Любой инвестор, который задумывается о приобретении недвижимости для пассивного дохода в Сочи, хочет выбрать самый лучший объект. Объект, который в случае необходимости можно будет легко перепродать... и, который будет приносить хорошую прибыль от аренды.
Но, как же разобраться... ведь разные риелторы порой говорят прямо противоположные вещи про одни и те же комплексы 🤷🏻♂️🤦🏻♂️...
Выход один: взять в руки калькулятор, открыть интернет и самостоятельно рассчитать прогнозируемую доходность.
Алгоритм действий достаточно простой:
Выбираем объект:
В интернете находим цены на размещение по аналогичным вариантам (либо на рассматриваемый объект, если он уже сдан);
На основании данных по сезонной загрузке, определяем сколько дней в каждом месяце будет заселен апартамент.
Проведя эти действия 👆 Вы сможете определить Валовую прибыль с номера в выбранном Вами объекте.
Далее, остается только вычесть из валовой прибыли процент вознаграждения Управляющей компании, расходы, налоги... и Вы с большой долей вероятности определите ту чистую прибыль, которую будете получать, приобретя номер в выбранном Вами комплексе.
Вознаграждение Отельера в среднем составляет от 20 до 35% от Валового дохода.
1) ❗️❗️❗️Если выбранный Вами объект - это маленький, никому неизвестный апарт-отель, учитывайте, что он не сможет самостоятельно обеспечить трафик постояльцев, поэтому отельер будет вынужден размещать свои объявления в приложениях: Островок, Яндекс, 101hotel и других ресурсах.
За бронирование через Ostrovok, отельер отдаст 19% от стоимости проживания. То есть оплата этих 19% ложится на плечи собственников.
2) К расходам так же относится техническое обслуживание Отеля. Ведь за территорией, садом, местами общего пользования нужно постоянно следить.
По сложившейся практике расходы на обслуживание составляют 3%.
3) Расходы на замену оборудования так же составляют в среднем 3%.
4) Коммунальные расходы, страхование, фонд капитального ремонта - все вместе составит от 4 до 5% от валового дохода.
И, если Вы правильно всё рассчитаете, то Ваши итоговые цифры будут примерно такими 👇:
1) если Вы рассматриваете готовую новостройку - Ваша доходность будет на уровне 4-5%;
2) если готовые апартаменты = от 5 до 6%;
3) если готовый гостиничный комплекс доходность будет составлять 7-8%;
4) если гостиничный комплекс на этапе стройки, то доходность будет от 13 до 20% (в зависимости от стадии строительства).
❗️Исходя из результатов 👆, мы видим, что наибольший потенциал роста цены квадратного метра, наивысшая доходность и наименьший срок окупаемости имеют гостиничные комплексы (не апартаменты!!!) на стадии строительства.
Рассмотрим на конкретных примерах, что могут предложить риелторы в качестве пассивного дохода в бюджете до 20 млн ₽ (из готовых комплексов):
По статистике:
1) средняя загрузка в декабре составляет 55%;
2) декабрь генерирует 4% общегодового дохода.
Зная эти 2 вводные 👆 мы легко можем расчитать рентабельность любых предложений и соответственно их окупаемость.
Расчитываем годовую доходность номера в АК Моне исходя из известных нам данных (на основе данных декабря):
1. Загрузка в днях в декабре = 17 дней.
2. Средняя стоимость размещения = 7 600 ₽.
Итого: 17 × 7 600 = 129 200 ₽ валовый доход за декабрь.
Так как декабрь даёт нам 4% от всего годового дохода: вычисляем общий доход: 3 230 000 ₽.
Как мы уже выяснили ранее: комиссионные вознаграждение отельера, расходы на замену оборудования, ремонт, обслуживание, коммунальные платежи и страхование составляют в среднем 50%.
Значит чистый доход от номера в данном Гостиничном комплексе будет составлять около 1,5 млн ₽.
Расчитаем рентабельность и срок окупаемости:
Итого рентабельность:
1,5 млн ₽ (годовой доход) / 21 млн (стоимость инвестиций) × 100% = 7% годовых.
Окупаемость от аренды: 14 лет.
Поэтому, если хочется рентабельность выше (в районе 20% годовых от аренды), и срок окупаемости меньше = нужно рассматривать строящиеся гостиничные комплексы.
