С кем и как строить? Выбор подрядчика

Кто будет строить дом вашей мечты? Частная бригада, строительная компания или дешевле и надежней всё сделать самому? Это важнейший вопрос. Плюсы и минусы есть у каждого варианта. На рынке строительных услуг полно недобросовестных компаний и некомпетентных “специалистов”, а риски велики.

Очевидные последствия неудачного выбора подрядчика:

• потеря денег — исполнитель получил аванс и пропал, на связь не выходит;
• увеличение бюджета на строительство — каждый день возникают неучтенные ранее расходы;
• некачественные работы — непрофессионалы могут построить дом без учёта строительных норм и расчета нагрузки.

Найти толкового исполнителя непросто. В этой статье мы подробно рассмотрим, как это сделать, чем хорош и чем плох каждый из рассмотренных нами вариантов.

Строим “в одну каску”

Люди, которые сумели построить дом без посторонней помощи, вызывают огромное уважение. Но, будем честны, для большинства из них это не был первый строительный опыт.

Браться за стройку не имея навыков “работы руками” — идея не слишком разумная. Нужно обладать не только хоть какими-то умениями, но и железным здоровьем — стройка предполагает высокие физические нагрузки.

Даже самый маленький домик весит, как минимум, несколько тонн. Весь этот вес вам придется перетаскать на себе, а то и не единожды.

Многое зависит от постройки: собрать лёгкий летний домик относительно просто. Он не потребует привлечения тяжелой техники, сложных технологий, простит огромное количество ошибок.

Для самых масштабных операций можно привлечь родственников и друзей, и в итоге, отлично справиться.

Совсем другое дело — капитальный дом. Это сложное сооружение, состоящее из конструкций, которые требуют точных расчетов. Любая ошибка может привести к тому, что здание станет непригодным для проживания, а все усилия и вложения пойдут прахом.

Итак, плюсы самостоятельного строительства:

• возможность гордиться собой;
• существенная экономия — не нужно платить подрядчикам;
• полный контроль расходов — вы сами составляете смету и покупаете материалы;
• качество “как для себя” — вряд ли вы станете халтурить, строя свой собственный дом.

Но минусов тут гораздо больше:

• вы расплачиваетесь за дом не только деньгами, но и своим временем, силами и здоровьем. Издержки тут могут выражаться в сорванной спине или сломанных после падения с лесов ногах;
• кроме стройматериалов вам придётся покупать или арендовать инструменты и технику. Стоит это недешево, а арендованные инструменты редко отличаются качеством;
• купить качественные материалы, да так, чтобы продавец не обманул еще и с количеством — для непрофессионала задача непростая. Только по этому пункту издержки могут превысить стоимость найма профессиональных строителей;
• если вы не будете находиться на стройке постоянно, материалы могут разворовать. Временный забор или сторож будут стоить дополнительных денег;
• стройка продлится долго — как минимум, пару лет. В одну каску за сезон можно построить только очень небольшой домик;
• когда стройка останавливается, дождь, снег, ветер и вандалы могут испортить результат предыдущих трудов;
• высокий риск брака. Вы, конечно, будете стараться, но от ошибок это не спасет. Проблемы с целостностью фундамента, трещины в стенах, разрыв труб — все это потребует дорогостоящего ремонта или даже сноса здания;
• не будучи профессионалом, вы будете сомневаться в своих решениях. Придётся постоянно консультироваться со знакомыми специалистами, искать информацию в интернете, отвлекаясь от стройки;
• стоимость материалов растет каждый сезон, а ваш бюджет — нет. Ведь все время вы проводите на стройке, а не на работе;
• из-за отсутствия опыта ожидания могут не совпасть с реальностью: дом будет выглядеть совсем не так, как вы себе представляли;
• у вас может пропасть мотивация. Человек, если идёт к цели слишком долго, запросто перегорает.

