Уходящий год требовал от петербургских застройщиков жилья быстрых решений: нужно было удержать спрос после отмены льготной ипотеки и роста ключевой ставки. «Новый проспект» поговорил с участниками рынка о том, как это повлияло на продажи и что ждет рынок в наступающем году. Ольга Трошева, директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (входит в холдинг Setl Group):— Объем продаж жилья в агломерации Санкт-Петербурга и Ленобласти по итогам 2024 года составит 3,2 млн м2, что на 11% ниже показателей предыдущего года (3,6 млн м2). При этом, несмотря на отмену госпрограммы ипотеки и значительный рост ключевой ставки, ожидаемое в текущем году падение продаж окажется ниже, чем в 2022 году. Тогда было реализовано 2,8 млн м2 жилья.
Цены в классе масс-маркет существенно не изменились. Так, в декабре 2024 года средняя стоимость квадратного метра в Санкт-Петербурге составила 247 тыс. рублей, в Ленобласти — 152 тыс. рублей. Это на 6% и на 3% выше, чем годом ранее.
Больше всего подорожа
Уходящий год требовал от петербургских застройщиков жилья быстрых решений: нужно было удержать спрос после отмены льготной ипотеки и роста ключевой ставки. «Новый проспект» поговорил с участниками рынка о том, как это повлияло на продажи и что ждет рынок в наступающем году.
Ольга Трошева, директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (входит в холдинг Setl Group):— Объем продаж жилья в агломерации Санкт-Петербурга и Ленобласти по итогам 2024 года составит 3,2 млн м2, что на 11% ниже показателей предыдущего года (3,6 млн м2). При этом, несмотря на отмену госпрограммы ипотеки и значительный рост ключевой ставки, ожидаемое в текущем году падение продаж окажется ниже, чем в 2022 году. Тогда было реализовано 2,8 млн м2 жилья.
Цены в классе масс-маркет существенно не изменились. Так, в декабре 2024 года средняя стоимость квадратного метра в Санкт-Петербурге составила 247 тыс. рублей, в Ленобласти — 152 тыс. рублей. Это на 6% и на 3% выше, чем годом ранее.
Больше всего подорожала недвижимость в элитном сегменте (+17%, до 615 тыс. рублей за 1 м2). Цена за квадратный метр жилья бизнес-класса за год возросла на 13%, до 395 тыс. рублей за 1 м2, а сегменты комфорт плюс и комфорт прибавили в цене по 7%, до 302 тыс. рублей и 237 тыс. рублей за 1 м2 соответственно. Новостройки сегмента эконом подешевели на 1%, до 176 тыс. рублей за 1 м2.
Отмена госпрограммы ипотеки и высокая ключевая ставка привели к существенному изменению в структуре инструментов покупки жилья. Так, если в конце первого полугодия доля ипотечных сделок в общей структуре продаж достигла пиковых значений в 88%, то в октябре на них пришлось уже 53%. Еще 44% составили покупки в рассрочку и 3% — по 100%-ной оплате.
Второй год в Петербурге на рынке жилой недвижимости сокращается объем предложения. Если в 2022 году он был на уровне 4,2 млн м2, в 2023 году — 2,7 млн м2, то в 2024 году снизился до 1,9 млн м2. При этом спрос просел не так сильно: 2,8 млн м2, 2,7 млн м2 и 2,2 млн м2 соответственно.
В Ленобласти объем предложения, напротив, растет: в 2022 году он был 1,2 млн м2, в 2023 году — 1,4 млн м2, в 2024 году — 1,5 млн м2. Также увеличивается объем спроса: 0,8 млн м2, 1 млн м2 и 1 млн м2 соответственно.
Учитывая то, что год начнется при высокой ключевой ставке, ставки по ипотеке на первичном и на вторичном рынках тоже останутся высокими. Как минимум в первом полугодии 2025 года рынок будет развиваться в достигнутых цифрах второго полугодия 2024 года с поправкой на сезонность.
Эдуард Тиктинский, президент Группы RBI:— Нынешний экономический кризис — первый настоящий кризис за всю новейшую историю. Это базовый экономический кризис, хоть отчасти и рукотворный. Но впервые все мы испугались всерьез, а не на всякий случай, как было до этого. Тем не менее я не считаю, что в долгосрочной перспективе нас ждет «ужас-ужас», поскольку нет реального превышения предложения жилья над спросом. Ситуация подкручена искусственно.
При ипотечной ставке на уровне 11–12% годовых, как раньше, спрос на жилье будет большой. Это была сбалансированная ставка, с которой рынок нормально работал. При этом зарплаты сегодня растут быстрее инфляции, а в Петербурге по отдельным специальностям они увеличились на 40–50% за год.