Гостиничные комплексы: Нескучный Сад, Марина Гарден, Ливингстон = отличные комплексы, но они уже находятся на финальной стадии строительства.
Что это значит 👆: это значит, что рост цены квадратного метра уже преодолел планку в 100% со Старта продаж... и рентабельность уже становится близка к готовым комплексам... на уровне 10-11% годовых. Соответственно и срок окупаемости у этих объектов уже составляет свыше 10 лет.
Как уже говорил в Сочи и на побережье сейчас не так много объектов интересных для пассивного дохода и/или капитализации.
Предлагаю рассмотреть 2 гостиничных комплекса:
1. ГК Николай Первый (5-ти звездочный Гостиничный Комплекс в Анапе);
2. ГК Алеан Селект Агой (4-ех звездочный гостиничный комплекс от лучшего отельера Росси
В этой статье 👆 я математически показываю насколько Анапа инвестиционно привлекательнее, чем Сочи.
В этой статье 👆 на основе математического анализа рассматриваем инвестиционную привлекательность Алеана в Агое.
Теперь подробнее про эти 2 комплекса и в чем все же главный инвестиционный козырь этих двух проектов:
Самое интересное здесь: беспроцентная рассрочка на все время строительства (до декабря 2027 года):
При текущих ставках на депозитах, разместив на вкладе 9 млн ₽ (50% от стоимости) за первые полгода Вы уже фактически снизите стоимость Вашей покупки на 807 000 ₽ 👇
До лета 2025 года, ключевая ставка врядли опустится... поэтому:
1) Оплачивается 1,6 млн ₽ за первый период рассрочки (если договориться на платежи раз в полгода)...
2Оставшаяся сумма (8,2 млн ₽) и дальше размещается на депозит:
👆 по данной стратегии (размещать деньги на вкладе) можно фактически уменьшать стоимость покупки и дальше... до декабря 2027 года...
Если подобные ставки в банках будут держаться 3 года, то фактическая стоимость (используя такую рассрочку) сократится почти на 6 млн ₽.
Если все же ставки вернутся к докризисному уровню, то экономия составит 3-4 млн ₽... что тоже очень хороший показатель.
Рассчитаем рентабельность Николая Первого:
Для объективности будем использовать такие же алгоритмы, как и при расчёте доходности гостиничного комплекса Моне:
Остановиться в декабре в 5-ти звездочном Отеле в Анапе стоит 18,7 т.р в сутки (берём самую низкую стоимость).
1. Загрузка в днях в декабре = 17 дней.
2. Средняя стоимость размещения = 18 700 ₽.
Итого: 17 × 18 700 = 317 900 ₽ валовый доход за декабрь.
Так как декабрь даёт нам 4% от всего годового дохода: вычисляем общий доход: 7 950 000 ₽.
То есть: рассчитывать можно на чистую доходность в районе 3,5 - 4 млн ₽ в год.
👆 причём эти расчеты на настоящий момент... не принимаем в расчёт ежегодную индексацию цен в Гостиничном секторе (от 8,5 до 15%), а так же инфляцию.
Итого рентабельность:
3,5 млн ₽ (годовой доход) / 17,7 млн (стоимость инвестиций) × 100% = 20% годовых.
❗❗❗ Но, это рентабельность, если сразу оплатить 100%... если в тандеме использовать рассрочку и депозит, то рентабельность будет ещё выше.
Окупаемость от аренды (с учетом времени строительства): 8 лет.
2.Алеан Селект Агой.
Об этом объекте напишу кратко:
👆 Рассрочка на 2 года... Депозиты... Инфляция... Рост стоимости квадратного метра... лучший отельный управляющий в России делают этот вариант очень инвестиционно привлекательным. Ну, и конечно используем все выгоды от рассрочки и нынешних процентных ставок по максимуму.
Более подробную информацию (презентации, шахматки, расчёты по этим либо другим комплексам на побережье) пришлю по запросу.
П.С. Цены и условия озвученные в статье действительны на сегодняшний день. С 1 января стоимость вырастет... А что будет с рассрочками сейчас не знает никто 🤷♂️: ведь Набиуллина планирует ввести единый ипотечный стандарт упраздняющий рассрочки, траншевые и субсидированные ипотеки...
*Информация, изложенная в статье не является рекламой и публичной афертой. Статья - это возможный финансовый анализ. Все расчёты сделаны исходя из логических размышлений.
С уважением,
Литовка Роман
Тел. 8 966 770 36 17