Эта ситуация из разряда “не попробуешь — не узнаешь”. Но прежде чем решиться на масштабное строительство, начните с малого. Постройте беседку, летний домик или небольшую баню. Сразу станет ясно, стоит ли продолжать.

Истории самостоятельного строительства на Ютубе не всегда столь радужные как может показаться

Найм бригады

Если вы готовы разбираться в тонкостях строительства, хотите всё контролировать самостоятельно, но не заниматься самой работой, то частная бригада — подходящий выбор.

Стройка пойдет значительно быстрее, чем “в одну каску” и обойдется дешевле, чем в специализированной фирме.

Но есть высокий риск потерять деньги. Фактически, вам придется положиться на слепой случай.

В самом начале нашей деятельности, когда у Грандхауса еще не сформировался список бригад, с которыми мы сотрудничаем постоянно, мы нередко сталкивались с вопиющим непрофессионализмом и безответственностью исполнителей. А у вас вряд ли будет возможность давать тестовые задания и анализировать результат.

Порядочных строителей на рынке много, но это, главным образом, вопрос цены. Отсортировав предложения в агрегаторе от дешевых к дорогим и выбирая из начала списка, будьте готовы к тому, что ожидания разойдутся с реальностью.

Тем не менее, “публичная” бригада, которая зарегистрирована на официальных порталах для заказов, несколько надёжнее обычных “шабашников”.

Самый лучший вариант — бригада, которую вам рекомендуют недавно построившиеся знакомые или соседи. Не ленитесь прокатиться и посетить пару сданных строителями объектов. Поговорите с владельцами, многое станет ясно.

Плюсы:

• вы максимально вовлечены в процесс и можете оперативно требовать от строителей исправления ошибок (если вовремя их заметите);
• вы платите бригаде напрямую, без посредников — выйдет дешевле;
• гибкие условия: можно внести в проект небольшие изменения или попытаться ускорить темп работ.

Минусы:

• частные подрядчики проектированием не занимаются, поэтому у вас уже должен быть готовый проект дома;
• найти одну универсальную бригаду если и удастся, качество это не гарантирует. Нельзя быть специалистом во всём. Каменную кладку делают каменщики, бетонные работы — бетонщики, монтаж кровли – плотники… Вероятнее всего, вам придется подбирать специалистов на каждый этап стройки;
• в отличие от крупных компаний, частные мастера нередко имеют ограниченную квалификацию и используют устаревшие технологии;
• самостоятельное руководство стройкой без соответствующего образования и опыта дело очень сложное. Можно привлечь внештатного прораба или проектировщика — чтобы контролировал соответствие дома проекту — но это дополнительные расходы;
• все равно придется самостоятельно следить за всеми действиями — от выбора материалов до проверки результатов работы. Если такой возможности нет, придется за отдельную плату нанимать внешний технадзор, который будет принимать стройку на каждом этапе;
• незапланированные траты: вас могут поставить перед фактом — необходимо срочно докупить материалы или оплатить неучтенные работы строителей;
• стоимость услуг может быть сильно завышена. “Влупить” заказчику двойную или тройную цену за некоторые виды работ — частая практика;
• у прораба нет руководителя, к которому можно обратиться в случае конфликта;
• трудно добиться компенсации убытков: бригады обычно не зарегистрированы как юрлицо и работают по устным договоренностям, так что претензии предъявлять некому;
• безответственность отдельных специалистов и целых бригад: строители могут исчезнуть, получив предоплату;
• если бригаду придется менять в разгар строительства, то как минимум, вы потратите время на поиск новых исполнителей. Достраивать за другими желающих найдется немного, так что новая бригада вполне может заломить двойную цену;
• ипотеку на строительство взять не получится.

