Проблема промерзания стен и появления плесени в квартирах многоквартирных домов встречается довольно часто. Однако получить от управляющей компании решение этой проблемы бывает нелегко. Иногда на это уходит несколько лет, и, к сожалению, результаты могут не соответствовать ожиданиям собственников.
Мы собрали несколько примеров из судебной практики на эту тему.
▎Собственник остался недоволен ремонтом межпанельных швов
В Омске один из собственников в течение почти года добивался от управляющей компании ремонта межпанельных швов. Когда работы были завершены, он остался не удовлетворённым результатом. Обратившись в суд, он указал на постоянное наличие плесени и на то, что температура в квартире вынуждает его использовать дополнительные обогреватели.
Он представил заключение, которое подтверждало, что работы выполнены с нарушением строительных норм и правил теплопередачи. При температуре на улице в -30℃ в квартире было всего 17℃, что на три градуса ниже нормы. В исковом заявлении он требовал обязать управляющую компанию провести качественный ремонт межпанельных швов.
Однако результаты судебной экспертизы (включая холодное время года) оказались совершенно иными:
— не было выявлено превышения уровня влажности в помещениях кухни и комнаты, а также понижения допустимой температуры;
— наоборот, экспертиза зафиксировала повышение температуры на три градуса, указывая, что это связано с недостаточной вентиляцией;
— состояние межпанельных швов оказалось в норме, и дефекты установки не были обнаружены.
Эксперт также указал на ряд действий, которые необходимо предпринять как управляющей компании, так и собственнику для улучшения микроклимата в квартире. Например, управляющая компания должна обеспечивать стабильный тепловой баланс со стороны подвала и контролировать отсутствие зазоров в местах прохождения труб.
Что касается собственника, ему следует избегать значительного повышения влажности в помещениях (например, при сушке белья или готовке) и обеспечивать регулярный приток воздуха через окна.
В суде эксперт уточнил, что межпанельные швы заделаны герметично, а основная проблема домов такого типа заключается в холодном полу в квартирах первого этажа, что требует дополнительного утепления. В результате судебные инстанции подтвердили отсутствие нарушений прав истца со стороны управляющей компании (определение Восьмого КСОЮ по делу № 88–18407/2024).
▎Управляющая компания считает, что без капитального ремонта невозможно решить проблему промерзания стен
Житель Амурской области, недовольный работой управляющей компании, подал в суд, уверенный в том, что она ненадлежащим образом обслуживает общедомовое имущество. Он указал, что зимой наружные стены его квартиры промерзают, из-за чего появляется плесень, портящая отделку и ухудшающая условия проживания в зале и кухне. С 2021 года истец неоднократно обращался к управляющей компании по поводу льда в вентиляционной шахте, промерзания стен и потолка, разрушения одной из стен. К сожалению, тепло- и влагоизоляция стен, а также утепление крыши так и не были выполнены.
В своем иске он просил обязать управляющую компанию устранить промерзание и грибок в квартире, выполнив внешнюю теплоизоляцию и влагозащитную обработку наружных стен, а также утеплить чердак. Кроме того, он требовал компенсацию морального вреда в размере 30 000 рублей.
✅ Телеграмм-канал: Свежие новости из сферы ЖКХ, нововведения, судебные практики
Управляющая организация с иском не согласилась и представила акты за 2021-2022 годы, согласно которым была проведена целая серия работ: очистка вентиляционной шахты на кухне и в санузле, удаление снежной наледи на чердаке, оштукатуривание и облицовка гипсокартоном кирпичных стен. Выполненные работы истец подписал без каких-либо претензий. А для утепления крыши, по словам управляющей компании, потребуется демонтировать значительную часть кровельного покрытия, что уже можно отнести к капитальному ремонту, который не предусмотрен договором управления. Эти работы входят в зону ответственности Фонда капитального ремонта.
Суд первой инстанции назначил строительно-техническую экспертизу. Ее результаты показали, что для устранения плесени необходимо срочно утеплить перекрытие над квартирой истца, однако это также потребует временного демонтажа части кровли.
