Руководство от архитектора по схеме планировочной организации земельного участка (СПОЗУ).
На связи архитектор Нина Штромберг. Делюсь советами по планированию участка для строительства жилого дома.
С чего начать: с выбора участка или подбора проекта дома?
Выбор проекта дома зависит от особенностей участка и его окружения. Среди щитовых садовых домиков не будет уместен дом в стиле прерий с панорамным остеклением, выходящим на соседние огороды, и стены из натурального сланца, контрастирующие с заборами соседей из профнастила и сетки рабицы. Дом, не вписывающийся в окружение, теряет свою привлекательность и ликвидность. Важно, чтобы дом соответствовал ценовому сегменту застройки, форме участка и другим важным параметрам, которые мы обсудим далее.
Заранее подумайте о том, как дом будет размещён на участке, прежде чем приобретать землю. Определите основные параметры желаемого дома, а затем выберите подходящий участок. Если у вас уже есть земля, вам придётся адаптироваться к существующим условиям.
Сколько раз случалось так, что клиенты приобретали землю без должного анализа или без консультации с архитектором, желая построить дом с определёнными характеристиками, но он совершенно не подходил для этого участка.
Основные этапы планирования участка:
1. Накладываем ограничения на участок. Определяем пятно застройки дома.
После приобретения участка рекомендуется обратиться к геодезисту для проверки границ и площади, указанных при покупке, с реальными геодезическими координатами.
Начертите участок в масштабе на миллиметровой бумаге или в графической программе и нанесите на него все ограничения. В зависимости от категории земли соблюдайте нормы и определите подходящую зону для строительства дома.
Типы ограничений земельного участка:
1.1 Административные ограничения (правила землепользования застройки (ПЗЗ), местные архитектурные регламенты).
Прежде всего необходимо узнать местные административные ограничения.
В России для каждого населённого пункта разрабатывается Генеральный план развития территории. Его можно найти в открытом доступе в интернете или запросить документ в местной администрации. В генеральном плане содержатся ПЗЗ, которые устанавливают минимальные ограничения на жилые частные дома, такие как этажность или площадь.
В качестве примера даю ссылку на проект генерального плана Городского округа Пушкинский Московской области».
Собственные правила по стилю зданий, цветам, материалам фасадов, типам заборов и другим параметрам могут быть в авторских коттеджных посёлках. Таким образом, владелец посёлка поддерживает единый архитектурный образ и гарантирует своим жителям, что их участки не будут окружены глухими заборами и неожиданными постройками.
Примеры пунктов из реальных регламентов посёлков (дизайн код поселка).
1.2 Планировочные ограничения (градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), линии градостроительного регулирования (ЛГР) и «красные линии», отступы).
На сайте кадастровой публичной карты можно включить слои для просмотра обременений, например, водоохранных зон и земель лесного фонда. Однако более чёткие границы ограничений указаны в ГПЗУ.
ГПЗУ можно заказать без оплаты и быстро через портал государственных услуг или получить в администрации населенного пункта. Заказать его может только владелец земельного участка или человек, которому он выдал нотариальную доверенность. Если ваш участок ещё не размежёван, вам не выдадут ГПЗУ. Также ГПЗУ не предоставят, если градостроительные нормы и правила для территории, где расположен ваш участок, ещё не разработаны. Срок действия ГПЗУ — два года.
Из ГПЗУ вы узнаете следующую основную информацию:
· пятно застройки и отступы от границ вашего участка;
· разрешённый процент застройки участка;
· пересечения различных территориальных зон;
· наличие охранных зон (ЗОУИТ);
· границы публичных сервитутов;
· минимальные и максимальные размеры вашего участка;
· информацию о том, с кем нужно согласовать размещение дома на вашем участке;
· технические условия подключения к сетям;
· вид разрешенного использования участка (ВРИ);
· линии градостроительного регулирования (ЛГР).
Ссылка на публичную кадастровую карта. Если будут проблемы с просмотром, попробуйте открыть в браузере Yandex.
