Лимиты на семейную ипотеку уходят в прошлое. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разобрал, что это значит на самом деле, как «безлимитище» повлияет на рынок недвижимости и какие риски остаются для семейной ипотеки.
В этой статье:
- Семейная ипотека становится безлимитной
- Семейная ипотека для вторички
- Семейная ипотека: ждать или брать?
- Что будет с ценами в 2025 году?
- Отмена лимитов по семейной ипотеке – в чем смысл?
Семейная ипотека становится безлимитной
Когда ставка по рыночной ипотеке приближается к 30%, желающих воспользоваться этим механизмом становится ожидаемо меньше. Так, объем выданных ипотечных кредитов за ноябрь 2024 года обвалился на 60-70% по сравнению с ноябрем 2023-го. И это безусловно отражается на рынке недвижимости. Власти видят эту проблему, и решили не ждать, пока в полной мере развернется кризис.
Министр финансов Антон Силуанов объявил об исключении лимитов на льготную семейную ипотеку, а Владимир Путин предложил распространить семейную ипотеку на вторичный рынок недвижимости, но лишь там, где нет новостроек – то есть в малых городах. Эти меры должны смазать колеса рынка. Например, когда активнее пойдут продажи на вторичке за счет семейной ипотеки, люди смогут продать свое старое жилье и реинвестировать, например, в новостройки, в том числе в более крупных городах.
Сейчас семейная ипотека – это единственный инструмент, который спасает рынок. На бумаге все выглядит отлично – ипотека по льготной ставке для семей с детьми должна помогать людям с жильем и стимулировать рынок недвижимости. На практике же огромные лимиты, выделяемые банкам, расхватывают моментально. Например, Сбер или ВТБ получают бюджеты и тут же их расходуют, создавая дефицит, который превращает ипотеку в «висит грушу, да нельзя скушать».
Банк, имея «пакет денег» на семейную ипотеку, начинает им торговать, повышая цену сделки. Допустим, квартира стоит 15 млн ₽, клиент берет часть из своих денег, а остальное с помощью ипотеки. Банк говорит: «Отлично, но я хочу сверху еще 1,5 млн за такую опцию». В результате квартира подорожает до 16,5 млн, но из-за общей безвыходности люди соглашаются.
На текущий момент лимиты – ключевой тормоз семейной ипотеки. Неудивительно, что даже желающие взять ипотеку сейчас делают это в панике, боясь остаться «за бортом». А банки и застройщики этим пользуются, увеличивая цены и вынуждая покупателей соглашаться на менее выгодные условия. Это несправедливо. Именно поэтому с 2025 года объявлена отмена лимитов на семейную ипотеку. Звучит как музыка для ушей, но почему на такой шаг решились именно сейчас?
- Все дело в прогнозах по ключевой ставке. Если Центробанк действительно начнет ее снижать – к примеру, до 14% в мае, – стоимость субсидирования станет дешевле. Государству не придется закладывать такие огромные суммы в бюджет на поддержку программ
Что это значит для заемщика? Семейная ипотека станет доступнее, поскольку не будет жесткого лимита на количество «счастливчиков», которым достались льготные условия. Цены на квартиры могут стабилизироваться. Сейчас искусственный ажиотаж из-за лимитов позволяет завышать стоимость квадратных метров. Появится больше времени для планирования. Не будет необходимости покупать в панике хоть что-то, боясь, что лимиты закончатся.
Но как обычно, не стоит забывать об экономических рисках. Прогнозы снижения ключевой ставки, конечно, радуют, но в реальности ситуация может оказаться не такой оптимистичной. Зависимость от госфинансирования и субсидий все еще остается сильным фактором влияния.
- Поддержка строительного рынка недвижимости. В последние месяцы ходит много слухов о возможных банкротствах застройщиков. Акции крупных игроков, таких как Самолет и ПИК, активно падают, и поддержка этих компаний становится критически важной, чтобы избежать финансового коллапса. Если застройщики обанкротятся, это приведет к серьезным проблемам для экономики: сотни тысяч рабочих мест окажутся под угрозой, а строительная отрасль — в кризисе.
- Кроме того, у застройщиков скопилось огромное количество готовой недвижимости, которую надо как-то продавать. Много проектов, планировавшихся к сдаче в 2024 году, задержались, и основная их масса будет введена в 2025 г. Эта волна готового жилья станет вызовом, потому что ее нужно реализовать.
