Во второй части данного цикла статей я говорил, что у застройщиков остался некий ручеек финансирования, который пока еще позволяет им балансировать на грани срыва в пропасть.
Безусловно, семейная и IT ипотеки позволяют привлечь неких поток клиентов. Но все же этих мер недостаточно для того, чтобы обеспечить строительной отрасли хотя бы голодный финансовый паёк.
Я думаю, многие читатели уже догадались, что речь идет о, так называемых, "траншевых схематозах", т.е. о различных программах рассрочки.
Сегодня рынок первичного жилья буквально держится за счёт этих программ, что вызывает сильное беспокойство в ЦБ.
Схема заключается в следующем: клиенту на период строительства жилья предлагается фактически бесплатная ипотека. Правда потом, как только жилье вводится в эксплуатацию, ставка по ипотеке возрастает до рыночных значений.
От клиентов требуется только заплатить первоначальный взнос, который, как мы знаем из практики, в большинстве случаев оплачивается либо за счёт реализации собственного жилья, либо оплачивается из кредитных денег (берётся обычный потребительский кредит).
Это натуральная бомба замедленного действия, заложенная под российским рынком недвижимости.
Здесь просматриваются некие аналогии с американским ипотечным пузырем середины "нулевых". Да, наш механизм формирования пузыря отличается от американского, но суть та же.
Рынок недвижимости окончательно перешёл в сегмент субпрайм (высокорискованного) кредитования. Кредиты выдаются потенциально неплатежеспособным людям.
Что же мотивирует людей влезать во все эти траншевые схематозы?
Во-первых, непонимание того как работает схема.
Люди, позарившись на маркетинговые уловки, искренне не понимают, что "ипотека за 1 рубль" будет действовать только до сдачи объекта в эксплуатацию.
Во-вторых, надежда на "русский авось".
Кто-то думает, что квартиры через 3-5 лет ещё подорожают, а потому после ввода дома в эксплуатацию можно будет её продать с наваром и, рассчитавшись с банком, жить на полученную маржу.
Кто-то надеется, что зарплату поднимут и ипотека станет посильной.
Ну, а кто-то искренне верит, что государство всем спишет кредиты или бабахнет гиперинфляция, которая эти долги обнулит.
Траншевая схема существует уже более года, но особенно популярной она стала именно после отмены массовой льготной ипотеки.
ЦБ уже заявил, что запретит подобные маркетинговые уловки.
В то же время надо признать, что Регулятор действует с запозданием. Видимо в верхах есть некая договоренность, суть которой заключается в том, что главный банк страны не пресекает подобные схематозы на корню.
Строительному лобби удаётся выбить некоторую фору для своих протеже, чем те и пользуются.
Чем же опасны подобные схематозы?
В третьей части данного цикла мы рассуждали о различных сценариях, по которым будет развиваться нисходящая динамика рынка.
Первый сценарий предполагал резкое обвальное падение цен по аналогии с 2009 годом.
Второй сценарий предполагал более плавное, но при этом продолжительное снижение цен по аналогии с периодом 2015-2018 гг.
Подобные схематозы подталкивают рынок именно к обвальному сценарию падения. Чем дольше будут пытаться удержать цены от коррекции, тем сильнее они рухнут в будущем.
Что будет, когда через 1,5-2 года тысячи людей получат от банков "письма счастья", с уведомлением об актуальной ипотечной ставке?
Уверяю, большинство не рассчитывало на то, что эту ипотеку придется платить. В большинстве своём люди знали, что не потянут ипотеку по рыночным ставкам.
Здесь ситуации до боли напоминает уже подзабытую историю с валютными ипотечниками.
Тогда люди тоже лезли в "дешевую ипотеку", не задумываясь о том, что завтра курс может быть другим.
Боюсь, что после получения новыми счастливыми ипотечниками первых банковских уведомлений, мы увидим ту же картину, что наблюдали в далеком 2014 году.
За глупость придется платить, но суть в том, что сегодняшние масштабы проблемы несоизмеримо выше, чем тогда.
Не забывайте подписываться на мой:
Telegram: t.me/maestrokrizisa
Rutube rutube.ru/channel/25045231/
VK: vk.com/maestro_krizisa
#недвижимость #экономика #ипотека #финансы