Важно: ГПЗУ может заказать только собственник участка. Поэтому, если вы ещё на этапе выбора перед покупкой, обязательно попросите у продавца предоставить вам копию ГПЗУ. Если продавец откажется это сделать, это должно вызвать у вас серьёзные опасения.
Красные линии — это разновидность линий градостроительного регулирования (ЛГР), которые обозначают границы улиц. При строительстве жилого дома нужно отступить от красной линии 5 метров (в некоторых случаях 3 метра, если красная линия проходит не по улице, а по проезду), и эти значения указаны в ГПЗУ.
По границам вашего участка с соседями следует сделать отступ в 3 метра для строительства жилого дома.
При возведении вспомогательных построек отступайте 1 метр по всем границам участка. Обратите внимание, что многие люди нарушают эти нормы и строят хозяйственные постройки и гаражи вплотную к забору соседей. Это категорически запрещено.
Наиболее часто встречающиеся линии градостроительного регулирования (ЛГР), ограничивающие строительство:
Линии застройки— линии, устанавливаемые для зданий, строений, наземных сооружений, размещаемых с отступом от красных линий, размер которого определяется градостроительными нормативами.
Синие линии— границы акваторий рек, а также существующих и проектируемых открытых водоемов, устанавливаемые по нормальному подпорному горизонту.
Границы полосы отвода железных дорог— границы территории, предназначенной для размещения существующих и проектируемых железнодорожных путей, станций и других построек шириной, нормируемой в зависимости от категории железных дорог, конструкции земляного полотна и др. Здесь не допускается строительство зданий и сооружений, не имеющих отношения к эксплуатации железнодорожного транспорта.
Границы историко-культурных заповедных территорий— границы территорий, включающих в себя ансамбли и комплексы памятников истории и культуры, представляющие собой историческую, научную, художественную и иную культурную ценность, которые охраняются на основании особого индивидуального положения.
Границы зон охраняемого ландшафта— границы территорий с сохранившимися компонентами исторически ценной природной среды (рельеф, водная система, лес), на которых установлен режим ограничения хозяйственной деятельности и не допускается строительство капитальных зданий и сооружений.
Границы зон особо охраняемых природных территорий — границы зон с ограниченным режимом природопользования, устанавливаемые на особо охраняемых природных территориях, участках земли и водного пространства.
Границы водоохранных зон — границы территорий, прилегающих к акваториям рек, озер, водохранилищ и других поверхностных водных объектов, на которых устанавливается специальный режим хозяйственной и иных видов деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления и истощения водных объектов, а также сохранения среды обитания объектов животного и растительного мира.
И много других ограничений тоже может быть, например, вязанные с защитной зоной ЛЭП, подземным кабелем или газовой трубой. проверяйте ограничения до покупки земли. Все ограничения наносите на план.
Привожу некоторые примеры ограничений участков из моей практики:
· Участок находился в зоне памятников истории и культуры, что требовало дополнительного согласования. Мы получили заключение о наличии объектов культурного наследия на участке и соответствии их использования утверждённым правилам в охранной зоне таких объектов от Главного управления культурного наследия Московской области.
· Рядом с участком проходил газопровод, что ограничивало возможную площадь застройки.
· Большая часть участка располагалась в прибрежной защитной полосе, где требуется согласование строительства, влияющего на водные биологические ресурсы, в территориальном управлении Федерального агентства по рыболовству согласно статье 50 Федерального закона от 20.12.2004 №166-ФЗ «О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов».
1.3 Противопожарные требования (разрывы и отступы от существующей застройки);
Смотрим противопожарные нормы в СП 4.13130.2009 и определяем, где строится дом соседа и из какого материала. Если и ваш дом, и дом соседа деревянные, то нужно соблюдать дистанцию 15 метров.
Противопожарные расстояния между жилыми домами из различных материалов:
1.4 Санитарно-бытовые (ориентация окон по сторонам света, разрывы и отступы);
Для садовых участков действует СП 53.13330.2011 «Планировка и застройка территорий садоводческих объединений граждан. Здания и сооружения», который определяет правила расположения построек на участке относительно друг друга. Если свес крыши или другие выступающие элементы имеют размер более 50 см, то расстояние измеряется от них, а не от стен зданий.
