Являетесь собственником квартиры с остеклённым балконом? С 2025 года ситуация может измениться. Узнайте всё о новых судебных решениях и их возможных последствиях.
До недавнего времени владельцы квартир могли успешно отстаивать законность остекления своих балконов в суде. Часто удавалось доказать, что такие изменения в конструкции не представляют угрозы для безопасности жильцов и структурной устойчивости здания. Судьи нередко принимали сторону владельцев, ссылаясь на отсутствие возможных рисков.
Однако в прошлом году Верховный суд РФ принял новые постановления, которые кардинально изменили подход к этому вопросу. Было разъяснено, что любое использование общих элементов дома, таких как фасады, крыши и другие конструктивные части, требует согласования с другими собственниками помещений в здании. Это положение закреплено в части 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и определении Верховного суда РФ от 28 марта 2023 г. № 5-КГ22-150-К2.
Это решение Верховного суда коренным образом меняет подход к разрешению споров, связанных с демонтажем остекления. Начиная с 2024 года, кассационные суды стали массово отменять прежние решения, позволяющие сохранить остекление, руководствуясь следующими аргументами:
1. Если конструкция остекления прикреплена к фасаду здания, она считается частью общей собственности. Фасад представляет собой важную структурную и эстетическую составляющую здания, и любое вмешательство в его целостность может потребовать согласия всех владельцев.
В некоторых случаях балконные плиты также входят в состав общедомового имущества. Это означает, что если к ним присоединить новые конструкции, такие как козырьки или дополнительные остекления, без разрешения общего собрания жильцов, то они будут считаться установленными незаконно.
Для собственников квартир, которые установили остекление на балконе без необходимых разрешений и согласований, предусмотренных законодательством, последствия могут быть весьма серьёзными. В частности, суд может обязать их демонтировать остекление и вернуть балкон в его первоначальный вид.
Кроме того, существует риск того, что суд будет взыскивать неустойки за каждый день просрочки исполнения решения. Кроме того, владелец будет обязан оплатить все судебные издержки, включая стоимость экспертиз и госпошлин, что может привести к значительному финансовому ущербу.
Тем не менее, у владельца остеклённого балкона ещё есть возможность отстоять свои права в суде, если соблюдены определённые условия.
Для этого необходимо подготовить убедительные доказательства, которые могут подтвердить одно из следующих обстоятельств:
1. Если владелец может доказать, что остекление было установлено до 1 марта 2005 года, когда вступил в силу Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ), то ему также следует предоставить доказательства того, что изменения были согласованы с местной администрацией. Ранее согласование с муниципальными органами власти было обязательным условием для любых изменений внешнего вида зданий.
Если на момент обращения в суд уже истёк трёхлетний срок исковой давности, это может быть основанием для отказа в удовлетворении иска о демонтаже.
Доказательство того, что балкон был остеклён много лет назад, и этот факт не мог остаться незамеченным для других жильцов, может стать ключевым аргументом в защиту.
В случаях, когда проектная документация дома изначально предусматривала наличие остеклённых балконов, владелец может заявить, что лишь обновил конструкцию, заменив устаревшие элементы на более современные и качественные.
Как показывает практика, наличие чётких и убедительных доказательств по этим вопросам значительно укрепляет позиции владельцев в суде и повышает их шансы на успешное разрешение спора в свою пользу.