Виктор Зубик, основатель компании Smarent, получил ключи от квартиры в ЖК «Прибрежный парк» с опозданием почти на полтора года и расскажет, как прошла приемка, почему это худшая инвестиция в его портфеле и что он будет делать с этой студией дальше.
30 сентября 2023 года Самолет должен был вручить мне ключи от моей квартиры в ЖК «Прибрежный парк». Но ключи были переданы лишь 21 декабря 2024 года. Задержка составила год и три месяца. За все это время застройщик ни разу не попытался связаться со мной и объяснить ситуацию, держать дольщиков в курсе и хоть как-то сориентировать по срокам. Хотя одно письмо все же было: Самолет втихую и без тени смущения в личный кабинет сбросил сообщение с предложением заключить дополнительное соглашение плюс само соглашение. В нем срок сдачи переносится на конец 2023 года. Подписание этого документа означало бы, что я согласен с нарушением ДДУ и не буду требовать неустойку. Да, тогда ее еще можно было требовать. Напомню, с марта 2024 года был введен очередной мораторий.
Более того, если вы это письмо проигнорировали или не увидели, то допник подписывается автоматом, и в суде вам скажут, что вас уведомили и никакой неустойки вы не получите! Никогда не подписывайте такие допсоглашения, особенно если застройщик не предлагает вам никакой существенной компенсации.
Да, Самолет – лидер, но не по числу сданных объектов, а по задержкам. На сегодняшний день, по данным Единого реестра застройщиков, из 385 домов, уже введенных в эксплуатацию, 122 сданы с задержкой. Это больше 30%.
Если говорить про строящиеся проекты, то там статистика примерно еще хуже: из 294 домов 113 будут точно сданы с задержкой. Это почти 40%. Чувствуете амбиции и масштаб?
Кто-то наверное скажет, что все нормально, у всех так. Но давайте, справедливости ради посмотрим на его главного конкурента – ПИК. У него есть свои проблемы, и я его неплохо прожарил в ролике «ПИК – Скуф». Но по срокам такой жести нет. Доля домов, сданных с задержкой, находится в районе 10-15% даже сейчас.
Ну ладно сроки. А как с качеством? Может быть, как раз все задержки из-за того, что в Самолете работают мега-перфекционисты и все это время они просто доводят дома до совершенства, чтобы шовчик к шовчику, плиточка к плиточке? Тоже нет, с каждым новым проектом качество все хуже.
Вот вам пример: жилой комплекс в Молжаниново. Тут легко можно снять фильм ужасов или социальную драму в стиле Балабанова. Дыры в стенах, откровенно кривые потолки, перекошенный и поцарапанный ламинат, об который можно споткнуться, трещины на трубах отопления, окна в крапинку, испорченные обои, болтающиеся смесители. Заезжай и живи, да? Или дольщики должны быть счастливы, что хоть в таком виде, но квартиру им все-таки передали? Потому что могло быть по-другому. Самолет использует наши с вами квартиры под жилье и офисы для своих рабочих. А те не особенно трепетно относятся к вашему имуществу.
Приемка квартиры в ЖК «Прибрежный парк»
МОПы (места общего пользования)
Мы приехали вместе с экспертом принимать мою квартиру в ЖК «Прибрежный парк». Претензии для неустойки можно предъявить только по качеству квартиры, а к состоянию МОПов это не относится.
Потолок кривой, электрощитовая уже ржавая, счетчики перепутаны: состояние электрики настолько хаотичное, что страшно представить, что творится внутри этой щитовой.
Я уже даже не обращаю внимания на грязь, потому что это мелочи на фоне общего состояния дома.
Мои впечатления, как дольщика: захожу и вижу грязные, обшарпанные стены. Все убито, все в грязи. А теперь представьте, каким дом станет через 10 лет.
И давайте вспомним рендеры входной группы и МОПов от застройщика «Самолет». Где это все?
Квартира
Когда я впервые зашел в эту квартиру, мне показалось, что Самолет наконец-то научился делать отделку. В целом все выглядело неплохо, но уже через пару минут я заметил кривую розетку, которую пытались замазать. На первый взгляд, серьезных недостатков не видно, но если приглядеться, все становится куда хуже.
