В 2024 году российские застройщики столкнулись с беспрецедентным набором вызовов, существенно повышающих риски банкротства. Рассмотрим основные признаки проблемного застройщика и их взаимосвязь.
Факторы, которые привели к росту себестоимости строительства на 25-40% за последний год:
- нарушение логистических цепочек после введения санкций;
- значительный рост цен на строительные и отделочные материалы;
- увеличение затрат на логистику из-за необходимости поиска новых поставщиков;
- удорожание строительных работ на фоне падения рубля и привозной рабочей силы.
Само по себе увеличение себестоимости не является настолько критическим, как воздействие внутренних негативных рыночных факторов.
- повышение ключевой ставки ЦБ;
- инфляция 30% на товары первой необходимости;
- снижение покупательской способности населения;
- уменьшение доступности ипотеки из-за высоких ставок;
- удорожание проектного финансирования (самое главное).
Основные риски при покупке новостройки
При проверке надежности застройщика важно учитывать, что оказаться в списке банкротов сейчас больше всего рискуют застройщики, которые строят жилые комплексы в сегменте эконом-класса. Наиболее устойчивыми оказались застройщики премиум-сегмента, так как их целевая аудитория менее чувствительна к изменению ставок по ипотеке.
Эксперты отмечают, что впервые за всю историю наблюдений (с 2019 года) наблюдается снижение средств на эскроу-счетах вплоть до нехватки погашения проектного долга. Мы с вами понимаем, что падение продаж у застройщиков началось не вчера, но сейчас ситуация приобретает критический характер и приводит застройщиков к логическому финалу — банкротству.
Важно отметить, что правительство осознает масштаб проблемы и планирует ввести мораторий на банкротство застройщиков до конца 2025 года. Это может помочь наиболее уязвимым компаниям пережить сложный период, но даже с учетом государственной поддержки риски остаются высокими, особенно для застройщиков с большой долговой нагрузкой и низким уровнем продаж.
Несмотря на гарантии со стороны государства, хочется обезопасить вас и рассказать о прямых и косвенных факторах, указывающих на затруднительное положение компании.
Как проверить застройщика перед покупкой квартиры
В первую очередь стоит посетить основные сайты:
- Единый реестр застройщиков и Единый ресурс застройщиков (получить информацию по строящимся и сданным объектам, продажам и т.д).
- Картотека арбитражных дел (узнать, были ли суды и как завершились).
- Проверка юридических лиц (позволяет проанализировать историю компании).
Такой анализ позволяет сделать первичную и достаточно точную оценку надежности застройщика.
Эксперты рекомендуют обращать внимание на следующие параметры: наличие и объем средств на эскроу-счетах (должны превышать объем проектных кредитов), количество банков, которые аккредитовали объект, а также квартальные финансовые отчеты (обращаем внимание на выручку и прибыль).
Когда застройщику доверять нельзя
Очевидные «красные флаги»:
- Предлагают схемы без использования эскроу-счетов.
- Заявленная стадия строительства и реальное положение дел сильно расходятся (большинство строек оборудованы онлайн-камерами, а срок сдачи можно посмотреть в Проектной декларации (например, в Едином реестре застройщиков).
- Сроки сдачи объектов постоянно переносятся, есть негативные отзывы по этому вопросу от покупателей в других жилых комплексах застройщика.
- На строительной площадке тишина — нет активности.
- Неоправданно низкая стоимость квадратного метра. В нынешних реалиях повышения себестоимости строительства этот фактор особенно настораживает и наводит на подозрения.
Если застройщик предлагает цены существенно ниже рыночных, вероятно, у компании проблемы с продажами, и она всеми силами привлекает средства для того, чтобы закрыть обязательства. Зачастую это предвестник банкротства.
При любых операциях с недвижимостью рекомендую проконсультироваться с профессиональным юристом. Если вы хотите купить или продать жилье на черноморском побережье - обращайтесь за консультацией в нашу компанию. Звоните по бесплатному телефону +7 (800) 350-30-39 или пишите в WhatsApp на номер +7 (988) 133-54-57. Мы будем рады вам помочь!
Также подписывайтесь на телеграм-канал. Там вся информация из первых уст и в первую очередь