В 2025 году владельцы квартир смогут узаконить самовольную перепланировку в упрощённом формате. Подавать иски в суд больше не понадобится. Изменения уже приняты Правительством РФ, в Жилищный Кодекс вносят корректировки.
Принятые нововведения позволят собственникам снизить затраты на регистрацию перепланировки и быстро легализовать уже сделанные работы в квартире. Это особенно актуально для владельцев квартир в новостройках, которые не могут продать объекты из-за незаконной перепланировки. Сейчас на рынке недвижимости свыше 40% новостроек с неоформленным переустройством. Однако это не означает, что узаконить возможно будет все проведённые перепланировки без исключения.
Главное условие: работы, проведённые в квартире, должны соответствовать законодательству. Есть такие перепланировки, которые оформить не получится ни в каком случае. Особенно, если выяснится, что переустройство повредило общедомовому имуществу или нарушило права других жильцов.
Узаконивание перепланировки в упрощённом порядке без суда в 2025 году возможно на основании документов, подтверждающих соответствие объекта требованиям. Если соблюдены санитарные и строительные нормы, нет нарушений в системах вентиляции, отопления, а мокрые зоны не располагаются над жилыми комнатами, то перепланировку зарегистрируют. В отдельных случаях может понадобиться заключение экспертизы о состоянии несущих конструкций.
Причины нововведений в узаконивании перепланировки
До того, как процесс узаконивания перепланировки был упрощён, регистрация занимала много времени, осложнялась рисками. Собственники опасались подавать документы на легализацию, переживая, что органы власти заставят их привести объект в первоначальный вид. Практически не удавалось оформить перепланировку квартиры в досудебном порядке. Приходилось подготавливаться к рассмотрению дела в суде: составлять иск, собирать доказательства, экспертные заключения, обращаться к юристу за представительством в суде.
1. Были трудности в досудебной регистрации уже сделанной перепланировки
До принятия поправок в Жилищный кодекс уже проведённые работы по переустройству помещений оформлялись через суд. По новым правилам 2025 собственнику квартиры достаточно будет подготовить проект, технический план объекта после перепланировки, правоустанавливающие документы на квартиру и другие справки и направить в Мосжилинспекцию и далее в Росреестр. Документы можно подать лично, через кадастрового инженера или в электронном виде, предварительно заверив справки цифровой подписью. После перехода Росреестра целиком на электронный вариант работы сроки предоставления государственных услуг сократились.
Органы власти предполагают, что изменения, принятые в отношении перепланировок квартир в 2025 году, уменьшат нагрузку на судебные органы и позволят собственникам быстро узаконить работы и продать квартиру. Как нововведения будут действовать на практике владельцы и юристы смогут понять уже в начале года. Если у вас есть сомнения в том, можно ли узаконить вашу перепланировку в квартире, обратитесь за консультацией к юристу по недвижимости «Истрариел».
2. Требовался обширный перечень документов
Список необходимых документов также сократится, как и сроки узаконивания уже сделанной перепланировки. Ранее только оформление всех запрашиваемых справок занимало не менее 3-6 месяцев — не каждый собственник был готов заниматься бюрократическими проволочками ради получения кадастровой выписки с обновлёнными сведениями. Пока до конца неясно, какие документы не нужны, а какие будут продолжать запрашивать ведомства. На текущий момент обязательно нужно подготовить проект перепланировки, техплан, документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
3. Расширенный список оснований для отказа в легализации перепланировки
Ведомства выносили большое количество отказов в регистрации проведённой перепланировки квартиры. Это привело к тому, что владельцы перестали обращаться за узакониванием, скрывали факт незаконного переустройства и продавали квартиры. Новый собственник, если не проверял объект перед покупкой, становился владельцем проблемного объекта. И последствия неузаконенного переустройства решал самостоятельно, либо привлекал недобросовестного продавца к ответственности через суд.
Администрация и Росреестр строго относились к несанкционированным перепланировкам, охотнее одобряя изменения в конфигурации квартиры, на которые ранее было получено разрешение. Самовольные перепланировки узаконивались редко.
Теперь с 2025 года планируется составить единый список причин, по которым государственные органы могут отказать в легализации переустройства. Изменения приведут к тому, что собственники станут реже нарушать закон, если будут ознакомлены с конкретным перечнем отказов. Например, вынести отрицательное решение ведомство может в случае переноса радиаторов на балконные помещения, самовольного расширения санузла и ванной комнаты.
Мнение экспертов о предстоящих изменениях
Юристы, проектировщики и сотрудники государственных органов положительно относятся к изменениям в узаконивании перепланировок квартир. Как отмечают эксперты, в этой сфере давно были нужны нововведения. Единственным риском остаётся несоблюдение собственниками квартир установленных норм. Поправки в Жилищный кодекс не должны рассматриваться владельцами как снижение требований к безопасности объектов недвижимости. Новшества в законах не означают, что теперь ведомства будут выдавать согласие на неправомерные работы в квартирах.
В каких случаях нужно согласовывать перепланировку с Роспотребнадзором
Непосредственно в Росреестр подавать санитарное заключение и согласие от Роспотребнадзора нет необходимости. Эти акты не числятся в списке обязательных к предоставлению. Однако при составлении проекта перепланировки — главного документа для узаконивания и проведения работ — нужно получить согласование от Мосжилинспекции, а она, в свою очередь, может запросить заключение СЭС или Роспотребнадзора. Согласования получают, если:
- Нужно привести доказательства, что проведённая или предстоящая перепланировка соответствует действующим санитарным нормам;
- Требуется подтверждение, что можно перевести нежилое помещение в жилое и наоборот;
- Понадобится подтвердить, что перепланировочные работы не нанесут ущерба общедомовому имуществу и другим собственникам квартир.