Если вы не знали, квартиры от застройщиков, оформленные по договору купли-продажи (ДКП), можно приобрести с использованием семейной ипотеки, если покупатель подпадает под ее условия. В некоторых случаях подходит и IT-ипотека, если речь не идет о Москве или Санкт-Петербурге. Продажа этого жилья часто будет проходить без использования эскроу-счетов, то есть деньги будут напрямую поступать застройщикам. Это даст им кэш, необходимый для завершения существующих проектов и запуска новых.
- И обратите внимание, что информации о льготах для застройщиков или выгодном проектном финансировании пока нет. Вероятнее всего, государство обозначило свою позицию: льгот вы не получите, но вам дали инструмент – безлимитную семейную ипотеку. Идите и используйте.
Снижается ли спрос на покупку недвижимости у застройщиков? На самом деле — не совсем. Если проанализировать данные ДДУ по Москве, можно заметить интересную тенденцию. Начиная с августа, когда отменили льготную ипотеку, количество сделок от месяца к месяцу растет. Люди продолжают активно покупать квартиры у застройщиков.
Почему так происходит?
- Скидки от застройщиков. Множество компаний предлагают акции и специальные условия, чтобы стимулировать спрос.
- Траншевая ипотека. Такой инструмент позволяет людям справляться с высокими ставками, комбинируя обычную и льготную ипотеку.
- Недоверие к рублю. Инфляционные риски заставляют многих рассматривать недвижимость как безопасный способ сохранения сбережений.
Семейная ипотека для вторички
Путин предложил распространить семейную ипотеку под 6% на вторичное жилье в небольших городах. Эта мера затронет только те населенные пункты, где новое строительство практически отсутствует. Если решение будет принято, это подстегнет спрос и поможет оживить вторичный рынок в таких регионах, а спрос со вторичного рынка вполне может перетекать на первичный. Люди, продав свою старую квартиру покупателю с семейной ипотекой, вполне могут взамен купить себе новостройку. И опять же распространение семейной ипотеки на вторичный рынок затронет лишь небольшие города, доля которых в объем объеме невысока. В крупных же агломерациях «семейка» и дальше будет действовать только для «первички».
Главная цель всех изменений в семейной ипотеке — убрать лимиты и обеспечить доступность программы для максимального числа семей, особенно в малых городах, где новый жилой фонд практически не строится. Это запускает цепочку: люди приобретают жилье, сделки растут, а застройщики получают возможности для финансирования новых проектов. Бюджетное субсидирование при таких объемах сделок не станет критическим: речь идет о покупках в диапазоне 2-5 млн ₽, где субсидия покрывает только часть ипотеки — до 1 млн.
Кроме того, думаю, что это временное решение на фоне высокой ключевой ставки, ведь рынок вторичного жилья сегодня гораздо стабильнее первичного. Пример: несмотря на общее падение, вторичный рынок демонстрирует снижение лишь на 19% (по Москве), тогда как новостройки упали на 23-25%.
Семейная ипотека: ждать или брать?
Вроде бы слова президента зафиксировали семейную ипотеку без лимитов на ближайшие годы, и можно не спешить. Только вот как всегда есть некоторые нюансы, которые могут сделать семейную ипотеку недоступной для многих людей.
- С 2025 года вступают в силу новые ипотечные стандарты, которые, по прогнозам, серьезно изменят подход к одобрению кредитов.
- Обязательное подтверждение доходов. Возможно, получить ипотеку без справки о доходах (например, 2-НДФЛ) станет гораздо сложнее. Банки будут предъявлять более строгие требования. Для кредита, скажем, на 12 млн ₽ с ежемесячным платежом в 70 тысяч, вам нужно будет подтвердить официальный доход не менее 150-250 тыс. ₽ в месяц при отсутствии других долгов. Это создает дополнительный барьер для многих заемщиков, но с другой стороны — очищает рынок. Возможно указывать дополнительные доходы. К примеру, сдача жилья в аренду официально как самозанятый может добавить веса при подаче заявки. Чем выше «белый» доход, тем легче будет пройти проверку.
- Банки могут внедрить правило, что семейную ипотеку можно взять только в том банке, где открывается эскроу-счет. То есть, не исключен вариант, что у заемщика не будет никакого выбора банков – только тот, который ему навяжет застройщик.