1.5 Геодезические и геологические.
При сильном перепаде высот избегайте размещения дома в низине. Учитывайте архитектурный стиль дома при его интеграции в рельеф местности. Не допускайте, чтобы септик был выше колодца с питьевой водой. Для доступа к дому понадобятся лестницы.
Если отсутствует централизованная система водопровода и канализации, и вы планируете установить септик или локальные очистные сооружения (ЛОС), предусмотрите возможность подъезда машины.
При ветреной местности обеспечьте ветрозащиту с помощью зелёных насаждений или оптимального расположения построек с учётом особенностей рельефа.
Точное понимание рельефа дает топографическая съемка участка.
2. Учитываем инсоляцию и ориентацию участка по сторонам света.
Определение сторон света на участке: используйте встроенный компас в смартфоне или ориентируйтесь по карте. Планирование расположения дома должно учитывать движение солнца. Если хотите открытую летнюю террасу, подумайте, с какой стороны её разместить. Нужно ли расположить террасу с северной стороны, чтобы укрыться в тени в жаркие дни? Или вам важен красивый вид на закат с террасы?
Особое внимание следует уделить панорамному остеклению. В летние месяцы помещение может сильно перегреваться, но эту проблему можно решить с помощью глубокого выноса кровли, создающего тень.
Жилые и летние помещения должны быть ориентированы на юг, юго-восток или восток, если нет препятствий от зданий или деревьев. Жилые окна лучше выходят на участок, а не на въезд. Технические помещения лучше ориентировать на север или запад.
Комплексный расчёт инсоляции учитывает ориентацию дома по сторонам света, окружающую застройку, рельеф, зелёные насаждения и конфигурацию здания. Детские площадки, места отдыха и огороды должны быть освещены солнцем.
Выбирайте растения с учётом сторон света, теней и уклона рельефа.
3. Создание технического задания: определяем требования и пожелания.
На этом этапе важно собрать всю необходимую информацию и создать основу для дальнейшей работы. Техзадание формируете себе или архитектору. Обратите внимание на следующие аспекты:
- Архитектурный и ландшафтный стили: изучите лучшие международные издания и приложения, такие как Architecturaldigest, Archdaily и Pinterest, чтобы найти подходящие стили и образы для вашего проекта.
- Функциональные зоны: определите основные зоны на вашем участке, такие как парадная, приватная, хозяйственная, рекреационная, детская, спортивная и огородническая.
- Расположение входов и въезда на участок, размер парковки: учтите удобство передвижения по участку и парковку для гостей и транспорта.
- Проект жилого дома: выберите площадь, форму, этажность, высоту и материалы для дома, используя готовые планировки или создавая свою собственную.
- Нежилые постройки: определите размеры и материалы для бани, гаража, сарая, летней кухни, бассейна и беседок, используя готовые проекты или создавая свои собственные эскизы.
- Хозяйственные постройки: укажите местоположение колодца, компостного устройства, теплицы, вольера и других необходимых объектов.
- Коммуникации: определите существующие и планируемые коммуникации, такие как септик, газгольдер и котельная.
- Бюджет: разбейте бюджет на отдельные пункты для дома, вспомогательных построек и ландшафта, учитывая все необходимые затраты.
- Очередность реализации: учитывайте особенности стройки и бюджет при определении порядка выполнения работ, например, строительство забора или планирование ландшафта вместе с проектированием дома.
4. Проектирование.
Проектирование — творческий процесс, требующий вдохновения и правильного настроя. Чтобы полностью погрузиться в работу и учесть все детали, создайте комфортную обстановку: включите любимую музыку, возьмите удобные инструменты для рисования или сядьте с ноутбуком в уютной кофейне.