Предложения бригад на Авито

Правила работы с наемной бригадой

1. Заключайте официальный договор. Даже небольшая бригада должна быть оформлена на ИП или самозанятого. Без договора — никакой оплаты. Если ответственность не закреплена, ничто не мешает рабочим забрать аванс и пропасть с радаров — спрашивать будет не с кого.
2. Если решились работать с незарегистрированной бригадой (например, ее рекомендуют знакомые), выдавайте деньги только под расписку! Лучше всего — по факту завершения определенного этапа работ. К расписке прикладывайте ксерокопию паспорта бригадира. Если бригада не выполнит работу, это будет основанием для обращения в суд.
3. Проверьте того, кому будете передавать деньги. Загляните в базу данных судебных приставов — если на бригадире висят долги, уплаченный аванс может пойти на их погашение, а не на закупку материалов и оплату труда рабочих.
4. Не оплачивайте покупку инструмента. У профессионалов уже есть всё необходимое, включая транспорт и специфические приспособления. Если чего-то не хватает, бригада, скорее всего, начинающая и гарантировать качественный результат не сможет.
5. Четкая смета и график. Тщательно проверьте смету и перечень работ. Отдельно оговорите условие, что конечная стоимость строительства не изменится в процессе. Занижение объема работ — обычная манипуляция в таких случаях. За завершение строительства с вас потребуют дополнительную плату. Зафиксируйте график платежей и сроки завершения всех этапов стройки.
6. Не стройте без проекта. Неквалифицированная бригада строить по проекту не возьмется — его нужно уметь “читать”. В хорошем проекте уже прописаны все этапы строительства, необходимые для этого материалы и т.п.
7. Оговорите штрафы за срыв сроков и другие нарушения. Должно быть наказание за то, что работа не выполнена вовремя или рабочий приехал на стройку пьяным.
8. Отчётность за расходы. Требуйте кассовые чеки или бланки строгой отчётности за покупку материалов, транспорт и прочие дополнительные услуги.
9. Контролируйте закупку материалов. Сколько купили, хорошего ли качества, сколько материала осталось после окончания каждого этапа работ.
10. Как можно чаще приезжайте на объект, чтобы контролировать процесс. Если такой возможности нет, договоритесь с соседями, чтобы они сообщили, если что-то пойдёт не так.
11. Будьте «сложным» заказчиком. Обращайте внимание на мелочи, требуйте максимально качественного выполнения работ. Лучше сразу показать, что у вас серьёзные намерения, чем потом упрашивать бригадира исправить ошибку или доделать работу.

Образцы договора строительного подряда можно найти в интернете

Строительные компании

Обратиться в строительную компанию, значит снять с себя груз забот и не контролировать каждое действие рабочих. За весь цикл строительства дома отвечает фирма. Сотрудники компании могут помочь с выбором участка, подготовкой различных документов, разработкой проекта, составлением подробной сметы и т.п.

Чтобы понять, подходит ли вам конкретная компания, вы можете ознакомиться с ее портфолио и посмотреть готовые дома вживую.

Самый лучший вариант — заказать в одной компании и проект дома, и его строительство. Фирма заинтересована в качестве проекта, ведь строить по нему придется ее сотрудникам, а любые задержки и нестыковки приведут к убыткам.

Архитекторы и проектировщики будут работать в одной связке — это повышает качество проекта и ускоряет работу над ним. Применяемые технологии, узлы и конструкции — все будет максимально оптимизировано.

В Грандхаусе архитекторы сидят в одном помещении с инженерами и находятся в постоянном контакте

Подтвержденный опыт строительства по собственным проектам — весомый довод в пользу выбора компании.

Минусов у этого решения только два. Первый, это цена — сотрудничество со строительной компанией обойдется несколько дороже, чем самострой или найм фрилансеров. Но только в том случае, если все пойдет гладко.

Непредвиденные расходы, которые могут возникнуть в процессе работы бригады или самостоятельной стройки могут с лихвой перекрыть изначальную разницу в цене. Заключая договор со строительной фирмой вы получаете определенные гарантии, главные из которых — фиксированный бюджет строительства и гарантии на результат работ. Согласно Гражданскому кодексу, гарантийный срок на объекты недвижимости составляет не менее пяти лет.