- Если семейную ипотеку начнут выдавать более активно, то цены вполне предсказуемо вырастут, что потянет за собой и сумму первоначального взноса.
- Наконец, ставка и лимиты зафиксированы, а вот прочие условия, такие как сумма кредита, могут быть изменены, например до 9 млн.
Смотрим на выгодные предложения от застройщика ЛСР, который сейчас дает хорошие скидки. Например, за 15 млн можно купить евро-2 в доме бизнес-класса возле метро «Калужская» — это хорошая цена. Но есть нюанс: если вы покупаете квартиру за наличные или в рыночную ипотеку, цена будет 15,3 миллиона. Но если хотите взять семейную ипотеку, тогда цена сразу взлетает до 22 млн минус 8%. Получается, что, несмотря на большую скидку, квартира обойдется в 18 млн.
И самое парадоксальное, мне кажется, что увеличение лимитов на семейную ипотеку заставит застройщиков убрать эти скидки. Более того, в 2025 году нас ожидает отложенный спрос ипотечников, которые не смогли взять семейную ипотеку в 2024 году из-за лимитов. Поэтому я думаю, что будет рост цен на проекты со сдачей 2025-26 гг.
Целевая аудитория застройщиков в 2025 году, безусловно, будет сконцентрирована на семьях и IT-специалистах. Для застройщиков очень важно будет создать более долгосрочную стратегию и, возможно, предложить решения, такие как покупка в рассрочку с последующим переходом на семейную ипотеку.
Почему это важно? Потому что, как показывает практика, люди, которые оформляют семейную ипотеку, чаще всего это не инвестиции, а решение чисто жилищного вопроса. Семьи, как правило, живут в аренде — платят по 50–100 тыс. ₽ в месяц — и после этого решают, что хотят купить квартиру, но с трудом накапливают первоначальный взнос для ипотечного кредита. Раньше бы они просто положили деньги на вклад и жили бы на проценты, а сейчас нужно гасить как ипотеку, так и платить аренду. И плюс — инфляция, которая съедает доходы.
В такой ситуации люди часто отказываются от покупки или сталкиваются с трудностями, особенно когда, например, семейная ипотека не совместима с траншевой ипотекой. Вот почему застройщики должны предлагать выгодные рассрочки: человек мог бы постепенно оплачивать квартиру, а перед получением ключей взять обычную семейную ипотеку для оставшейся суммы. Но такие возможности сейчас ограничены, и это проблема, которая снижает покупательскую активность.
Есть еще одна сложность: люди боятся, что семейная ипотека будет отменена, и они останутся без средств, чтобы полностью рассчитаться за квартиру. Так, кстати, уже было в прошлом году с IT-ипотекой. Множество людей бронировали квартиры, надеясь перейти от рассрочки к ипотеке, но IT-ипотеку резко отменили, и многие потеряли возможность приобрести жилье. Это, кстати, подчеркивает важность долгосрочного планирования, на которое должны ориентироваться застройщики, чтобы люди не боялись, что какие-то льготы могут исчезнуть в самый неподходящий момент.
Теперь по поводу роста продаж и цен. Да, скорее всего, в 2025 году мы будем видеть рост, но не такой резкий. Все будет зависеть от того, насколько эффективно будет работать безлимитная семейная ипотека. Эта мера необходима, чтобы сохранить объем продаж на уровне 2024 года, иначе рынок может столкнуться с уменьшением покупательской активности.
Что будет с ценами в 2025 году?
Что касается цен в начале 2025 года, то ожидается небольшое повышение цен. Традиционно январь-февраль – это время самых низких цен, самое выгодное время для покупки, а с марта возможен рост.
Цены будут зависеть от того, как будет работать семейная ипотека. Механизм пока не совсем ясен, не понятно, кому и как будут одобрять ипотеку с внедрением обязательных справок 2-НДФЛ и новых ипотечных стандартов. Может быть такая ситуация: ипотека есть, вы подходите, но вам ее не одобряют.
Кроме того, возможен рост цен по договорам купли-продажи (ДКП). Застройщикам более интересно продавать готовую недвижимость, а не по ДДУ. Да и покупателям интереснее покупать квартиры, которыми можно сразу начать пользоваться.
