Строительство клубных домов — яркий современный тренд на рынке недвижимости. Такие ЖК обещают жильцам высокий уровень комфорта, безопасность и эксклюзивность. Однако, несмотря на привлекательность формата, застройщики сталкиваются с рядом сложностей при реализации подобных проектов, а будущие собственники — при покупке.
Давайте рассмотрим основные затруднения и проанализируем, почему клубные дома могут не оправдывать ожидания. И стоят ли такие проекты вложенных в них времени и денег?
Что такое клубные дома?
Клубные дома представляют собой жилые комплексы бизнес-класса, которые отличаются от обычных многоквартирных высоток ограниченным количеством квартир и высокими требованиями к качеству жизни. Они обычно располагаются в престижных районах и предлагают своим жителям ряд дополнительных услуг. Перечень может быть разным и зависеть от конкретного проекта:
- система “умный дом” – в большинство квартир в таких ЖК встроена система для подключения “умных” устройств;
- усиленный сигнал Wi-Fi в паркингах и лифтах;
- подземные паркинги (в них есть даже зарядные станции для электрокаров);
- центральная система вентиляции, кондиционирования, смягчения воды;
- колясочные и зоны для хранения беговелов, скейтбордов и самокатов;
- помещения для гигиены домашних питомцев после прогулок;
- автономность – резервные генераторы, собственные электрические подстанции и котельные.
Важно помнить, что, покупая такое жилье, вы приобретаете не столько квартиру, сколько уровень жизни. Однако именно с этой особенностью связан перечень основных сложностей при планировании таких ЖК и при покупке.
Ограниченное количество земельных участков
Одной из главных проблем для застройщиков клубных домов можно назвать недостаток доступных земельных участков в черте города. В 2010-х годах большая часть подходящих территорий уже была застроена, и теперь, в 2020-х, это вынуждает девелоперов рассматривать менее привлекательные районы для строительства. Что, в свою очередь, приводит к снижению интереса со стороны потенциальных жильцов, которые предпочитают жить в более престижных и удобных местах.
Эксперты отмечают, что недостаток земли приводит к увеличению плотности застройки, что негативно сказывается на уровне приватности и качестве жизни в таких домах.
Требования к покупателям
Раньше считалось, что клубные дома предъявляют высокие требования к потенциальным жильцам, включая прохождение собеседования и проверку финансового состояния. Это создавало дополнительные сложности для застройщиков, так как не каждый желающий мог стать собственником. Приоритет обычно отдавался тем, кто уже жил в доме.
Впрочем, в последние годы такая традиция встречается редко: сейчас приобрести квартиру может любой человек, которому позволяют финансы. А они позволяют: в 2024 году на рынке клубных домов в Москве продажи увеличились на 32%. Часто такие квартиры берут под сдачу, и если на первых порах, когда понятие клубного дома только появилось, жильцы доплачивали за определенный уровень культуры и образования соседей, то сейчас этот аргумент уже утратил силу.
Высокая стоимость строительства
Строительство клубных домов требует значительных инвестиций, так как они проектируются с использованием премиальных материалов и технологий. Это делает конечную стоимость квартир значительно выше, чем в обычных жилых комплексах. Цены могут начинаться от 500 тысяч рублей за квадратный метр и достигать нескольких миллионов. Аналитики рынка недвижимости утверждают, что высокая стоимость жилья в клубных домах ограничивает круг потенциальных покупателей, что создает риски для застройщиков.
Сейчас, с учетом актуального запроса владельцев и квартиросъемщиков на 15-минутный город, многие черты клубных ЖК перенимают ЖК комфорт-класса. Пять лет назад на столичном рынке новостроек не было ни одного проекта клубного дома в массовом сегменте, а к марту 2023 года их количество выросло до четырех. Есть вероятность, что в дальнейшем эта тенденция сохранится.