В итоге суд признал теплоизоляцию перекрытия над квартирой недостаточной и установил, что утепление чердака является текущим ремонтом, входящим в обязанность управляющей компании. Тем не менее, иск был отклонён, поскольку суд решил, что демонтаж кровли требует решения общего собрания собственников, а такого решения не было.
Апелляционный суд частично отменил вынесенное решение, обязав управляющую компанию утеплить чердачное помещение над квартирой истца, а также взыскал моральный вред в размере 20 000 рублей и «потребительский» штраф в 10 000 рублей.
Суд пришёл к выводу, что промерзание стен и потолка квартиры наблюдается с 2021 года, и истец неоднократно обращался в управляющую компанию с этой проблемой. Результаты экспертизы подтвердили, что повреждение внутренней отделки требует немедленного утепления перекрытия, однако управляющая компания не предприняла необходимых шагов.
Утепление перекрытия следует отнести к текущему ремонту общедомового имущества, предусмотренному договором управления многоквартирным домом, а способ выполнения работ не указывает на капитальный ремонт.
Девятый кассационный суд общей юрисдикции оставил решение апелляционного суда без изменений (определение № 88-3326/2023)
▎Управляющая компания попыталась устранить последствия промерзания стен, но сделала это некачественно
В квартире истца, который проживает с несовершеннолетним ребенком, наружные стены промерзают, что приводит к образованию очагов сырости. Это, в свою очередь, способствует распространению плесени и повреждению внутренней отделки, ухудшая условия проживания.
В 2016 году истец обратился в Роспотребнадзор и Мосжилинспекцию. Последняя провела проверку, в ходе которой была зафиксирована наличие темных пятен на стенах и отслоение обоев. Мосжилинспекция предписала управляющей компании утеплить наружные стены дома в соответствии с техническим заключением для устранения повреждений.
С марта по июнь 2017 года управляющая компания провела внутреннее утепление квартиры без проектной и сметной документации. Однако эти работы были выполнены некачественно.
В марте 2018 года представители управляющей компании и независимый эксперт из РОО «Московское общество защиты потребителей» провели обследование квартиры. Эксперт пришел к выводу о недостаточном качестве выполненных работ и определил стоимость восстановительного ремонта в размере 558 000 рублей.
В исковом заявлении истец потребовал обязать управляющую компанию устранить промерзания и грибок в течение двух месяцев с момента вынесения судебного решения, а также взыскать компенсацию за причиненный ущерб в размере 558 000 рублей и моральный вред — 50 000 рублей. Он аргументировал свои требования тем, что управляющая компания вместо утепления внешних стен выполнила некачественные работы по утеплению внутренних стен, нарушив предписание Мосжилинспекции.
Суд первой инстанции изучил материалы дела и назначил судебную экспертизу. Эксперты составили перечень необходимых работ и их объемов, согласно которому стоимость устранения выявленных недостатков составила 167 000 рублей.
В итоге суд обязал управляющую компанию в течение двух месяцев после вступления решения в законную силу выполнить работы по устранению промерзаний и грибка в квартире истца согласно экспертному заключению. Также с управляющей компании была взыскана сумма материального ущерба — 558 000 рублей и компенсация морального вреда — 15 000 рублей.
Суд исходил из следующих аспектов:
- В соответствии с договором управления управляющая компания обязана оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества. Если услуги выполнены ненадлежащего качества, компания обязана устранить все недостатки за свой счет.
- В приложении к договору перечислены виды работ по текущему ремонту общего имущества, включая герметизацию стыков стен и фасадов.
- Управляющая компания ненадлежащим образом исполняет свои обязанности по содержанию общедомового имущества, тем самым нарушая права истца и ухудшая условия проживания в квартире из-за сырости и плесени, что, в свою очередь, приводит к повреждению внутренней отделки.
Управляющая организация не согласилась с решением суда
Управляющая компания (УО) обжаловала решение, заявив, что возложенные на нее обязанности касаются капитального ремонта, суд не привлек Мосжилинспекцию и необоснованно отказал в истребовании материалов архивного дела о заливе квартиры истца в 2014 году. Ущерб, выражающийся в плесени на обоях и потолке, возник в результате нарушений при строительстве дома.
