В предыдущей части мы рассматривали эволюцию рынка за последние 4 года.
Мы пришли к выводу, что данный рынок имеет вполне осязаемый потолок спроса и, соответственно, четкую цену отсечения.
Для Москвы этот диапазон отсечения составляет 270-280 тысяч рублей за квадратный метр.
С другой стороны, любой рынок в краткосрочном временном интервале управляется ожиданиями (конъюнктурный фактор).
При этом ожидания - штука переменчивая и обоюдоострая. Ожидания могут работать как в пользу продавца, так и в пользу покупателя.
Если люди верят в рост цен, то цены будут расти. Недаром ЦБ РФ, в первую очередь, мониторит именно инфляционные ожидания населения и на основании их анализа принимает решение по ключевой ставке.
Но!
Инфляционные ожидания, как это было сказано, переменчивы и могут управлять рынком лишь в краткосрочном периоде (1-3 года). На более длинных временных интервалах рынком управляют фундаментальные экономические факторы, конъюнктурные же колебания на общем тренде с течением времени сглаживаются.
В нашем случае потолок спроса это и есть тот самый фундаментальный фактор, определяемый ценой отсечения.
Нет возможности повышать ценники, если они не поддержаны эквивалентным уровнем спроса.
На самом деле причин, по которым люди не готовы покупать всего две, первая относится к факторам фундаментальной природы, вторая же чисто конъюнктурная.
Первая причина заключается в отсутствии возможности купить, а вторая в отсутствии желания купить.
Возможность - это фундаментальный фактор.
Желание - фактор конъюнктурной, или как ещё его называют, спекулятивной природы (ожидания).
Когда возможности купить нет, то спрос по объективным причинам не растет, а цены начинают стагнировать.
Нельзя повышать цены, если их рост с какого-то момента приводит лишь к дальнейшему сокращению спроса.
Но, когда рост цен останавливается, то парадоксальным образом у потребителей снижается желание покупать.
Инвестиционные активы реагируют на сигналы рынка по принципу положительной обратной связи: все хотят купить дорожающий актив, чтобы в последующем заработать на нём.
Аналогичная мотивация присутствует и у тех кто покупает не для продажи, а для себя. Душу греет мысль, что дорожающий метр нивелирует переплату по ипотеке.
Но когда рост цен останавливаются меняется и конъюнктура, а следовательно и ожидания населения. Теперь все меньшее число людей будет верить в рост цен, соответственно интерес к покупке жилья начинает снижаться.
Данную фазу можно охарактеризовать как слом тренда.
Зачем покупать сейчас, если завтра не будет дороже?
Так мыслит средний покупатель жилья. Это типичный пример психологии спекулянта на фондовом рынке.
Совсем другое дело, когда цены начинают падать.
Когда цены только достигли потолка отсечения купить хотели все, но почти никто не имел возможности.
Когда цены остановились в мертвой точке помимо возможности стало пропадать и желание.
Что же происходит, когда цены падают?
Когда цены начинают снижаться, диаметральным образом меняются и ожидания населения. Теперь никто не хочет покупать дешевеющий актив, тем более в ипотеку.
Зачем покупать в ипотеку и, соответственно, переплачивать за то, что и так дешевеет?
Покупатели занимают выжидательную позицию, рассчитывая на дальнейшее снижение цен.
Однако по мере снижения цен, все меньшее число покупателей будет заинтересовано в приобретение жилья в текущем периоде.
Почему так?
С рынка уходят различные флипперы и прочие спекулянты, в первую очередь, так называемые, "мамкины инвесторы".
Именно спекулянты оказывают существенный вклад в раскручивании цен на растущем рынке, однако их отсутствие на рынке падающем способствует развитию дополнительного давления на цены.
Именно так раскручивается дефляционная спираль. Мы уже наблюдали действия данного механизма в 2009 году и в период с 2015 по 2018 гг.
В данной конфигурации ожидания работают уже против продавцов.
При росте возможности купить, падает желание купить и наоборот, что в первом приближении выглядит парадоксально, но именно так ведут себя все финансовые рынки.
В нисходящем тренде у многих появляется возможность купить, но отсутствует желание купить.
Что же мы имеем на текущий момент?
Позиционное противостояние покупателей и продавцов. Сформировалось такое вот неустойчивое равновесие как на западном фронте ПМВ в 1917.
В конце 1917 года несмотря на стабильный позиционный фронт, всем было понятно, что Германия уже войну проиграла. Однако немцы держались из последних сил в надежде выторговать себе более выгодные условия капитуляции.
Здесь ситуация полностью аналогична. Голливудская улыбка при плохой игре.
С одной стороны мало кто уже верит в рост цен. Покупатели заняли выжидательную позицию.
Продавцы же, понимая, что начав сильно снижать цены, они спровоцируют население к ожиданию ещё большего их снижения, стараются удерживать формально высокий прайс при предоставлении персональных скидок реальным покупателям.
Текущая фаза рынка есть ничто иное как война на истощение. Покупатели здесь априори в более выигрышной позиции, чем продавцы, т.к. им спешить некуда.
Снижать цены все равно придется, потому что только так можно заполучить реального покупателя, а следовательно и деньги, которые так необходимы для финансирования хотя бы операционных расходов.
"Мамкины инвесторы", то есть те, кто покупают только на растущем рынке, заметив снижение цен с рынка по-любому уйдут.
При этом реальные покупатели останутся. За них и будет драка между продавцами первичного и вторичного жилья.
"Мамкины инвесторы" раскручивали рынок на протяжении последних 4-5 лет, но сегодня ставки и цены для них заградительные, а потому даже при наличии желания, купить они не смогут.
Застройщики не могут ждать и сидеть на цене, т.к. в этом случае их ждет банкротство.
Снижением цен, можно оттянуть часть реального спроса с вторичного рынка, а ведь именно туда сейчас ушёл массовый покупатель.
При этом, у застройщиков есть тонкий ручек финансирования (это не только семейная и айтишная ипотеки), который позволяет им пока балансировать на грани пропасти.
О том, как долго может продлиться фаза неустойчивого равновесия я расскажу в следующей части, а потому не забывайте подписываться на сообщество.
В данном обзоре вы найдете ответы на эти вопросы.
Не забывайте подписываться на мой:
Telegram: t.me/maestrokrizisa
Rutube rutube.ru/channel/25045231/
#недвижимость #кризис #ипотека #экономика