Демократизация касается и использования материалов — так, если раньше керамогранит можно было встретить в основном в ЖК премиум-класса, то теперь такие плиты укладываются и в обычных домах. Ими облицовывают фасады и оформляют общие пространства. Причем застройщики могут выбирать любые коллекции, от достаточно бюджетных по стоимости до люксовых. Эстетически плиты одинаково привлекательны — зачастую разница заключается в дополнительных функциональных особенностях. Например, поверхность керамогранита из премиальной линейки Ametis by Estima обладает антибактериальным эффектом.
Сложности с инфраструктурой
Разработка инфраструктуры для клубных домов может быть сложной задачей. Хотя такие дома обычно располагаются в престижных районах, не всегда удается обеспечить необходимую инфраструктуру — магазины, школы и медицинские учреждения — в шаговой доступности. Это может снизить интерес к проекту со стороны потенциальных жильцов, особенно если у них есть дети или они планируют семью. Но иногда клубные дома могут располагаться в старинных зданиях в центре города — об этом рассуждает и РБК:
Нередко клубные дома организуют в уже существующих отремонтированных старинных особняках, в развитых районах. В клубных домах нет общественных фитнес-центров, салонов красоты и продуктовых магазинов — все, что находится на территории клубного дома, доступно только его жильцам. Некоторые объекты инфраструктуры располагаются в пешей доступности за пределами элитных дворов.
При расположении в исторических частях крупных городов, например, Москвы и Санкт-Петербурга, архитекторы стараются вписать эти объекты в контекст, выбирая современную стилизацию под архитектурные особенности района. Обычно это классика XVIII-XIX веков или «сталинский ампир» советского времени.
Если же клубный дом расположен на окраине, в новом, пусть и престижном на первый взгляд, экологичном районе, мы опять же возвращаемся к концепции 15-минутного города. Вторичка, расположенная в старой обустроенной части города, или бюджетный ЖК, в котором возведено несколько новых школ или детских садов, могут оказаться гораздо более комфортными для жизни.
Конкуренция на рынке
С увеличением числа клубных домов на рынке застройщики сталкиваются с высокой конкуренцией. Это требует от них постоянного улучшения качества строительства и предлагаемых услуг, а также создания уникальных предложений для привлечения клиентов. Эксперты рекомендуют успешным застройщикам адаптироваться к изменениям на рынке и предлагать жильцам дополнительные услуги и удобства для повышения привлекательности своих проектов.
Для покупателей этот минус не так уж существенен: выбрать квартиру всегда сложно. В данном случае выбор будет таким же непростым, как и с другими ЖК.
Проблемы с финансированием
Застройщики клубных домов могут столкнуться с трудностями в привлечении финансирования из-за высокой стоимости проектов и нестабильности рынка недвижимости. Это может привести к задержкам в строительстве или даже к отмене проектов. Согласно опросам среди девелоперов, рост ставок по ипотеке также негативно влияет на спрос на новостройки, создавая дополнительные сложности для застройщиков. То же касается и покупателей.
Экономисты предупреждают о возможном сокращении продаж новостроек в ближайшие годы из-за изменений в ипотечном регулировании и сворачивания льготных программ. На дорогостоящем жилье это может отразиться в первую очередь.
Клубные дома — привлекательный сегмент недвижимости как для покупателей, так и для застройщиков. Однако разработка таких проектов сопряжена с множеством сложностей — от ограниченности земельных участков до высоких требований к покупателям и нестабильности рынка. Застройщикам необходимо учитывать эти факторы при планировании своих проектов и разработке стратегий продаж.
Для покупателей, раздумывающих над приобретением квартиры в клубном доме, важно понимать, что высокая цена не всегда оправдана. Многие из этих объектов могут оказаться пустой тратой денег, если не учитывать реальные потребности и возможности в рамках существующей инфраструктуры и финансовых условий.
Призываем вас быть внимательнее к каждому объекту и больше заботиться о своих потребностях ❤️