Самая популярная фраза собственников недвижимости
У меня с документами все в порядке, мы в этой квартире живем уже 20 лет!
Волшебная фраза, за которой часто стоят недостоверные факты.
В большинстве случаев это происходит по незнанию, крайне редко - по злому умыслу.
В данной статье я предлагаю познакомиться с несколькими наиболее распространенными ситуациями, чтобы вы смогли проверить сами себя и предусмотреть неловкую и ненужную суету перед сделкой, не рискуя потерять покупателей.
Эпизод 1. Трагический
Недвижимость часто продается в следствие смерти одного из членов семьи. Но иногда процедура наследования не является такой уж очевидной.
В 2018 году у Татьяны Семеновны умер муж. Татьяна Семеновна еще несколько лет по привычке прожила в своем городе, а в 2024 решилась все-таки переехать к дочери в Подмосковье. Для этого, разумеется, нужно продать просторную трешку в Новосибирске и приобрести однушку рядом с дочерью.
Квартира в Новосибирске покупалась супругами Ивановыми в 2003 году за наличные и оформлялась только на Татьяну Семеновну. Поэтому когда покупатели стали спрашивать Татьяну Семеновну о документах - она с уверенностью говорила
У меня все в порядке. Я одна хозяйка с 2003 года.
И предъявляла договор купли-продажи от 2003 года, где черным по белому она значится единственным собственником. Вопросов у покупателей не возникло и они с радостью согласились квартиру купить.
Сделку проводили в МФЦ, регистратор принял весь пакет документов.
А через 2 дня они узнали, что Росреестр отказал в регистрации этой сделки в связи со смертью одного из имеющих права на данную квартиру.
Покупатели пришли в ужас потребовали вернуть деньги и отказались от этой квартиры, заподозрив Татьяну Семеновну в попытке мошенничества.
Что же на самом деле произошло? Конечно в купленной в браке квартире с момента приобретения предполагаются равные доли мужа и жены (если иное не предусмотрено брачным договором).
В момент смерти одного из супругов его половина (даже если она не была выделена в документах письменно) становится наследным имуществом. При принятии наследства необходимо обязательно включать этот объект в общую наследную массу, на которую имеют право претендовать не только супруг, но и дети, и родители умершего.
Что же делать, когда это не было сделано вовремя и вышли сроки подачи заявления на наследство?
Нашей Татьяне Семеновне необходимо обратиться к нотариусу (все наследные дела начинаются с него) и пройти два шага
- выделение ее собственной доли в рамках общего совместного имущества (1/2 квартиры в данном случае)
- оформление наследства на вторую 1/2, принадлежащую супругу (здесь могут быть варианты, но чаще всего в таких случаях наследство оформляется как фактически принятое при двух значимых факторах: 1) Татьяна Семеновна жила в этой квартире, платила коммунальные платежи, 2) нет других претендентов первой очереди наследования на данную жилплощадь).
Эпизод 2. Детский
Система государственной поддержки для семей с детьми активно развивается и действительно многим семьям помогает улучшить свои жилищные условия. Однако правила использования этих мер поддержки, вернее их незнание, зачастую приводит к потере покупателей.
Итак, история
Молодая семейная пара, Иван и Екатерина, сразу после свадьбы приобрели небольшую двухкомнатную квартиру в ипотеку. Ипотека была оформлена на мужа с женой-сособственником в общую совместную собственность без выделения долей.
В дальнейшем у пары родилась двойня, и полученный материнский капитал, выделенный на двоих детей, они направили на погашение части действующей ипотеки. Через 2 года, окончательно рассчитавшись с ипотекой, супруги решили продать эту квартиру и купить трехкомнатную, т.к. разнополые детки подрастают, и хочется каждому выделить свою собственную комнату.
Так как их ухоженная квартира находилась в хорошем доме, совсем рядом с детским садиком, значительных сложностей с поиском покупателей не возникло. На вопрос: "Что у Вас по документам?" - супруги уверенно отвечали
У нас с документами все в порядке. Мы два взрослых собственника!
И предъявляли договор купли-продажи от 2019 года, где покупателями значатся они оба, а также свежую выписку из ЕГРН, из которой видно, что обременение снято и ничего не мешает квартиру купить.