Что касается рисков, то для застройщиков большим вопросом остается возвращение на ипотечную иглу. Как будто бы никто не услышал Эльвиру Набиуллину, которая говорила, что рынок должен научиться работать с рыночной ипотекой, а для этого нужно снижение ключевой ставки. Пока все меры выглядят как временная заплатка, и проблемы с большой вероятностью вернутся в будущем. Рынок недвижимости рискует столкнуться с новой волной инфляции и возобновлением ажиотажа, что повлияет на доступность ипотеки в будущем.
Кроме этого, стоит обратить внимание на изменение поведения инвесторов. С учетом высокой стоимости жилья многие инвесторы могут перейти от жилья к офисным помещениям. Там, например, могут быть более выгодные рассрочки, ипотечные ставки ниже, а сама цена строительства заметно ниже, чем вторички. Это также изменит портрет инвестора в сфере недвижимости.
Мы внимательно следим за трендами на рынке недвижимости, чтобы предложить вам лучшие решения, которые будут востребованы на многие годы вперед. И часто мы можем получить более интересные цены, чем застройщик пишет в прайсе или дает обычным клиентам с улицы.
У нас довольно много успешных кейсов. Например, нам удалось купить квартиру в ЖК «Обручева 30» за 11,8 млн рублей с отделкой не в семейную, а в рыночную ипотеку. Для сравнения, даже самые дешевые предложения сегодня начинаются с 11,3–11,4 млн рублей без отделки. Приходите в Smarent, и мы тоже найдем вам выгодный вариант.
Отмена лимитов по семейной ипотеке – в чем смысл?
Теперь перейдем к самой важной мысли. Семейная ипотека имеет одну ключевую задачу, которая выходит за пределы поддержки строительной отрасли и семей с детьми. Это решение демографической проблемы в России. Государство делает семейную ипотеку безлимитной не только для стимулирования экономики, но и для изменения коэффициента рождаемости. Сейчас этот коэффициент составляет 1,41 ребенка на одну женщину, что является минимальным показателем с 2006 года. Именно поэтому такая мера важна для долгосрочного развития страны.
Основная задача семейной ипотеки — это решение демографической проблемы и мотивация для рождения детей. Государство как бы говорит: «Рождаются дети — получайте ипотеку под 6%, не рождаются — получите под 30%». Такой подход буквально намекает, а точнее, прямо говорит молодым взрослым: «Вы молоды, красивы, взрослые — заводите детей, и получите льготные условия!». Это своеобразный ответ на вопрос, что делать при ипотечных ставках выше 20%. Ведь, условно, вам говорят: «А если бы у вас был ребенок, то вы могли бы получить ставку 6%!» На мой взгляд, это правильная мера со стороны государства, пусть и немного провокационная. Она позволяет многим людям задуматься о будущем и использовании доступных льгот. Будем наблюдать, как эта идея будет реализовываться на практике.
Если подвести итог, становится ясно: государство уже сейчас видит проблемы на рынке недвижимости, которые могут настигнуть нас в 2025 году. Вместо того чтобы бороться с последствиями постфактум, предпринимаются попытки заранее сгладить возможные кризисы. Причем радует, что 2024 год оставили без активного вмешательства, избегая искусственного стимулирования рынка.
Также важным моментом стало внедрение ипотечных стандартов и более прозрачных условий для получения займов. Однако льготная ипотечная «игла» может перерасти в новую проблему. Это вызывает некоторые опасения, хотя говорить о последствиях пока рано.
Что касается ключевой ставки, ее снижение могло бы сбалансировать рынок недвижимости в 2025 году. Возможно, она будет снижаться, но, честно говоря, ставки в районе 14% или ниже вряд ли стоит ожидать. Хотя в нашей стране всегда есть место неожиданностям.
Главная цель — поддержка строительной отрасли, чтобы избежать массовых банкротств. Да, есть люди, которые ждут, когда «жадные застройщики» обанкротятся, но стоит задуматься, что за ними стоит огромный пласт занятых людей: ваши знакомые, друзья и тысячи граждан. Если застройщики начнут массово закрываться, это вызовет серьезные экономические последствия, которые ударят по всем.
И задумайтесь: если экономика окажется в тяжелом положении, захотите ли вы в такой ситуации покупать недвижимость?