Сегодня мы попытаемся спрогнозировать динамику рынка недвижимости на ближайшие 2-3 года.
Практически все рынки подвержены циклическим колебаниям.
Эмпирически установлено, что продолжительность полного цикла российского рынка недвижимости составляет 8 - 10 лет.
За начало цикла мы принимаем старт "фазы оживления", которая отмечается началом роста цен и, соответственно, завершение "фазы депрессии", т.е. достижение точки ценового дна.
За конец цикла мы принимаем завершение "фазы рецессии" (падение цен) и старт "фазы депрессии".
Первый цикл: 2000 г. по 2009 г.
Второй цикл: 2010 г. по 2018 г.
Третий цикл: 2019 г. по настоящий момент.
На основании опыта прошлых периодов можно осторожно предположить, что третий цикл завершится в период с 2027 г. по 2028 г.
Продолжительность "фазы рецессии" неодинакова в первом и во втором циклах. Так, например, в первом цикле она длилась 1 год, в то время как во втором цикле продолжительность данной фазы составила целых 3 года.
Что касается фаз оживление, роста и депрессии, то их продолжительность практически одинакова в обоих циклах.
Где же мы сейчас? В какой фазе цикла?
Мы можем уверенно заявлять, что фаза роста завершилась в середине 2022 г., что отчетливо видно на графике.
С другой стороны, может закрасться подозрение, что пройдя короткую фазу рецессии в период с середины 2022 года по середину 2023 года, рынок вновь вошёл в фазу роста.
На самом деле подобная динамика рынка на языке трейдеров называется "отскоком дохлой кошки".
Нечто похожее мы наблюдали в периоды с 2007 по 2008 гг. и с 2015 по 2016 гг. Правда в описанные периоды субфаза дохлой кошки была короче и не была столь выраженной.
Сегодня рынок находится как раз в описанной субфазе. Говоря научным языком, рынок стагнирует в верхнем ценовом диапазоне.
Когда же рынок перейдет в фазу рецессии, то есть к снижению цен?
Здесь возможны 2 сценария:
Первый сценарий предполагает резкое падение цен (обвал) по аналогии с 2009 годом.
Рынок будет в течение некоторого времени (1-2 лет) сопротивляться падению. Текущая стагнация перейдет в обвал, который продлится год и после непродолжительной депрессивной фазы (ценового дна) рынок начнет потихоньку восстанавливаться.
Ориентировочные сроки начала падения цен: начало - середина 2026 года. Ценовое дно можно ожидать к середине 2027 г.
Второй сценарий предполагает плавное, но при этом продолжительное падение цен по аналогии с периодом 2015-2017 гг.
В данном сценарии начало падения можно ожидать уже в 2025 г. Фаза рецессии продлится до конца 2027 г. - середины 2028 г. Ценовое дно придется на период с середины 2028 г. по конец 2028 г.
Скорее всего мы будем наблюдать некую комбинацию первого и второго сценария.
Ещё в 2020 году вышел прогноз ЦБ РФ по рынку недвижимости. Данный прогноз предполагал, что понижательная фаза на рынке недвижимости начнется в 2025 году.
Видимо аналитики Банка России были правы.
Не забывайте подписываться на мой:
Telegram: t.me/maestrokrizisa
Rutube rutube.ru/channel/25045231/
VK: vk.com/maestro_krizisa
#недвижимость #экономика #ипотека #финансы