Остается 5 дней до нового года. Его итоги обязательно подведу в следующей статье. Сегодня же очень хочется понять итоги моего, начатого 26 марта здесь, эксперимента. Как он проходил все эти месяцы, вы можете посмотреть в подборке «Следим за ценами вместе». Суть его заключается в том, чтобы лично определить, что происходит с ценами на недвижимость в Москве с периодом времени – растут они, падают или реально стоят «в боковике», как нам это весь год рисует портал irn.ru?
Сегодня 26 декабря 2024 года – прошло ровно 9 месяцев. Последняя «сверка» цен, кстати, была ровно три месяца назад в сентябре. Кому интересно может сравнить, что произошло с ценами за последние три месяца, перейдя по этой ссылке.
Для эксперимента я выбрала квартиры, соответствующие следующим параметрам:
- эконом сегмент;
- однокомнатные не в старом хруще и не в новых инновационных домах;
- самая оптимальная серия п-44т. Есть почти в каждом районе Москвы. Метраж однокомнатной квартиры от 35 до 39м.кв. Либо близкую по метражу к этой серии дома;
- стоимость метра в однокомнатных квартирах выше, чем в трёхкомнатных, поэтому, как правило, они опускаются в цене быстрее, так же, как и растут;
- районы распределим по сторонам света - восток, запад, север, юг. Прямо по карте Москвы;
- в каждом из направлений выбираем крайний район в середине направления, т.е. спальный по определению;
- получаем на востоке район Восточное Измайлово, на западе район Кунцево, на юге район Чертаново Южное, на севере район Западное Дегунино.
До сих пор, считаю этот подход наилучшим решением для наглядности слежки.
Итак, что произошло на рынке недвижимости за 9 месяцев и с какими итогами мы завершаем 2024 год:
- район Восточное Измайлово ВАО.
Увы, в настоящее время здесь нет квартир, с подходящими параметрами. Этому есть логичное объяснение, которое заключается в специфичности самого района. Для наглядности постараюсь туда съездить и все вам показать, чтобы вам также стало понятно почему.
- район Кунцево ЗАО.
Ура! Наконец-то исчезла из рекламы злополучная квартира на Ярцевской улице дом 14, которую я выбирала для слежки в марте и которая еще была в сентябре. Признаюсь, момент, когда она исчезла я пропустила. Будем считать, что она продалась. Если удастся до нее дозвониться и выяснить ситуацию, то обязательно выставлю здесь видео. Главное, конечно, за сколько она «ушла».
Посмотрела новые предложения в районе. Все тоже и оно же. Фактически разброс цен в 1-2 миллиона рублей на схожие по параметрам квартиры. Здесь возник «профессиональный» интерес. Есть две почти идентичные квартиры:
Как вы думаете какая квартира продастся при вменяемом торге, а какая будет стоять еще долго, т.к. уже сейчас ясно, что она снова «лучшая» для своих хозяев? Если еще напишите, почему вы так думаете, то я буду просто счастлива.
- район Чертаново Южное ЮАО.
В марте я выбрала квартиру в доме 32к1 на улице Дорожной. Сейчас там предложений нет. Но в районе достаточно идентичных предложений квартир:
Напомню, квартиру на Дорожной улице в марте продавали за 12,5 млн.р, продали в июне за 10,2 млн.р. – снижение цены на 18,4%.
Сейчас в рекламе стоит предложение за 10 млн.р. – это еще минус 1,6%. И судя по тому, как они снижают цену, думаю если ее не «заберут» до нового года, то после праздников можно смело еще процентов 5 сторговать, а к весне и того больше.
- район Западное Дегунино САО.
Для слежки в марте я выбрала квартиру в доме по адресу Коровинское шоссе д.3 кор.2. и бинго! Она снова в продаже на Циане. И смех, и грех! Прошло 9 месяцев, «а воз и ныне там» - упорное желание продавца получить за свою «красотку» 12 млн.р.!
Видео с квартиры можете посмотреть здесь и сами убедиться во всей «красе» варианта и неадекватности собственницы. Жалко в какой-то мере ее риэлтора – человек тратит впустую деньги на рекламу. Но каждый выбирает сам – с кем и как работать. Хорошо хоть, что теперь фото со снегом за окном, снова соответствуют действительности.
Квартира эта будет продолжать стоять за 12 млн.р. и весь следующий год, если риэлтор не устанет ее «продавать». Сегодня же в районе есть предложения:
- идентичная квартира в таком же доме на 7 минут дальше от метро за 10,5 млн.р.
- квартира в доме по реновации 2016 года постройки (Коровинского ш. 3к2 – 2008 год) 34,8 м.кв. за 10,7 млн.р.
- квартира в новом ЖК «Селигер сити» у метро за 11,5 млн.р площадью 28,3 м.кв. или те же 37 метров за 13,4 млн.р.
- десятки других предложений.
Также напомню, что было в доме на Коровинском шоссе 3к2 предложение, которое в июле продалось за 10,7 млн.р. Как видим, сейчас есть варианты купить жилье в этом районе лучше и свежее.
Мои выводы спустя 9 месяцев эксперимента:
- глупо продолжать утверждать, что цены не снижаются, а стагнируют или еще хлеще – растут
- на коротком промежутке времени, когда вы ищите себе конкретный вариант, отследить падение действительно может быть проблематично. Поэтому в моменте вам может казаться, что ничего не меняется. Этому есть причина.
- она заключается в том, что на рынке Москвы действительно пока очень «скудный» выбор. Предложений в общей массе много, но по конкретному запросу может выходить один «неликвид».
- это связано также в частности с тем, что рынок продавцов будет адаптироваться к сегодняшним реалиям еще какой-то промежуток времени. Пока люди могут «переждать», они снимают свои квартиры с рекламы или переводят их в аренду.
- в связи с этим до сих пор отчетлива видна «вилка цены», о которой я писала в статье «Что происходит на рынке недвижимости в октябре 2024 года?»
- это все надо знать и воспринимать спокойно. Всему нужно время.
А оно летит молниеносно, как знаете. Вроде, только придумала эту «слежку за ценами», а уже 9 месяцев пролетели и скоро новый год. А завтра мы с вами подведем итоги уходящего 2024 года. Не переключайтесь!
Надеюсь, статья вышла интересной и полезной. Буду рада вашей обратной связи в комментариях.
Подпишитесь на мой канал, чтобы не пропустить ничего нового ПРО недвижимость.