✅ Группа Вконтакте: Самое крупное сообщество ЖКХ в России с полезной информацией и ответами на популярные вопросы.
В ответ на доводы УО апелляционный суд отметил:
- У суда не было оснований для привлечения Мосжилинспекции к делу, так как стороны не подавали соответствующего ходатайства.
- Обстоятельства залива квартиры в 2014 году не относятся к предмету настоящего спора и не могут повлиять на его разрешение.
- В приложении к договору управления многоквартирным домом (МКД) указаны работы по герметизации стыков стен и фасадов, которые относятся к текущему ремонту по Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда от 27.09.2003 года № 170.
- Доводы о строительных недостатках МКД не нашли подтверждения в ходе судебного разбирательства.
Апелляционный суд поддержал выводы нижестоящего суда и оставил решение в силе, добавив к нему штраф в размере 286 000 рублей за несоблюдение требований потребителя в добровольном порядке (определение Московского городского суда по делу № 33-32351/2020).
▎Кто отвечает за устранение промерзания стен в муниципальной квартире?
Житель Архангельской области был нанимателем муниципальной квартиры в доме, построенном в 1992 году, с износом 36,4%. Капитальный ремонт в здании не проводился. На протяжении нескольких зим наружные стены квартиры промерзали, что вызывало сырость и плесень. Наниматель обращался в обслуживающие организации и администрацию муниципального образования «Савинское» с 2013 по 2019 год для решения этой проблемы.
В рамках устранения промерзания стен и плесени УО выполнила работы по заделке межпанельных швов, гидроизоляции балконов, утеплению чердаков, установке кровельной вентиляции и балансировке системы отопления. Последние работы проводились в августе-сентябре 2019 года, включая вскрытие и герметизацию межпанельных швов. Акты приемки подтвердили качество выполненных работ.
Тем не менее, ремонт проводился без предварительной экспертной диагностики, что затрудняло выявление истинных причин промерзания стен и определение необходимых работ.
Проблема промерзания и плесени осталась нерешенной, и наниматель подал иск против администрации «Савинское» и УО.
В иске он просил:
- Провести экспертно-диагностическое обследование квартиры для определения причин нарушения микроклимата и объемов необходимых работ.
- Выполнить работы по устранению промерзания стен и плесени в соответствии с выводами экспертизы.
Суды всех трех инстанций удовлетворили требования истца к УО (определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88-4446/2021).
На основании заключения судебной экспертизы УО была обязана:
- Заменить наружные межпанельные швы и выполнить ремонт стыков стеновых панелей жилого помещения.
- Удалить и заменить отделочные покрытия, а также зачистить наружные стены.
- Провести биоцидную обработку пораженных плесенью поверхностей.
Судами было установлено шесть месяцев для выполнения всех работ с момента вступления решения в законную силу. УО также была обязана выплатить 60 000 рублей организации, проводившей экспертизу, и 300 рублей истцу за уплаченную госпошлину.
Суд отказал в удовлетворении исковых требований к МО «Савинское»
Судебные инстанции отклонили исковые требования к МО «Савинское». В ходе разбирательства было установлено, что выявление нарушений теплозащитных свойств стен, проблем с отделкой фасадов и их отдельных элементов, а также ослабление связи отделочных слоев со стенами относятся к обязательным работам и услугам по содержанию и ремонту имущества собственников многоквартирного дома.
Согласно условиям договора управления многоквартирным домом, указанные работы обязана выполнять управляющая компания. Таким образом, суд подчеркнул, что ответственность за выполнение данных обязательств лежит на управляющей компании, а не на собственниках.
________________________________________________________________________
✅ Подписывайтесь на канал МАРКЕТ ЖКХ
✅ Группа Вконтакте: Самое крупное сообщество ЖКХ в России с полезной информацией и ответами на популярные вопросы.
✅ Телеграмм-канал: Свежие новости из сферы ЖКХ, нововведения, судебные практики