Второй минус, это тот печальный факт, что не все строительные компании одинаково хороши. Есть организации, которые тратят на маркетинг и рекламу большую часть своего бюджета. Качество строительства при этом оставляет желать лучшего. Впрочем, обычно это тоже связано с ценой — не стоит делать выбор в пользу самого дешевого предложения.

По сравнению с другими вариантами у строительной компании масса плюсов:

• все платежи зафиксированы в договоре — вам предоставят подробную смету с указанием услуг, материалов и их количества. Сможете лично проконтролировать все траты. Самое главное — вы знаете цену строительства до его начала, а не после окончания. И она не изменится;
• вы общаетесь только с прорабом или персональным менеджером, которые отвечают за ваш объект. Стройка — дело тяжелое и ответственное, с ней связано множество вопросов и беспокойств. Задача менеджера как раз и состоит в том, чтобы снять с вас большую часть этого груза;
• вам помогут подобрать качественные материалы и технологии для вашего дома, уложившись при этом в бюджет. У большинства компаний наработаны связи с поставщиками, у некоторых есть собственное производство — вам могут предложить сертифицированную продукцию по привлекательным ценам;
• если индивидуальный проект выходит за рамки бюджета, компания может предложить вам фирменный — проверенный типовой проект. Если он вас устроит, вы получите его, фактически, бесплатно;

Пример полного проекта дома Грандхауса на 96 листах

• за все, что происходит на стройке — сохранность материалов, соблюдение сроков, качество работ — отвечает компания. Она связана официальным договором и если его условия не будут соблюдены, вы сможете потребовать компенсацию или обратиться за ней в суд;
• сотрудники строительных компаний высоко квалифицированы и работают в строгом соответствии с нормативными документами — ГОСТами, СП, СНиПами. Соблюдение строительных норм гарантировано;
• строительные компании всегда опережают частников в технологической сфере. У хорошей фирмы есть собственная база проверенных квалифицированных бригад, которые специализируются на определенных видах работ;

Когда мы говорим, что строим «дома, как на картинке», это не преувеличение и не маркетинговый ход. На иллюстрации — 3D-визуализация 500-метрового особняка «Горький», и фотография готового дома по этому проекту. Вы можете заказать такой же, он будет готов через 9 месяцев.

• строительные компании работают официально и предлагают гибкие варианты оплаты. Они сотрудничают с банками и поддерживают ипотечные программы, используют счета эскроу, принимают материнский капитал и т.п. Частные бригады предпочитают наличные;
• фирма даёт гарантию на дом: даже если проблемы “всплывут” после окончания стройки, их устранят бесплатно;
• некоторые компании обеспечивают дополнительную гарантию качества — предлагают услуги технадзора. Вы можете присутствовать на всех проверках и лично подписывать (или не подписывать) акты приемки;
• строительная компания дорожит репутацией. Заработать ее не так просто, а потерять можно моментально — всего один недовольный клиент может запустить волну “сарафанного радио” и заказов станет меньше. Поэтому вероятность возникновения каких-либо раздражающих заказчика ситуаций здесь гораздо меньше;

Грандхаус — компания полного цикла. Мы берем на себя все задачи, от разработки проекта до строительства. На фото: архитектор Грандхауса Татьяна Суворова, разработанный ей индивидуальный проект «Онегин» и бригадир каменщиков Грандхауса Николай Кузнецов, выполняющий объемную облицовочную кладку

Выбор строительной компании

Выбирать подрядчика для строительства дома нужно тщательно и придирчиво. Ошибка будет стоить дорого.

Первым делом опросите знакомых — кто из них недавно строился. Пусть поделятся впечатлениями — возможно, долго искать не придется. Однако, помните, что иногда строительные фирмы платят клиентам за рекомендации, поэтому информацию всё равно нужно проверять.

Во-вторых, используйте интернет. Посетите сайты компаний — там можно посмотреть примеры построенных ими домов. Не очаровывайтесь красивой картинкой — фотографии объектов могут быть позаимствованы у конкурентов, а положительные отзывы — написаны сотрудниками, а не клиентами.

