Писал про ситуацию раньше https://t.me/mrsiper/2198 и https://t.me/mrsiper/2199 подытожу и несколько обновлю:
🏠 Вся ипотека на строительство выдается сейчас через использование счетов эскроу. Если коротко: банк даёт деньги заказчику, но кладёт их на специальный счёт, типа в ячейку, который раскрывается только после предоставления определенных документов. В разных банках по-разному, но подрядчик теперь сильно зависит от порядочности заказчика. Нет для застройщика адекватных инструментов для подтверждения выполненной работы, если заказчик «упирается» по любой причине. Риски сильно возрастают, их нужно "компенсировать".
🏠 Застройщик может построить дом за свои деньги и потом получить их после раскрытия счёта эскроу. А может взять в кредит у того же банка. Кредитные расходы естественно будет оплачивать заказчик. В любом из этих двух случаев, цена дома с эскроу счётом будет выше. Если раньше застройщик получал деньги траншами и мог заранее купить стройматериалы на дом, то сейчас он вынужден учитывать стоимость материалов к предполагаемому раскрытию эскроу счёта. Инфляция, ключевая ставка рефинансирования, девальвация и т.д., все знают что сейчас происходит и что делает Центробанк. Наши дома строятся достаточно быстро, но «в среднем по больнице» застройщики уже повышают цены на 20 процентов. Общаюсь с многими, как член Федерации ИЖС и ассоциации СИП и те, кто строит-таки в ипотеку, подтверждают рост цен даже выше по процентовке.
📞 Кроме того, заказчику сейчас стало сильно сложнее получить одобрение на ипотеку, проверять стали гораздо тщательнее.
🥵Теперь про условия, которые выдвигают банки.
- Сбер. Минимальная сумма ипотеки 12.5 миллионов, первоначальный взнос 50 процентов.
Это по цене «дом под ключ», стройка которого растянется на полгода-год. См. про инфляцию, девальвацию и делай выводы. К тому же не у каждого есть 6.5 миллионов на первый взнос.
Жесткий контроль целевого расходования средств в случае получения возобновляемой кредитной линии. Нереально где-то расплатиться наличкой, если такое практикуется с поставщиками.
- Дом.РФ. Условия попроще, но за использование счёта эскроу банк берёт комиссию 15.8 процентов.
Если дом будет стоить, к примеру, 5 миллионов, то договор будет минимум на 6+, чтобы «отбить» комиссию.
🚀 Если у первых двух банков есть хотя бы субсидированный кредит под 1%, то другие банки начинают выдавать деньги подрядчику от 5% и выше. Плюс тоже хотят «вознаграждение» за заключение сделки: в среднем, 20% нужно отдать. Есть также комиссии за невыбранный лимит по кредитной линии: если у тебя кредитная линия на 300 миллионов, а ты использовал только 100, будь добр заплатить миллион комиссии банку.
🖕🏻С учётом того, что основные лимиты по еще действительно льготной ипотеке были выбраны еще в начале сентября, а лимитов, которые появляются раз в месяц, хватает не всем и всего на пару дней, ипотеку сейчас получить практически нереально и переплата по ней будет гораздо выше, чем те пресловутые 20%, которые я несколько раз озвучивал в этом опусе.
Многие компании начали продавать ежемесячный платёж по кредиту, не акцентируя внимания на цене дома: «Если Вам комфортен ежемесячный платёж в 60 тысяч с первоначальным взносом в 2 миллиона, то можем построить Вам дом метров в 60», а сумма строительства составит при этом 9 миллионов. Да какая разница сколько стоит, платёж то комфортный…
Думаю, стало понятнее, почему с ипотекой сейчас не всё просто.
Закон об эскроу в ИЖС вступает в силу только 31 марта. А сейчас с июля месяца непонятно по какой причине банки его уже исполняют, но очень криво и на своих условиях.
Надеемся всем миром, что вступление закона в силу упорядочит самодеятельность банков в финансовых решениях и сделает ипотеку более человечной.
Наша компания сейчас строит только за живые неипотечные деньги, хотя все аккредитации у нас имеются. Но если кто-то после прочтения вышесказанного желает пройти эту ипотечную мутотень, добро пожаловать))
Буду благодарен, если перешлёшь эту статью тем кому она пригодится. Ну или просто поделись с кем-нибудь))
Обнял, приподнял. Целую, Д. 😘