В назначенное время продавцы и покупатели собрались на сделку, подали подписанный договор купли-продажи на регистрацию, но Росреестр отказал в данной сделке!
Что же произошло?
Конечно, при использовании средств материнского семейного капитала (МСК) необходимо выделять доли детям. В Росреестре есть информация о том, на приобретение каких именно квартир МСК был выделен. И ни один регистратор не зарегистрирует такую сделку, если видит, что в состав собственников продаваемого не включены дети.
Но человеческая психология такова, что получив деньги и, как говорится, "закрыв гештальт", мы забываем об обязательствах, тем более, что штрафных санкций в связи с этим в законодательстве не прописано.
А потом уже начинаем кусать себе локти, т.к. исправить это можно, но покупатели, в большинстве случаев, отказываются от квартиры, по которой пришел отказ из Росреестра. Чаще всего они даже не будут сильно вникать в причины отказа, в их сознании ваша квартира теперь связана с "неправильными документами"...
Ивану и Екатерине пришлось выполнить все требования закона
- выделить доли детям
- заново найти покупателей на свою квартиру
- получить распоряжение органов опеки и попечительства на данную сделку
- организовать нотариальную продажу своего объекта и одновременную покупку жилья взамен
Но, к сожалению, вторые покупатели. которые нашлись только спустя 3,5 месяца после отмененной первой сделки, готовы были предложить на 150 000 рублей меньше. Так что наши герои не только потеряли время и нервы, но и заметную для молодой семьи сумму...
Эпизод 3. Земельный
Все чаще стали проходить сделки с домами и земельными участками. Это здорово! Все больше людей всех возрастов, начиная от 25 лет, хотят переехать на собственный участок.
Но любой риелтор знает - если сделка с землей - будь на чеку!
Итак, история...
Еще в конце 90х годов Павлу дедушка оставил по завещанию в наследство участок с небольшим домиком в частном секторе на территории города. Лет 10 участок стоял заброшенный, а потом повзрослевшего Павла "потянуло к земле" и он принялся за работу.
Первым делом нужно было снести старое строение - слабый фундамент, хлипкие стены + много лет запустения сделали свое дело, восстановлению дом не подлежал. Павел снес его, расчистил участок и долгие годы с удовольствием возводил новый дом.
Потихоньку участок оброс - жилой дом, баня, беседка - это стало излюбленным местом семьи.
Однако в 2023 году семья приняла решение продать все и переехать в другой регион, южнее.
Так как дом у Павла получился на загляденье, от желающих посмотреть дом не было отбоя. Павел с удовольствием рассказывал технические нюансы построек, на вопросы о документах отвечал односложно
У меня все в порядке. Я один хозяин, дед в наследство оставил.
И показывал свидетельство о праве на наследство на дом и земельный участок. Адреса совпадали, вопросов ни у кого не возникало.
Но до регистрации сделки так и не дошло. Росреестр прислал отказ.
На участке, который продавал Павел, в данных Росреестра значился жилой дом площадью 62 кв.м., одноэтажный. А Павел продавал (и это, конечно было учтено в стоимости) двухэтажный коттедж общей площадью 140 кв.м.
И дальше Павлу пришлось пройти ряд процедур
- снять с кадастрового учета старый "дедушкин" дом
- поставить на учет новый дом, с новой площадью и новым расположением на участке
- повторно найти желающих купить
- после продажи заплатить налог на доход, т.к. несмотря на то, что дом Павел построил давным-давно, на учет он поставлен только что, минимальный срок владения не выдержан, и поэтому будет возникать налог, обязательный к уплате в следующем календарном периоде...
Каждая из историй не является приговором, разумеется , все можно исправить, переделать и привести в порядок, но... каждая история стоила собственникам огромного количества нервов, дополнительных расходов, когда хочется "исправить все побыстрее", и рисков потери первых покупателей, которые в большинстве случаев дают самое лучшее предложение по цене!
====
Если вам нужна консультация по комплектации документов и по вопросам налогообложения при продаже, обращайтесь
в личные сообщения https://t.me/kurochkina_meta
в наше сообщество в ВК https://vk.com/metaomsk
Берегите свои нервы и деньги! Учитесь на чужих ошибках!