Если указан адрес объекта, не ленитесь прокатиться на место и проверить — так ли здание выглядит в реальности, как на сайте.

Ищите информацию о компании на строительных форумах и сайтах с отзывами — правда всплывет. Очень хорошо, если фирма публикует видеообзоры своих объектов и живые интервью с заказчиками — такое подделать сложно.

Попробуйте обратиться в компанию через форму обратной связи на сайте или в соцсетях — посмотрите, насколько быстро, компетентно и вежливо вам ответят.

Мы с удовольствием публикуем отзывы наших заказчиков

Вот некоторые критерии, которые могут помочь в выборе подрядчика:

• хорошо, если фирма специализируется на 2-х, максимум 3-х технологиях строительства — это помогает максимально «отточить» все компетенции;
• предпочтение стоит отдать компании, которая работает больше пяти лет и не меняет название. Сведения о юридическом лице можно проверить в Едином реестре юридических лиц на сайте Федеральной налоговой службы. Также у фирмы должна быть действующая лицензия на выполнение строительных работ;

Открытые данные о Грандхаусе на сайте строим.дом.рф

• стоит проверить юридическую чистоту организации. Сделать это можно по ИНН с помощью специальных сервисов («СПАРК», «Контур.Фокус») или в картотеке на сайте арбитражного суда. Сервисы публикуют индексы благонадежности компаний, отображают судебные процессы с её участием — как завершенные, так и активные;
• не стоит совсем списывать со счетов новичков. Молодые компании могут предлагать более выгодные условия и при этом строить на совесть, чтобы заработать репутацию. Однако, в этом случае нужно быть готовым более тщательно контролировать все процессы;
• если компания не новичок, но предлагает цену ниже рынка, это повод искать дальше. Такие фирмы либо экономят на материалах, либо выставляют дополнительный счет со списком проведённых, но не согласованных работ — после окончания стройки;
• если вы уже выбрали технологию строительства, уточните, как давно фирма освоила её и сколько объектов реализовала;
• если дом деревянный или каркасный, лучше, чтобы подрядчик был одновременно и производителем материалов — это служит некоторой гарантией качества;

Производство Грандхауса в Кировской области. На фото: проверяем геометрию клееного бруса

• признаками благонадежности являются членство в саморегулируемой организации (СРО), наличие аккредитаций и партнерских программ с крупными банками;
• отобрав несколько компаний, посетите их офисы, попросите оригиналы документов, посмотрите, много ли в фирме сотрудников, как они организованы и т.п. Спросите, работает ли на каждом этапе узкопрофильная бригада или дом от фундамента до крыши строят «мастера на все руки». Предпочтительнее первый вариант. Поинтересуйтесь, какие специалисты входят в команду и какова зона их ответственности;
• можно узнать адреса готовых и ещё строящихся домов, посмотреть их на месте. Если получится, поговорите с хозяевами. Поинтересуйтесь, были ли гарантийные случаи и как компания реагировала на них;
• при визите на стройку оцените уровень организованности. Если материалы сложены аккуратно, на площадке порядок, а строители заняты делом — это хороший знак;

Складирование стройматериалов на объекте Грандхауса

• излишняя покладистость — плохой знак. Если представители фирмы соглашаются на все ваши условия, значит клиентов у них мало и этому наверняка есть причины;
• оплата обычно проходит по частям — после приемки каждого этапа работ. Компании с хорошей репутацией за каждый этап могут брать предоплату. Так или иначе, сумма обычно делится на 3–4 платежа. Если подрядчик требует большую часть денег сразу, это повод продолжить поиски.

