом, это привело к необоснованно высоким ценам на рынке новостроек в Анапе. Льготную ипотеку отменили, спрос упал и сейчас застройщики вынуждены корректировать цены и приводят их к рыночным значениям.
- Повышение ЦБ РФ ключевой ставки до 21%. Соответственно рыночные ставки по ипотеки в среднем сегодня составляют 22-28% годовых. При таких ставках брать ипотеку имеет финансовый смысл только при большом первоначальном взносе, т.е. ипотекой вы просто добираете недостающую вам сумму для покупки недвижимости. Некоторые банки уже убрали из своих ипотечных калькуляторов значение “переплата по кредиту за весь срок”, чтобы не шокировать своих потенциальных клиентов.
- Введение Центральным банком с 1 января 2025 года ипотечного стандарта. Данный документ направлен на защиту прав и законных интересов ипотечных заемщиков и основная его цель обеспечить прозрачность условий ипотечного кредитования для клиентов и связанных с ним рисках. Не секрет что застройщики выплачивали банкам вознаграждение за то, что они предоставляли их клиентам ипотечные программы со сниженной процентной ставкой на период строительства. С помощью таких программ застройщики могли стимулировали спрос на покупку своих объектов. Но зачастую, условия по данным программам не всегда были достаточно прозрачными для покупателя. Поэтому Центральный банк ввел ипотечный стандарт и некоторые банки сразу свернули часть своих ипотечных программ.
- Экологическая катастрофа на Черном море. В конце 2024 года в результате крушения нефтетанкеров в Керченском проливе, в акваторию Черного моря попало порядка 4 тыс.тонн. мазута. Большая его часть, течением была выброшена на Анапские песчаные пляжи. Эта чрезвычайная ситуация Федерального значения и сегодня продолжается операция по её ликвидации. Но уже сейчас всем понятно, что последствия данной экологической катастрофы конечно скажутся не только на курортном сезоне 2025 года, но и на рынке недвижимости Анапы.
Таким образом, сегодня можно открыто заявить что стоимость недвижимости в Анапе снижается и приходит к своему рыночному состоянию.
Как будет развиваться рынок недвижимости Анапы в ближайшее время?
Итак, новостройки на побережье всегда служили локомотивом всего южного рынка недвижимости, но сейчас у застройщиков практически не осталось инструментов, с помощью которых они могут стимулировать спрос. Одними из инструментов остаются льготные ипотечные программы, такие как “Семейная ипотека” со ставкой 6% годовых и ипотека для ИТ-специалистов. Сами застройщики разрабатывают свои скидочные программы, ну и конечно основной акцент они делают на программах рассрочки.
По поводу рассрочки на моем канале есть интересное видео “Как купить новостройку на Юге без ипотеки за 30% от её стоимости” обязательно подпишитесь и посмотрите.
Высокие ставки по ипотеке значительно сократили количество потенциальных покупателей недвижимости на Юге, ну и соответственно снизили объем продаж. Все мы понимаем что это временное явление, но как долго оно продлиться остается под вопросом?
В Правительстве уже рассматривают предложения по введению новых льготных ипотечных программ для определенных категорий граждан. Таким образом государство планирует поддержать строительную отрасль , которая является крупнейшим сегментом экономики страны.
Что будет с ценами на новостройки в Анапе в 2025 году?
- ужесточение государством миграционной политики
- высокая инфляция
- большая социальная нагрузка
Всё это конечно подталкивает застройщиков к увеличению стоимости жилья. Поэтому ожидать значительного снижения цен на рынке недвижимости Юга думаю что не стоит. Как только Центральный банк начнет снижение ключевой ставки, вслед за этим начнут снижаться проценты по вкладам, ипотека станет более доступна и соответственно спрос на недвижимость начнет расти.
Подводя итог, можно сказать что снижение цен на рынке жилья в Анапе носить временный характер, поэтому данный период можно рассмотреть как возможность приобрести хороший вариант недвижимости на Юге по выгодной цене.
Нужна консультация? Звоните 88002505175, пишите wa +79186239824, оставляйте заявку на консультацию, буду рад ответить на все ваши вопросы. Подписывайтесь на канал и будьте в курсе последних событий рынка недвижимости Юга