В Москве и Московской области ведомства проверяют соблюдены ли в квартирах санитарные нормы. Проверяются вентиляционные системы, соответствие нормам освещённости, исключаются недопустимые планировочные решения. Санитарное заключение нужно предоставлять при проведении работ по переносу ванных комнат, вентиляционных каналов, переоборудовании кухни или переводе её в вспомогательное помещение. Заключение санитарной службы служит доказательством, что разрабатываемый проект перепланировки соответствует нормативам жилых помещений.
Какие перепланировки квартир разрешены
Законом допускается проводить перепланировки в квартире, которые не повлияют на несущие конструкции и не повлекут за собой возникновение дефектов. К разрешаемым работам относится:
- Расширение площади кухни за счёт нежилого помещения, например, коридора или подсобных комнат, гардеробных. При проведении работ нужно следить, чтобы соблюдались требования к естественному освещению;
- Перенос ванной комнаты или санузла в нежилое помещение с условием проведения перепланировочных работ по гидроизоляции полов;
- Смена места газовой плиты в пределах кухонного помещения. Может понадобиться разрешение от газовой службы;
- Смена конфигурации комнат с частичным демонтажом перегородок и возведением других перегородок, не являющихся несущими;
- Смена места сантехники в границах ванной комнаты;
- Возведение дополнительных помещений, например, кладовых, гардеробных. Разрешено менять площадь, увеличивать или уменьшать размер вспомогательных комнат;
- Объединение нескольких жилых комнат между собой, раздел комнаты с большой площадью на несколько маленьких. При этом нужно руководствоваться требованиями, которые установил закон в отношении минимального и максимального метража;
- Замена плиты с газовой на электрическую;
- Объединение кухни и комнаты путём устранения перегородки;
- Смена конструкции полов в пределах квартиры;
- Установка раздвижных перегородок между комнатами и балконом, учитывая особенности квартиры;
- Объединение туалета с ванной комнатой;
- Соединение двух квартир, оформленных на одного собственника. Причём можно объединять два объекта на разных этажах.
Это краткий перечень допустимых работ при перепланировке квартир. В Московской области органы власти дополнительно могут разрабатывать регламенты, касающиеся проведения переустройства.
Особенности перепланировки на первом этаже в 2025
К квартирам, расположенным на первом этаже, в 2025 году предъявляются требования, чуть отличающиеся от перепланировок других помещений. У собственников квартир на первом этаже есть больше преимуществ при переустройстве.
Законом допускается проводить изменения, которые запрещены на других этажах. Из недостатков: высокий уровень шума с улицы, повышенная влажность. Но при ремонтных работах эти минусы можно устранить.
Плюсом для собственников становится тот факт, что у таких квартир отсутствует привязка к объектам, расположенным ниже. Соответственно, можно согласовать перепланировки, которые не получится оформить в квартирах этажами выше. Нельзя располагать жилые помещения над «мокрыми зонами», но к квартирам на первом этаже это не относится (внизу нет квартир, только подвальные помещения). Можно даже переносить газовую плиту в жилую комнату.
Нет запрета и не переустройство санузла — ванную комнату можно расположить где захочет собственник. Более точную информацию по планировочным решениям сможет дать проектировщик. Можно сделать внешнюю пристройку в квартире на первом этаже — расширить балкон, утеплить и добавить тем самым ещё одну жилую комнату.
Обратите внимание. Второй этаж с расположенными на нём квартирами по документам считаются первыми, если под ним расположены объекты нежилого фонда (магазины, парикмахерские, салоны красоты, офисы и другие помещения). Допустимые планировочные решения не действуют для квартир на втором этаже, если на первом также располагается жилое помещение.
Проблемой для собственников: нужно доказать заинтересованным инстанциям, что на первом этаже располагаются нежилые помещения. И поэтому он имеет преимущество для проведения перепланировки. Для подтверждения владелец может предоставить технический план, справку из Росреестра, поэтажные планы, подтверждение от управляющей компании.
Вопросы собственников по перепланировке квартир в 2025
В компанию «Истрариел» часто обращаются владельцы с вопросами по перепланировкам квартир. Дали ответы на наиболее актуальные из них.
Нужно ли получать разрешение на перепланировку?
Разрешение на перепланировку нужно получать перед тем, как проводить работы на объекте. В противном случае изменения будут считаться самовольными. Если переустройство уже проведено, то узаконить можно по упрощённому порядку, вступившему в действие в 2025 году. Если собственник сделал работы, которые по закону проводить нельзя, придётся возвращать квартиру в первоначальное состояние.
Как получить разрешение на перепланировку?
Чтобы получить разрешение на перепланировку квартиры нужно предварительно обратиться за разработкой проекта планировки. Затем понадобится согласовать его с инстанциями, в том числе с Роспотребнадзором. Следующий этап — оформление разрешения и проведение работ. После окончания перепланировки понадобится получить акт о завершении работ. К документам, необходимым для получения разрешения на перепланировку квартиры относятся: заявление, проект, согласие владельцев, правоустанавливающие документы на квартиру.
Сколько стоит оформить перепланировку?
Цена оформления перепланировки квартиры зависит от местоположения объекта, сложности проводимых работ, наличия/отсутствия проекта. В компании «Истрариел» разработка проекта перепланировки стоит 50 000 рублей. Получение разрешения на перепланировку — 50 000 рублей. Технический план на перепланировку — 10 000 рублей.
Юристы «Истрариел» помогают узаконить уже сделанную перепланировку квартир. Разрабатывают проект, делают чертежи, поэтажные планы. Получают разрешение на перепланировку. Оформляют технические планы. Переходите на наш сайт или звоните по номеру: 8 (495) 649-94-39.