Начните с проверки ограничений и указания сторон света. Затем обозначьте существующие элементы, которые нужно сохранить, и откройте для вдохновения подборки изображений аналогии будущего ландшафта и дома.
Нанесите на план функциональные зоны согласно техническому заданию и начинайте прорабатывать детали: от жилого дома до хозяйственных построек и дорожек. Используйте примеры проектов дома, гаража, бани и сарая, обращая внимание на планировку, габариты и расположение помещений.
Делите территорию на парадную и приватную части, если это уместно для вашего участка. Наносите на план строения из технического задания, учитывая кратчайший путь к дому и оставляя место для ландшафта.
На маленьких участках располагайте дом не по центру, а ближе к краю, чтобы освободить пространство для зелёных кулис, террас и зон отдыха.
Функциональное пространство и зонирование — ключ к успешной организации жизненного сценария. Предусмотрите место для различных мероприятий, например, йоги, чтобы наслаждаться садом с разными целями, а не только для ухода за ним.
Сад должен быть местом для созерцания и использования пространства с различными целями, а не для бесконечной заботы о нём, рассмотрите концепцию малоуходовости. Определите, чем вы будете заниматься утром, днём и вечером, как будете праздновать праздники и что сделаете на Новый год. Подумайте о розетке для подключения гирлянды и о том, куда спрячете химию и оборудование для ухода за садом, чтобы дети не могли добраться до них.
Сразу купите качественный свет и автоматическую систему полива, чтобы избежать проблем с заменой комплектующих и ремонтом в будущем. Адаптивный сценарный свет поможет создать уютную атмосферу в разных частях сада.
Продумайте, где и как будете хранить дрова, так как это может стать стильным решением. Огород всё чаще приобретает декоративное значение, позволяя дарить друзьям тыквы и показывать детям, как растёт морковка. Поэтому красивые функциональные грядки можно располагать на самом видном месте.
Ещё раз проверьте соблюдение норм и расстояния между элементами. Учитывайте подъездные пути и нарисуйте дорожно-тропиночную связь между элементами, определяя кратчайшие пути.
Не забудьте о выдвижном настиле террасы над бассейном, который будет удобен в зимнее время. Подберите картинки, так как расположение элементов на участке, дорожки и зелёные насаждения могут быть выполнены в разных стилях.
Помните, что все эти советы применимы не только для больших участков, но и для маленьких. Посмотрите проекты частных домов скандинавских архитекторов, где акцент делается на эстетику, функциональность и интеграцию архитектуры в природный ландшафт.
Если ваш участок имеет сильный перепад высот, определите, будут ли опорные стенки и где они будут расположены. Обозначьте на плане типы покрытий дорожек и площадок, ограничив их одним или двумя типами материалов на небольших участках.
Фантазируйте, думайте и не забывайте о конечном бюджете.
5. Экология.
Об экологии хотела упомянуть отдельно. С одной стороны, обратите внимание на состояние окружающей среды, в которой вам предстоит жить. Изучите карты загрязнений перед выбором участка, соседству с предприятиями. Обратите внимание на форму деревьев, наличие растительности, её цвет и так далее.
С другой стороны, не относитесь к земле потребительски и не рассматривайте ее просто как площадку для строительства. Каждый земельный участок — это часть экосистемы, которая не ограничивается вашим забором. Строительство дома в некотором смысле влечёт за собой вторжение в природу. Хозяину, как разумному человеку, следует осознавать свою ответственность и стремиться свести к минимуму вмешательство в природу.
Хочу напомнить, что вы можете обратиться ко мне или другому профессиональному архитектору за консультацией по выбору участка, готового проекта дома, составлению схемы планировки земельного участка и проектированию неповторимого дома вашей мечты.
Старалась предоставить вам практическую информацию в удобной форме. Если статья понравилась, ставьте лайк и сохраняйте её. Если хотите добавить что-то ещё или покритиковать, пишите в комментариях.
Что такое дизайн-проект, его состав, читайте в моей статье.
Заявки на проект отправляйте в телеграм, указный в профиле.
#участок #строительство #проектирование #дом