На соединении под краном уже заметно, что капает вода. Если это не устранить, то со временем начнется вздутие покрытия, а впоследствии появится плесень.
В студии два окна, и практически все стеклопакеты имеют дефекты. На стеклах видны следы от болгарки — искры попали на стекло и оставили повреждения. Также обнаружены царапины, которые превышают допустимые нормы, и их нужно устранять.
Радиаторы повешены неровно, с разными зазорами от стены. Это нарушает конвекцию, хотя и не критично, но влияет на эксплуатацию. Кроме того, на одном из радиаторов отсутствует спускной клапан, что особенно важно для верхнего, 17-го этажа. Без клапана велика вероятность завоздушивания системы отопления.
Вентиляция на верхнем этаже не работает естественным образом, поэтому установлены электрические вентиляторы. Если они выйдут из строя, вентиляция полностью прекратится. А за плинтусом, похоже, уже образовалась плесень. Зато есть умный дом!
Все стены в квартире неровные. Замеры показали, что просветы под рейкой превышают допустимые 3 мм, местами достигая значительных отклонений. Это особенно заметно под прямым освещением. Входная дверь – на коробке видны следы реставрации, уже отвалилась накладка замка. Ответная часть противосъемных штырей уже разбита, нужна замена. Отсутствует дверной глазок, якобы потому, что дверь шумоизоляционная.
Переходим в санузел. На двери огромный скол. Вся плитка уложена криво. Швы чувствуются на ощупь, и это невозможно исправить без полной переделки. В душевой течь – требует герметизации. И вишенка на торте – плинтус в санузле. Это явно лишний элемент, который только усложняет установку мебели и техники. Скорее всего, это попытка скрыть некачественную подрезку плитки. Вместо нормальной инсталляции в 2024 году Самолет все еще ставит обычный унитаз, но даже его качественно закрепить застройщик не в состоянии.
Что дальше?
После составления акта с перечнем недостатков начинается процесс их устранения. Что происходит шаг за шагом:
- Акт замечаний. Мы передали акт с дефектами менеджеру, который передал информацию застройщику. Я подписал документ о приемке квартиры и начал оформлять собственность.
- Сроки устранения. У застройщика есть 60 календарных дней для устранения дефектов. В это время они связываются с вами и назначают день для доступа к квартире. Вам придется приехать, чтобы запустить рабочих – и это вряд ли будет разовая история.
- Процесс устранения. Вам нужно будет приезжать на место, открывать двери рабочим и контролировать процесс. Однако важно понимать, что застройщик вряд ли устранит все проблемы за один визит. Обычно они сначала осматривают дефекты, затем приезжают на устранение частями. На практике это может занять несколько этапов, и далеко не все замечания исправляются полностью. По статистике, застройщик исправляет около 20% дефектов. Остальное либо игнорируется, либо устраняется некачественно.
С момента получения ключей (в зависимости от дефектов, конечно), уже можно делать меблировку. Однако учитывайте, что мебель может усложнить доступ к некоторым зонам (например, к стенам или батареям).
Какие варианты действий, если дефекты не устраняются?
Если застройщик не выполняет свои обязательства, у вас есть два пути:
- Смириться. Принять квартиру с имеющимися недостатками, благодарно вздохнуть, что дом хотя бы достроили.
- Идти в суд. Начать процесс судебного взыскания за неустраненные дефекты. Это дольше и сложнее, но позволяет компенсировать ваши затраты или добиться устранения через суд.
Что делать с такой квартирой?
Я уверен, что многие оказались в похожей ситуации: первая квартира за МКАДом, и сейчас она неликвидная. Если мы возьмем даже вторичный рынок, то квартиры-студии здесь в среднем продаются по 5,5 млн ₽. Но, например, квартир с отделкой готовых мало. И я уверен, что целевая аудитория для этого проекта существует. Проект большой, люди здесь покупают квартиры: в Видном строится много новых объектов, рядом аэропорт Домодедово. Ну и, по слухам, здесь будет какая-то станция — либо электрички, либо наземное метро, или что-то еще.
