В 2024 году москвичи разделились на два лагеря. Те, кто тихо радуется, что взял ипотеку под хорошие ставки и купил квартиру. И те, кто… не успел.
Год для рынка недвижимости поделился ровно на два этапа. До отмены массовой льготной ипотеки и после нее. Какие главные итоги этого непростого года для рынка жилья в Москве? И не испортит ли нас квартирный вопрос в 2025 году? Вот в этом давайте сегодня и разберемся.
Ну и начнем традиционно со статистики. Вот данные по первичному рынку. За 11 месяцев 2024 года было оформлено чуть более 77 тысяч договоров долевого участия. Падение почти на четверть по сравнению с 2023 годом. Но при этом чуть больше, чем было в 2022.
Хотя данные за 11 месяцев не отражают полной картины того, что происходит именно сейчас. Резкое падение продаж у застройщиков началось с осени. Федеральные власти сделали для Москвы больше ограничений по льготной ипотеке, чем для большинства других регионов страны. Спрос предсказуемо упал. Причем не только на новостройки.
По данным Росреестра, с января по ноябрь 2024 года в Москве было зарегистрировано примерно 129 тысяч договоров на покупку готового жилья. И это тоже на 20% меньше, чем в аналогичный период прошлого года.
Но тут причина другая – резкий рост ключевой ставки Центробанка. Это привело к тому, что ипотеку на вторичное жилье брать перестали практически совсем. Ну либо на очень небольшие суммы. Мало кто готов взваливать на себя долгосрочные обязательства под 30% годовых. В итоге цены тоже начали реагировать на падение спроса. Хотя и не так быстро, как многим хотелось бы.
По данным «Индикаторов рынка недвижимости» средняя цена квадратного метра в Москве опустилась ниже 272 тысяч рублей. Хотя это, конечно, громко сказано. Изменение с максимумов весны 2024 года – всего доли процента. По сути, на рынке стагнация. Больше полугода цены практически не двигаются.
Хотя это закономерно. Если смотреть данные за пять лет, то за это время недвижимость в Москве подорожала в среднем более чем в полтора раза. При этом столичный рынок сильно разделился. Есть старые дома, в которых квартиры с 2022 года даже подешевели. А есть новостройки, которые выросли в цене в два и даже в три раза. Во многом за счет той же льготной ипотеки.
В 2024 году наметилась еще одна тенденция. Продавцы «подержанных» квартир могут предложить покупателям только скидки. Да и их многие давать не готовы, а предпочитают не продавать жилье, а сдавать его в аренду. Но нынешняя ситуация, похоже, подтолкнет продавцов, которым срочно нужны деньги.
"На вторичном рынке определенные предпосылки к коррекции цен вниз мы видим уже сейчас, то есть номинальные цены предложения там практически не растут, а активность по предоставлению скидок напротив увеличивается, и происходит то, что мы называем фрагментацией вторичного рынка, есть те, кто держит свою цену, и там сделок немного, а есть те, кто идет навстречу покупателям, и там фактических сделок гораздо больше."
При этом на первичном рынке предпосылок для падения не очень много. С одной стороны, много рекламы о скидках в 25 и даже 30%. Но на реальной стоимости продаваемого квадратного метра это почти не сказывается. Расходы у застройщиков тоже выросли. Падать ценам особо некуда.
Девелоперы крутятся как никогда. Выбора у них нет. Многие проекты заложены и находятся на этапе строительства. Хочешь – не хочешь, а продавать нужно постоянно. Чтобы обеспечивать наполнение эскроу-счетов в банках и финансировать стройку. Поэтому застройщики в партнерстве с банками стали активнее предлагать различные субсидированные программы. Например, трендом 2024 года стала рассрочка. Ее, как правило, дают до сдачи дома в эксплуатацию. Девелоперы и клиенты в этом случае надеются, что за эти один-два года ставки по ипотеке опустятся. И на остаток суммы можно будет взять более доступный кредит.
Одна из компаний даже предложила хитрый ход – оформляют рассрочку на беременных. Ведь раньше или позже в семье родится ребенок. И тогда она сможет оформить семейную ипотеку, которую еще выдают в Москве под те же 6% годовых.
В нынешних условиях, конечно, повышаются риски застройщиков. Они могут обанкротиться, если не смогут наладить продажи и сократить издержки. Крупным компаниям, скорее всего, помогут на федеральном уровне. Но риск все равно остается. И его надо учитывать. Страховка на рынке недвижимости составляет всего 10 млн рублей. Это те деньги, которые вернут клиенту в случае, если строительная компания прогорит. А подавляющее большинство квартир в Москве стоит гораздо больше.
Если резюмировать, в ближайшие один-два года покупать квартиру в столице есть смысл лишь в двух случаях: если у вас есть право на льготную ипотеку или есть на руках почти вся сумма. И лучше всего брать либо готовое, либо почти готовое жилье. Действуйте рационально и берегите свои деньги.