С 1 января 2025 года российские банки обязаны выдавать ипотеку, соблюдая специальный стандарт (с полной версией документа можно ознакомиться здесь). Новые правила разработаны Комитетом по стандартам деятельности кредитных организаций совместно с ЦБ. Они распространяются на жилищные кредиты, выданные с этой даты. Главной целью стандарта является минимизация высокорискованных схем на рынке ипотеки и защита интересов заемщиков.
Обсудим, какие ипотечные программы станут недоступны и как появление стандарта повлияет на рынок ипотеки и жилья в 2025 году.
Что попадает под запрет
Документ вводит запрет на различные схемы покупки новостроек, которые ЦБ считает рискованными.
- Банки не смогут использовать аккредитивы при покупке жилья. Речь идет о механизме, когда банки и застройщики предлагают заемщикам договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), по которым часть средств размещается не на эскроу-счете, а на аккредитиве. За счет этого банк получает дополнительную доходность, которой частично делится с покупателем в виде скидки на квартиру. Регулятор называл такую схему рискованной, поскольку деньги дольщика на аккредитиве, в отличие от эскроу, не застрахованы. В случае отзыва лицензии у банка покупатель может лишиться этой суммы.
- Нельзя будет больше использовать ипотеку с кешбэком. По этой схеме часть суммы в составе первого взноса возвращалась покупателю после сделки. Это несло риски для банка и для самого заемщика. Последний мог переоценить свои силы и в конечном счете лишиться и денег, и квартиры, объяснял регулятор.
- Стандарт запрещает субсидированную ипотеку от застройщика, при которой происходит искусственное завышение стоимости жилья. В данном случае девелопер платит банку комиссию за понижение ставки. Но расходы перекладывает на плечи покупателя в виде завышенной стоимости квартиры. В среднем цена завышается на 20% и выше. Такая схема тоже несет риски для сторон - банк получает залог по завышенной стоимости, а заемщик может столкнуться с проблемами при продаже квартиры.
«Это будет проблема для людей, проблема по возврату ипотечных кредитов. Могут быть случаи, когда люди еще останутся должны банку при продаже жилья. Поэтому мы будем менять эту систему с помощью банковского регулирования», - говорит глава ЦБ Эльвира Набиуллина.
- Банки не смогут получать комиссию от самих заемщиков за пониженную ставку по ипотеке. Речь идет о ситуации, когда покупатель новостроек вносил единовременный платеж, в результате ставка по ипотеке снижалась. Данный пункт вступит в силу с 1 июля 2025 года.
- Документ закрепляет принципы определения условий ипотечного договора. Банкам рекомендовано заключать договоры ипотечного кредита на срок не более 30 лет и на сумму не выше 80% справедливой стоимости предмета ипотеки. То есть первоначальный взнос должен составлять не менее 20%.
- Банки должны будут подробно информировать потенциальных ипотечников об условиях кредита, предупреждать о возможных комиссиях, завышении стоимости жилья и рисках, которые за этим последуют. Банк также должен сообщать заемщику о доступных программах с господдержкой.
Схем для покупки станет меньше
По оценкам ЦБ, половина выдач в рыночной ипотеке сейчас приходится на различные маркетинговые акции, которые приводят к завышению стоимости жилья и несут риски для потребителя. Подобные схемы востребованы среди покупателей новостроек, а с отменой льготной ипотеки их популярность возросла.
С введением ипотечного стандарта эти схемы фактически станут недоступны для заемщиков. Это приведет к снижению и без того невысокого спроса на ипотеку. Самыми сложными станут первые месяцы действия стандарта, пока застройщики и банки будут адаптироваться под новые ограничения и пытаться реализовать легитимные схемы стимулирования спроса. Доступность покупки жилья для части потенциальных покупателей станет ниже из-за того, что вариантов с индивидуальным подходом станет меньше. А у застройщиков сократится число привлекающих внимание потенциальных покупателей акций. Кроме того, сократится одобряемость заявок по ипотеке. Поэтому в первые месяцы действия стандарта спрос на первичном рынке может снизиться на 20-30%.
Что будут предпринимать банки и застройщики
В то же время банки и застройщики, по мнению экспертов, будут искать обходы ограничений, разного рода лазейки в документе, позволяющие обходить его без формальных нарушений. Застройщики и банки будут аккуратно тестировать оставшиеся схемы стимулирования спроса, их использование будет согласовываться индивидуально и изучаться реакция ЦБ.
Одновременно можно с уверенностью говорить, что на смену подпавшим под запрет программам придут новые схемы, которые адаптируют под ипотечный стандарт. Застройщики для стимулирования продаж будут предлагать новые продукты, жертвуя собственной доходностью, или будут вынуждены снижать цены на квадратные метры, чтобы поддержать объемы продаж, согласованные с кредиторами.
Вместо прямой скидки на ипотеку застройщики могут предлагать бонусные программы, не связанные напрямую с кредитом. Например, это могут быть подарочные сертификаты, услуги по отделке или обустройству квартиры, скидки на парковочные места или кладовки. Кроме того, возможно появление более сложных схем, сочетающих различные инструменты. Например, застройщик может предложить комбинированную программу, включающую скидку на первоначальный взнос, рассрочку платежа или trade-in.
Кроме того, текущая версия ипотечного стандарта напрямую не касается популярной сейчас на рынке новостроек рассрочки и траншевой ипотеки, обращают внимание эксперты. Траншевая ипотека напрямую не упоминается в стандарте, следует ожидать ее более активного применения при продаже недвижимости на первичном рынке в будущем году.
В то же время ЦБ может ввести дополнительные ограничения и на эти практики. После утверждения стандарта глава ЦБ Эльвира Набиуллина выступила с заявлением, где предупредила: если рискованные ипотечные схемы (рассрочка, траншевая ипотека, ипотека без первого взноса) будут плодиться, то регулятор может утвердить стандарт, запрещающий все схемы, кроме прописанных в стандарте.
Последствия неисполнения стандарта
Сейчас стандарт носит рекомендательный характер и прямых санкций не предусматривает. Несмотря на это, регулятор может оказывать влияние на банки с помощью доступных механизмов. Новый стандарт защиты ипотечных заемщиков регулирует деятельность кредитных организаций, а не самих застройщиков, поэтому в данном случае ЦБ регулирует высокорискованные операции со стороны банков. Регулятор сможет отслеживать объем сделок через надзор за кредитными организациями и повышая требования к их резервам. Если банк будет замечен в систематическом нарушении стандарта при работе с определенным застройщиком, это может привести к ограничению сотрудничества или даже к отзыву лицензии у банка. Кроме того, в будущем стандарт могут закрепить на законодательном уровне.
Банк России также может косвенно влиять на поведение застройщиков. На девелоперов-нарушителей ЦБ также будет давить через банки-партнеры, обязывая их ужесточать условия сотрудничества с провинившимися застройщиками. Если нарушения будут со стороны застройщика, который обошел стандарт, то он может потерять аккредитацию банков и его объекты не будут кредитоваться.
В конечном счете, по мнению экспертов рынка, эффективность стандарта будет зависеть от того, насколько тщательно он будет соблюдаться, от добросовестности банков и застройщиков, а также от того, как быстро ЦБ будет реагировать на новые рыночные практики. В долгосрочной перспективе стандарт может способствовать стабилизации рынка и повышению доверия к ипотеке. Более ответственное кредитование и защита прав заемщиков сделают рынок более устойчивым к внешним шокам.
Если вы планируете приобретать недвижимость в ближайшем будущем, обратитесь к нашим специалистам за консультацией.
Подписывайтесь на телеграм-канал агентства недвижимости Dolgov Pro