Часто слышу от своих клиентов-покупателей: «Квартира продается по доверенности? Собственника не будет на сделке? Тогда мы её покупать отказываемся!»
Есть такое стойкое убеждение: доверенность — это опасно.
Хорошо понимаю, откуда оно возникло. Ещё совсем недавно проверить доверенность не было никакой возможности.
Сегодня же всё изменилось.
Появился публичный сервис проверки нотариальных доверенностей. И даже ипотечные банки не отказываются теперь покупать квартиры с доверенностью от продавца.
Сервис проверки помогает понять на день сделки, не отменена ли доверенность, но его одного недостаточно, чтобы считать сделку с доверенностью однозначно безопасной.
В этой статье я расскажу, как избежать рисков и приобрести квартиру своей мечты, даже если собственник лично не сможет присутствовать на сделке.
1. Встреча с собственником
Первое и самое важное правило: обязательно встретьтесь с собственником до сделки.
Даже если он находится на другой стороне Земли, у нас есть прекрасные возможности устроить с ним видеосвязь и убедиться, что продавец:
- жив,
- ментально и физически достаточно здоров, чтобы принимать решение о продаже квартиры,
- его не заставляют продать квартиру насильно.
Просим показать общегражданский паспорт в камеру его гаджета. Сверяем данные и фото с лицом.
Разговариваем вокруг квартиры и ее продажи. Не стесняемся задавать вопросы. В этом случае неуместных вопросов не бывает.
К окончанию разговора вы должны убедиться:
- собственник именно этот человек,
- он действительно хочет продать квартиру,
- вы теперь знаете основные обстоятельства этой продажи, собственник воспринимается как адекватный ситуации человек.
Если представитель продавца отказывается организовать такую встречу, мы не рискуем покупать такое имущество.
2. Проверка доверенности
Второй шаг: проверьте актуальность доверенности в реестре нотариальных действий. Этот реестр доступен в режиме онлайн, и любой может получить информацию о доверенности по ее реквизитам.
Убедитесь, что доверенность действительно существует.
Дзен не любит чужие ссылки, поэтому не буду указывать адрес, где находится реестр, но вы легко сможете его загуглить или найти через сайт нотариальной палаты.
3. Сроки отмены доверенности
Помните, что отмена доверенности происходит в определенные сроки. Согласно законодательству, заинтересованные лица считаются извещенными об отмене доверенности на следующий день после размещения сведений в реестре нотариальных действий.
Это важно учитывать при проверке актуальности доверенности.
Обязательно проверьте доверенность в реестре еще раз непосредственно в день сделки. Она должна значиться в неотмененных.
Если же выдавший доверенность решит отменить ее, когда вы будете подписывать договор купли-продажи, расторжение договора купли-продажи вам не грозит.
Доверенность перестанет действовать только на следующий день.
4. Финансовые расчеты
Четвертый совет: проводите финансовые расчеты только в безналичной форме и только непосредственно на банковский счет собственника.
Никаких ячеек и расчетов наличными в руки доверенного лица!
Это поможет вам убедиться, что именно собственник воспользуется результатом сделки. Он не сможет предъявить вам претензии о неуплате по договору в будущем.
Сейчас много искушения у обеих сторон провести расчеты в наличной валюте. Особенно, если продавец уехал из страны или планирует отъезд, а покупатель хранит наличные в валюте.
Не делайте так!
Это прямое нарушение законодательства, и основной риск по таким операциям понесете именно вы, покупатель.
5. Нотариальное оформление
И, наконец, оформляйте сделку в нотариальной форме.
Самостоятельно через реестр вы можете увидеть только, что доверенность с таким-то номером и от такой-то даты существует и не была отменена.
А как узнать, что в ней было написано?
Вдруг представитель продавца предлагает вам хорошо исполненную подделку?
Только нотариус сможет проверить содержание доверенности. Это добавит дополнительную защиту вашей сделке.
Покупка квартиры через представителя по доверенности может быть безопасной, если вы будете следовать этим простым правилам. Не бойтесь таких сделок, но будьте внимательны и осторожны. Следуя моим советам, вы сможете избежать рисков и приобрести квартиру своей мечты в Москве.
Как всегда, напоминаю, что мы проводим юридическое сопровождение таких и других сделок невероятной сложности. Чтобы узнать подробности, вам надо написать мне в вотсап +79153857212 или телеграм @JuliaKiani 1 слово КОНСУЛЬТАЦИЯ, и я отвечу на все ваши вопросы.