Интервью довольно длинное - поговорили обо всем: о стройке и дорогих стройматериалах, о новых регионах и нехватке рабочих, о необходимости низкой инфляции и возможном снижении объемов строительства в 2026-27 годах. Но в целом - "все хорошо, прекрасная маркиза". Денег - в принципе хватает. Собственно, этот тезис пошел в заголовок материала.
Для тех, кому лень читать большие тексты, Кирилл Холопик - руководитель проекта Единый ресурс застройщиков - https://erzrf.ru/ - в своем телеграм-канале сделал дайджест интервью. Вот он.
Если прочитать только тезисы, возникает когнитивный диссонанс. Вроде со всех сторон на стройкомплекс наступают трудности и неприятности: и дефицит строителей, и инфляция с ростом цен на стройматериалы, и приостановка инфраструктурных проектов (МШХ говорит про строительство дорог, но, думаю, с новой инженерной инфраструктурой тоже не очень то здорово), и новые стройки не начинаются, и вообще застройщикам финансовых мер поддержки ждать не стоит.
Но при этом, "хотим поддержать темп ввода жилья не меньше 100 млн. кв.метров в год". То есть практически без сокращения. Где-то я уже слышал такую историю - улиц и дорог в городе строить не будем, но жилья надо ввести больше чем в прошлом году.
Между строк замечу, что из этих 100 миллионов (или - из рекордных 110, построенных в 23 году) стараниями Минстроя и всего стройкомплекса России в этом году введут 40-45. На картинке ниже видно, что на ноябрь было построено только 33 миллиона. Остальную часть рекордов обеспечивают граждане, строящие свои ИЖД (индивидуальные жилые дома) преимущественно хозспособом, а также дома, построенные 5-10-15 лет назад, но в отчетном году поставленные на кадастровый учет. Хотя конечно в последние годы и на рынок ИЖС проникли девелоперы разного калибра, но их доля пока что едва ли превышает 10%.
Если же прочитать текст интервью полностью, поражает, прежде всего, как Марат Шакирзянович аргументирует свои тезисы разнообразными цифрами. В этом он тоже кое-кого напоминает. Правда цифры иногда очень неожиданные и, не сказать, чтобы сомнительные, но не соответствующие данным из других источников.
Например, я впервые слышу, чтобы кто-то кроме города Москвы считал объем строительства недвижимости в целом - жилой и нежилой в сумме... МШХ заявляет: За прошлый год введено 178 млн кв. м недвижимости, из них 136 млн — это чисто жилые здания. Согласно росстату - да и тому же сайту наш.дом.рф в прошлом году построено 110 438 тыс кв.м жилья. Допустим - эта цифра - площадь квартир. Допустим, 136 млн - это площадь жилых домов в габаритах наружных стен. Но что за источник этой цифры? Неужели Минстрой создал свою собственную систему статистического учета и сумел со всех собрать показатели нежилого строительства?
Вот еще интересная цифра: Даже с учетом текущей ситуации ввод этого года профинансирован уже на 93–94%, следующий — на 67%, 2026–2028 годы — на уровне 12–17%. То есть у нас денег в принципе хватает.
Открываем другую страничку все того же весьма информативного сайта наш.дом.рф и видим: из числа квартир, на ввод которых в эксплуатацию по плану осталось ровно три дня, реализовано всего 67%. А из квартир следующего года - 47% Получается, те, кто купил 67% квартир, профинансировали стройку на 93-94%. Надо еще чтобы 2-3 процентика чтобы купили и бюджет сойдется. А уже те, кто будет покупать 30% оставшихся квартир, будут финансировать не стройку а уважаемых застройщиков. И эти люди еще жалуются на падение рентабельности?
Возможно МШХ имел ввиду ввод за весь год - с января? Так чего сегодня говорить о его финансировании - там уже все построено и очевидно не в долг. По следующему году вопросы все равно остаются. Сайт показывает что куплено пока что только 47% квартир.
Вот еще весьма оптимистичная цифра: В этом году Фонд развития территорий провел оценку домов, строящихся по эскроу-счетам, и выявил определенные риски: отставание от сроков строительства наблюдается примерно у 10% объектов. Можете сами погуглить в интернете мнения разных блогеров от девелопмента - там оценки доли проектов, сдаваемых с переносом срока, расходятся от 25 до 40% отставания. Благо, что нынче действует мораторий на штрафы за срыв сроков и на девелопменте это никак особо не отражается. Но это же блогеры - что с них взять - соврут и не подавятся....
Необходимо было успокоить общественность - стройка идет, цены не упадут (и и не вырастут сильно), инфляция пусть будет 5–7%, и мы себя будем чувствовать хорошо. Конечно - не завтра, но рано или поздно такая инфляция обязательно будет. И хотя, Мы как раз ощутим все падения, к сожалению, в 2027–2028 годах, но ведь не завтра же.
Мне кажется, похожая ситуация уже была в российской стройке в 2019 году. 5 лет стагнации цен после падения с максимумов 2014 года, жиденький приток ДДУшников и ипотечников, почти иссякший ручеек инвесторов в недвигу. Уже тогда стройкомплекс в общем то должен был пойти на спад. Потому что по объемам строительства в стране не нужны эти рекордные 100 и тем более 120 миллионов метров. Нужно совершенно новое качество жилья и новые разнообразные механизмы решения индивидуальных жилищных проблем. В том году в медиа довольно часто можно было слышать призывы самых высоких чиновников, что вот именно сейчас наступило "самое время покупать жилье / брать ипотеку".
В 2020-м Ковид и срочный вброс льготной ипотеки фактически спас стройкомплекс, а потом разгонал его до рекордных скоростей. И тормозной путь нынче уже не такой короткий и безопасный. И уже никто не рассказывает нам, что "самое время брать ипотеку", потому что ... Потому что есть же очевидные вещи.
Но регулярный терапевтический месседж от власть имущих все же необходим. Поэтому мы еще не раз услышим и от девелоперов, и от губернаторов, и от других чиновников, как стойко стройкомплекс преодолевает свалившиеся на него трудности и, если не с оптимизмом, то с твердой решимостью смотрит в глаза суровой действительности. Да и национальные цели надо кому-то выполнять - все таки 33 метра жилья на каждого россиянина к 2030 году никто не отменял.