Люди, у которых растет благосостояние, хотят улучшать свои жилищные условия. Есть, конечно, для вложения денег альтернатива в виде депозитов. Но в следующем году ключевая ставка ЦБ, по прогнозу, будет снижаться до 14–17%. При разумном балансе ипотеки и вкладов спрос на недвижимость восстановится. Кроме того, девелоперы пытаются со своей стороны регулировать рыночную ситуацию: в 2024 году вывод нового жилья на рынок Петербурга оказался на треть ниже, чем годом ранее.
Ксения Садкова, директор по продажам Legenda:— Уходящий год стал переходом рынка к новой реальности — с отменой льготной ипотеки, ростом ключевой ставки, новой емкостью спроса. Для нас 2024 год запомнится стартами наших проектов — «Северный порт» в Москве и «Legenda Васильевского» в Петербурге. А завершаем год мы сделкой по покупке большого участка на намыве.
По итогам 2024 года объем продаж на рынке первичной недвижимости Петербурга снизится примерно на 20%. У нас, напротив, благодаря запуску новых проектов в Москве и Петербурге спрос увеличился в полтора раза. При этом в Петербурге в отдельности количество сделок было примерно на уровне прошлого года. Семейная ипотека остается основным поддерживающим плечом для покупателей. Однако мы видим и стабильный интерес инвесторов к недвижимости.
Средняя стоимость «квадрата» на первичном рынке жилья в Петербурге за 2024 год выросла на 8%. В масс-маркете цена увеличилась за год на 6%, в премиальном сегменте — на 12%.
В 2025 году нас ждет старт проекта на намыве Васильевского острова, где Legenda предложит новый продукт в сегменте инвестиционного жилья. Мы ожидаем в следующем году сохранить или улучшить наши текущие позиции среди топ-девелоперов Санкт-Петербурга и Ленобласти.
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»:— Для нас этот год был хорошим. Мы нарастили выручку более чем в 1,5 раза по сравнению с 2023 годом. Финансовый план на текущий год выполнили уже в ноябре. Всё это стало возможным за счет запуска новых проектов и вывода в продажу очередей в ранее стартовавших. Просадки спроса в отдельных проектах в некоторые месяцы компенсировались параллельным ростом в проектах других сегментов. Также в этом году мы приобрели два участка — на Малом проспекте Васильевского острова и на Выборгской набережной — под строительство недвижимости бизнес-класса и премиальной соответственно.
Что касается цен, то они выросли на 10–12%, если усреднять по всем сегментам. В комфорт-классе динамика отстает от дорогой недвижимости — бизнес-класса и премиальной. Отсутствие доступной всем ипотеки по вменяемым условиям, разумеется, нас всех — и девелоперов, и покупателей — тормозит. В связи с этим стали предлагать около 30 программ рассрочек. Есть специальные программы, позволяющие снизить ставку, а, следовательно, и ежемесячный платеж без удорожания недвижимости.
В следующем году будем работать плюс-минус в той же парадигме, что и сейчас. Ипотечный стандарт задаст некоторые дополнительные ограничения, но основная проблема — это, конечно, высокая ключевая ставка. Проектное финансирование, кредиты для девелоперов не менее дорогие, чем ипотека для покупателей без льготной составляющей. Поэтому пока тенденция на сокращение объемов строительства сохраняется. Хорошая новость в том, что девелоперы покупают землю под строительство, и в полную стагнацию петербургский рынок уходить не собирается.
Елена Аккуратова, директор по маркетингу ГК «Охта групп»:— 2024 год для «Охта групп» оказался успешным. Мы запустили новые очереди в ЖК «Экография. Квартал у Петергофа», получили разрешение на строительство детского сада на 120 мест и торгового центра. В рамках проекта «Скороход» начали продажи в новом бизнес-центре, завершаем проектирование выставочно-концертного центра, а также получили разрешение на строительство — приспособление здания под апарт-отель «Скороход лофт». Продолжаем проекты в Петрозаводске, где, помимо жилых корпусов, уже строится детский сад. В проекте «Приморский квартал», реализуемом совместном с компанией «Мегалит», завершили ввод в эксплуатацию всех жилых корпусов и ведем строительство школы на 1,5 тыс. учащихся.
Несмотря на турбулентность как рынка недвижимости, так и экономики в целом, мы выполняем план продаж. Вводим новые продукты, которые позволяют нашим клиентам покупать квартиры: субсидируем ставку, организуем трейд-ин, а также предоставляем широкую линейку рассрочек.
В наступающем 2025 году хотелось бы большей экономической стабильности, но в целом наш опыт показывает, что даже в таких условиях грамотный подход к делу и качественные проекты востребованы.