Дорогие подписчики и читатели, до нового года уже осталось меньше недели - самое время для того, чтобы подводить итоги уходящего 2024-го года для рынка недвижимости, и давайте перейдём к этому вопросу без долгих вступлений.
И без моих слов понятно, что главными по значимости событиями года для рынка недвижимости являются удушение ипотечного кредитования высокой ключевой ставкой Центрального банка и окончание льготной ипотеки в июне. Не будем лишний раз мусолить суть этих вещей, а перейдём к недавно опубликованным данным Банка России об ипотечных выдачах в этом году.
Так как пишу статью в декабре, то данным за 12-й месяц 2024-го взяться просто неоткуда. Но для нас и этого достаточно, чтобы сделать парочку выводов из этого графика.
НОВОСТРОЙКИ
Первый состоит в том, что как бы наши застройщики ни пытались делать хорошую мину при плохой игре, совершенно очевидно, что накачка девелоперов госденьгами упала в разы. Суммы выдач ипотеки с господдержкой ноября этого года более чем в два с половиной раза слабее прошлогодних, и более чем в 3 раза слабее июньских - одна оставшаяся во всех городах страны Семейная ипотека не в силах давать такой же ипотечный драйвер первичной недвижимости, каким была льготная ипотека на протяжении четырёх лет ранее.
Вылилось это в существенное падение оборотов по количеству регистрируемых договоров долевого участия (ДДУ).
По Питеру ноябрь дал результат, сравнимый с февралём - месяцем низкого спроса из-за отрицательного влияния сезонности, или с августом - месяцем, когда летний ажиотаж окончания льготной ипотеки уже прошёл.
Московский Росреестр из года в год куда ответственнее публикует статистику, потому можно сравнить с прошлым годом - в самом экономически развитом городе страны с устойчивым спросом на квадратные метры падение числа всех зарегистрированных ДДУ по сравнению с ноябрём 2023-го составило 30%. ДДУ на жилые помещения сократились на 34%.
Всё это вызвало торможение роста цен на первичную недвижимость. Дом.рф публикует индекс цен на первичную недвижимость, где можно отслеживать рост цен. Приведу графики нескольких лет для сравнения.
Результат 2021-го - 20,37% в среднем по стране за год.
Результат 2022-го со всеми его шоками - 14,91%
И результат 2024-го - 7,92%. Это даже не отбивает инфляцию.
И это при том, что многие говорят о рекордном росте себестоимости строительства - именно этим раньше нам объясняли столь бешеный рост цен на новострой прошлых лет. А стоило только отменить безадресную раздачу госденег, как этот довод работать перестал.
Всё это отразилось и на стоимости акций застройщиков. Акции любящей саму себя называть "Застройщиком номер 1 в России" группы компаний "Самолёт" проделали шикарное пике от уровня в 4000 рублей в начале года до 942 рублей на момент написания этой статьи.
Хоть и не настолько феерично, но потеряли и другие застройщики. Впереди ещё вступление в силу ипотечного стандарта ЦБ, который сильно ударит по траншевым и субсидированным ипотекам, а также отрицательная сезонность начала следующего года - эти факторы подробнее разберём в следующей, уже прогнозной статье, но всё же считаю уместным упомянуть, что "ещё не вечер".
Но раз мы сейчас подводим итоги 2024-го, то следует сказать, что по моему скромному мнению он был полезен для рынка первичной недвижимости России. По крайней мере его вторая половина. Да, у нас нет ожидаемого многими существенного повсеместного падения цен на новострой. Но именно во втором полугодии уходящего года застройщики в конце то концов почувствовали на себе отрезвляющую оплеуху рыночной реальности.
Рост цен замедлился до уровня ниже инфляции. Сверхприбыли девелоперов, которые опирались только на госбабло и объёмы, забывая про ориентированность на дольщиков, поползли вниз - тот же Самолёт за 9 месяцев 2024 года получил чистую прибыль в размере 1,78 млрд рублей, что на 71% меньше, чем за тот же период 2023 года. Всё больше акций и предложений по рассрочкам в различных ЖК. Всё это - маленькие шаги к тому, чтобы вернуть первичную недвижимость в рыночную реальность, убрав соску поддержки из бюджета страны. Таких шагов не было уже как 4 года. И это прекрасно.
ВТОРИЧНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Второй вывод из приведённых в начале статьи цифр ещё очевиднее - люди в гробу видели такие ставки по рыночной ипотеке, потому рыночная ипотека упала тоже почти в три раза, если смотреть ноябрь этого года к предыдущему. А это месяц традиционно высокой активности покупателей ввиду сезонности. Люди берут рыночную ипотеку, только если немного не хватает своих средств, а не по 80% от стоимости квартиры, как раньше. Ну оно и понятно - вот средневзвешенные ставки от Единой информационной системы жилищного строительства. Чтобы взять большую ипотеку по таким ставкам, для большинства наших сограждан будет нужно смириться с тем, чтобы стать финансовым камикадзе.
И здесь уже радоваться особых поводов нет. Ценообразование на вторичном рынке было куда справедливее, чем у строящегося жилья. Нельзя забывать, что такая ситуация со ставками лишила многих сограждан возможности решить свой вопрос с жильём. Но нельзя и не отметить то, что вторичка показала куда большую устойчивость к меняющейся реальности.
В Питере ноябрь показывает вполне достойное число зарегистрированных договоров купли-продажи - больше было только в октябре. В Москве есть падение по сравнению с 2023-м у вторички тоже, но меньше, чем у новостроек - всего на 11,9%.
Обороты на вторичке держатся не только за счёт альтернативных сделок и цепочек сделок, когда деньги на покупку нового жилья появляются с продажи старого. Многие эксперты отмечают также и то, что покупатели, которым недоступна семейная ипотека, ранее интересовавшиеся новостроем, предпочитают более обоснованные цены на вторичном рынке. При этом вторичка в цене затормозила сильнее новостроек.
Разумеется, аналитику цен на вторичном рынке всегда ставят под сомнение по причине того, что та же Яндекс Недвижимость имеет данные только о ценниках публичного предложения. О чём там реально договорились продавец с покупателем, и какая конечная цена реализации квартиры - вопрос аналитикам недоступный. Но даже если ориентироваться на названные цифры, Вы только посмотрите - вторичка держит обороты куда эффективнее новостроя, а растёт медленнее. Чудеса отсутствия накачки сегмента рынка государственными деньгами.
Но мы тут, чтобы итоги года подвести. И могу сказать, что для вторички пока что не всё так плохо. Я помню некоторых "экспертов", которые пророчили кризис на российском рынке недвижимости уровня 2007-2008-го года в США. Но нет, этого не случилось - все живы. В штатах пузырь был раздут настолько, что люди повсеместно не могли продать имеющиеся жильё по той же цене, по которой покупали. У нас же продавцы сохраняют возможность продавать свои квартиры, обороты на вторичном рынке держатся вполне достойно. Несмотря на то, что 4 года рынок сидел на ипотеке, катастрофы при появлении и сохранении на протяжении года запретительного уровня ипотечных ставок не случилось. Вторичка пусть и кашляет, но всё же вполне себе жива.
ЗАКЛЮЧАЕМ
Да укусит меня за пятку моя кошка, если я скажу, что уходящий год был хорошим для рынка недвижимости. Вовсе нет. 2024-й подгадил многим людям, для которых ипотека была решением жилищного вопроса. Но он также и привнёс давно необходимые шаги по исправлению сложившегося дисбаланса сегментов рынка, который в целом достойно выдерживал вызовы этого года. Нам лишь остаётся надеяться, что это в конечном итоге приведёт только к увеличению той самой доступности жилья для наших сограждан, да и в целом следующий год будет лучше предыдущего для всех нас.
Вам же желаю в новом году счастья, успехов, здоровья, любви и всего только самого наилучшего! С наступающим!