В предыдущей части мы говорили о поведении игроков на финансовых рынках.
Профессиональные инвесторы четко считывают сигналы рынка и при изменении конъюнктуры незамедлительно меняют свою инвестиционную стратегию.
Биржевые лемминги, напротив, действуют вслепую, они продолжают открывать длинные позиции, чем, некоторое время, формируют положительную динамику на перегретом рынке.
Когда количество коротких позиций, открытых профессиональными инвесторами превысит количество длинных позиций, открытых леммингами, рынок начнет снижаться.
Лемминги как всегда потеряют деньги, в то время как профессионалы сделают прибыль.
С недвижимостью происходит несколько иначе. Данный рынок не интересен крупным игрокам, ввиду его крайне низкой маржинальности.
Когда вам говорят, что не существует лучшей инвестиции, чем недвижимость, задайте себе один простой вопрос: «почему же тогда на данном рынке не представлен крупный капитал?»
Почему в инвестиционных портфелях крупных корпораций или инвестиционных фондов отсутствуют студии в ЖК?
При этом крупняк имеет внушительные суммы на банальных банковских депозитах. Объем вкладов юридических лиц соразмерен с объемом вкладов физических лиц.
Как-то это подозрительно.
Может быть банальные вклады выгоднее студий в Девяткино?
Заметьте, то что я доказываю уже почти 5 лет находит подтверждение практикой.
Кроме того, на рынке недвижимости нельзя занять короткую позицию, то есть нельзя непосредственно заработать на его снижении.
На бирже можно заработать на снижении котировок, а на рынке недвижимости нет.
Можно дождаться снижения цен и закупиться квартирами в надежде на будущий рост цен, но это все равно будет длинная позиция.
Таким образом рынок недвижимости это очень специфическая тема, интересная исключительно дилетантам.
Когда на рынке представлены исключительно непрофессионалы, то логично предположить, что сигналы об изменении конъюнктуры будут игнорироваться.
Квартиры покупают несмотря на неблагоприятную конъюнктуру. Покупают, потому что видят хотя бы виртуальный рост цен.
Таким образом рынок недвижимости держится исключительно на вере.
Может показаться, что удерживать рынок от коррекции посредством слепой веры масс можно бесконечно долго.
Это заблуждение.
Фундаментальные экономические факторы подобно якорю вернут рынок в равновесное состояние.
Обратим внимание на китайскую недвижимость, которая, по мнению 1,3 млрд китайцев не могла дешеветь.
Таких примеров можно привести десятки. Можно вспомнить испанский рынок, японский рынок, американский рынок и т.д.
Вопрос лишь в сроках.
Точка перелома на рынке недвижимости наступает тогда, когда спрос перестает расти, что неизбежно происходит ввиду специфики данного рынка.
Мы уже говорили о том, что у рынка недвижимости очень низкий потолок спроса. Рынок недвижимости, в отличие от фондового или валютного рынка имеет очень высокий (дорогой) порог входа, что является очень сильным ограничивающим фактором.
Акции можно покупать с каждой зарплаты, постоянно пополняя ими свой инвестиционный портфель. Недвижимость же покупается один, максимум три раза за жизнь. Ее нельзя покупать постоянно.
Обратите внимание, что цены всецело зависят от спроса, а не от хотелок продавцов.
Спрос рос в период с 2019 по 2021 гг. В этот период росли и цены.
В 2022 году спрос снизился по отношению к 2021 году и по «странному стечению обстоятельств» стали снижаться цены.
В 2022-2023 гг. спрос вырос по отношению к 2022 г. и фактически вышел на уровень на уровень 2021 года. Соответственно и цены вернулись к эквивалентным спросу значениям.
Цены начинают снижаться по мере сокращения потока лохов.
Лох – ресурс ценный, но все же ограниченный.
Лох ограничен деньгами. Если лох не в состоянии приобрести жилье пусть даже с привлечением кредитных денег, с учётом ранее заложенной почки, то для рынка его не существует.
Рано или поздно заканчиваются те кто могут купить.
По мере снижения цен у лохов будут расти возможности приобретать жилье, но странным образом будет пропадать желание его приобретать.
Лох покупает только на растущем рынке!
Падающие цены демотивируют.
«Зачем покупать то, что завтра будет дешевле?»
«Мне торопиться некуда, купить я успею всегда.»
Абсолютно аналогичным образом население ведёт себя на валютном рынке.
Когда доллар растет у обменников выстраиваются очереди, но когда доллар снижается, у обменников ни души.
Наоборот, при укреплении рубля население начинает нервничать и какая-то его часть начинает продавать доллары, купленные по высокому курсу.
Рецессия на рынке недвижимости развивается по аналогичному сценарию. Снижение цен провоцирует ещё большее снижение интереса к её приобретению.
Так раскручивается классическая дефляционная спираль.
Не забывайте подписываться на мой:
Telegram: t.me/maestrokrizisa
Rutube rutube.ru/channel/25045231/
VK: vk.com/maestro_krizisa
#недвижимость #ипотека #квартира #инвестиции #финансы