Я понимаю, что правильнее всего не пытаться сдать в аренду, выставить квартиру в продажу. Я в любом случае я буду это делать с риелтором, потому что я не готов сюда ездить на показы. Но сначала мы займемся отделкой и меблировкой. В целом, все клиенты, которые покупают квартиры с отделкой, в основном берут приемку, а потом меблировку. Пока мы делаем меблировку, мы сами запускаем сюда строителей от застройщика для устранения дефектов, и это нормальная практика. Клиент рад, что ему не нужно сюда ездить, потому что бывают случаи, когда нужно 10 раз ездить в квартиру.
Я думаю, что средний срок экспозиции здесь будет от 3 до 6 месяцев, но с меблировкой готовая квартира продастся быстрее и дороже – минимум за 6 млн, потому что конкуренции практически нет. Вы прекрасно понимаете, что когда видишь просто квартиру с косяками и когда видишь красиво меблированную квартиру, шансы на ее продажу значительно увеличиваются. После меблировки, конечно, конверсия на просмотры будет лучше, и шансов продать ее будет гораздо больше.
В аренду с учетом всех моментов, такая студия, я думаю, могла бы сдаваться за 40 тыс. ₽ в месяц. Это неплохо, но в деньгах это небольшая сумма, а с учетом налога и накладных расходов – еще меньше. Поэтому самое правильное решение — эту квартиру продать и реинвестировать капитал в объекты внутри МКАДа.
Как я уже не раз говорил, у меня нет какого-то пустого, беспричинного хейта Подмосковья. Я как инвестор смотрю на цифры. Доходность объекта складывается из двух компонентов – арендный доход и капитализация, или рост цены. Но не на сайте застройщика, а при реальной перепродаже на вторичке.
Если смотреть на цену, то за два года в большинстве проектов за МКАД студии не подорожали даже у застройщиков. Теперь вспомните хотя бы один проект внутри МКАДа, где цены за два года не выросли. Я, честно говоря, не смогу.
Если вы, как и я когда-то, купили квартиру от «Самолета», то, наверное, стоит взглянуть правде в глаза, набраться мужества и признать, что эта инвестиция неудачная. Из нее нужно выходить и фиксировать убытки, а возможно, даже уйти в минус. Но это нормально — не каждая инвестиция оказывается прибыльной. Важно вовремя зафиксировать убытки, если они есть, и двигаться дальше. Надо продать эту квартиру и инвестировать в более выгодный и ликвидный объект. Да, продажа квартиры за МКАД в картофельных полях – тот еще квест. Конкуренция большая, а спрос ограниченный. Но Смарент в этом может вам помочь, потому что мы знаем, как правильно это делать – подготовить квартиру и вести весь процесс.
И есть еще один нюанс, про который не все знают. В декабре депутаты приняли поправки к нашему любимому ФЗ 214, и они сильно ухудшат нашу с вами жизнь. Сумма компенсаций, которую вы можете получить по суду за все косяки застройщика – например, ванна с трещиной, кривые окна, двери, которые не доживут до конца гарантии, вздутый ламинат – будет не более 3% от ДДУ. Звучит абстрактно, да? Сейчас переведу в рубли. Берем студию в Прибрежном парке, которая сейчас по ДДУ стоит 4,8 млн. 3% – это 144 тыс. ₽ за все и с учетом штрафов для застройщика. Минус еще расходы на адвоката. Уложитесь ли вы в эту сумму – большой вопрос. Лично я сомневаюсь. Цены на отделочные материалы растут, а сумма ДДУ – нет. Скорее, просто решите не тратить время.
Поэтому студии или квартиры за МКАД – существенно более рискованная инвестиция, чем квартира внутри МКАД. Цены на материалы будут таким же, как в «пиковской» студийке, а вот сумма компенсаций сильно меньше.
Даже если 50 или 100 человек, посмотрев этот ролик, решат не покупать квартиру у Самолета и посмотрят на рынок недвижимости по-другому, то я буду рад. Потому что нужно учиться на чужих ошибках.