На что еще обратить внимание

Договор

Важно, чтобы юрлицо, с которым заключается договор, совпадало с названием юрлица строительной компании. В документе должны быть четко прописаны:

• предмет договора;
• ответственность сторон;
• условия работы (где будет жить строительная бригада, кто отвечает за вывоз мусора, доступ к каким коммуникациям потребуется строителям и т.п.);
• этапы и сроки выполнения работ (календарный план);
• порядок оплаты;
• точки контроля (видеофиксация результата работ, выезд инженера технадзора — внутреннего или стороннего и т.п.);
• штрафы за срыв сроков и невыполнение обязательств;
• процесс приемки готового дома, акт приемки (операционный лист);
• гарантия на все элементы дома — не менее 5 лет.

Если подрядчик предоставляет собственную форму договора, прежде чем подписывать, покажите ее юристу — пусть внимательно проверит её на предмет «лазеек». Длинный договор, в котором прописан длинный список различных обстоятельств, не должен вас пугать — это плюс в «карму» компании.

Можно заключить отдельные договоры на каждый этап строительства. Например, сначала — только на устройство фундамента. Убедившись в компетентности и добросовестности фирмы, можно подписывать следующий договор — на коробку дома и т.д.

Вопрос технадзора - ключевой. На скриншотах: чек-листы, которые прораб заполняет на каждом этапе строительства. Также на каждом этапе заказчик подписывает акт приемки, а по окончанию стройки — заключительный акт

Смета

Основой сметы служит проект. В ней должна быть подробно расписана стоимость каждого конструктивного элемента дома: фундамента, стен, перекрытий, крыши, наружной и внутренней отделки, инженерного оборудования. Смета утверждается заказчиком и исполнителем. Прилагается к договору.

В смете фиксируется объем и стоимость материалов — что написано пером, не вырубишь топором. Исполнитель не сможет самовольно повысить расценки или добавить новые статьи расходов в процессе работы. Смета, это важный инструмент контроля стройки.

По ней легко проверить ход работ — что выполнено, а что нет.

Если смета занимает одну страницу в Excel, она вряд ли выполнена профессионально. Проработанная подробная смета может занимать 10–20 страниц в зависимости от типа дома и количества работ.

В Грандхаусе мы расписываем всё максимально подробно. У нас есть собственная база расценок и операций. По смете наш заказчик видит, за что именно он платит.

Пример сметы Грандхауса: в нашей компании все цены фиксированные

Способ коммуникации с компанией

Быть в курсе всех событий на стройке сейчас помогают мессенджеры или личный кабинет на сайте компании. В Грандхаусе мы создаем рабочие чаты. Доступ туда имеют: заказчик, менеджер проекта, прораб, представитель технадзора и руководство компании.

В чате можно оперативно получить ответы на все вопросы, провести согласование, туда же мы отправляем фото- и видеоотчеты о ходе строительства.

Итог

Строительство дома — сложный процесс, который, собственно стройкой не ограничивается. Проект, смета, подготовительные работы, организация и снабжение стройки, контроль качества — все это делает большое количество разных специалистов. Можно всех найти самостоятельно. Но это потребует времени и большого напряжения сил. У строительной компании уже есть все, что нужно.

Если у вас нет строительного опыта или большого желания его приобрести, вам нужен качественный капитальный дом, при этом быстро и с гарантией — выбирайте строительную компанию.

К выбору подходите с холодной головой. Помните, что хороший дом не может стоить ниже рыночной цены — никто не станет работать себе в убыток.

Если подойти к выбору подрядной организации осознанно, выгоды очевидны: на вашей стороне закон, репутация строительной компании, ваши расходы прозрачны и известны заранее, а качество работ гарантировано.

И вы всегда можете обратиться в Грандхаус — мы ждем вас в гости в наших офисах, наши менеджеры готовы ответить на звонок или сообщение. Мы любим свою работу и строим на совесть. Поэтому наши заказчики всегда довольны.

Подписывайтесь на нас в соцсетях:

• Телеграм
• ВК
• YouTube

Материал подготовлен компанией Грандхаус.

Перепечатка допускается только с указанием авторства и ссылки на Дзен нашей компании: dzen.ru/grandhouse_spk