За 11 месяцев 2024 года в Ленинградской области поставили на учет 20 731 жилой индивидуальный дом - на 15% больше, чем за тот же период 2023-го.
По вводу частного жилья Ленобласть с показателем 2,7 млн кв. м вошла в тройку регионов-лидеров. Больше всего частных домов строят в Московской области, там введено 7,9 млн кв м, росту на 14,6% по сравнению с прошлым годом. 3,9 млн кв. м - в Краснодарском крае (+3,3%).
В Татарстане отчитались за 2,3 млн кв. м (+36,4%), в Башкирии - 2,2 млн кв. м (+20,7%).
Еще раз отметим, что стройка - история инерционная. Сейчас «на сдачу» идут дома, которые начинали строиться полгода-год назад.
На показатели ввода, как и на рынок жилья в целом, влияет множество разных факторов: наличие/отсутствие ипотечных программ, мода на небольшие модульные постройки (возможно, краткосрочная), проблемы у малого и среднего бизнеса (предприниматели составляют важную группу покупателей домов), темпы инфляции и рост себестоимости, курс рубля и общая неопределенность в экономике. Наконец, высокая ставка по депозитам.
В 47-м регионе прибавилось продаж на вторичном рынке частных домов: 31 311 сделок по договорам купли-продажи, плюс 9% к показателям января-ноября прошлого года. (См. табл. 2).
На вторичном квартирном рынке активность несколько ниже прошлогодней: 33 396 сделок, минус 11%. Но если считать на «вторичке» квартиры вместе с домами - а с учетом специфики региона такой подход представляется вполне оправданным, то подучится, что сделок с готовым жильем в Ленобласти заключают даже больше, чем в Петербурге: в ноябре в области граждане заключили 9003 сделки, в городе - 8739.
«Областные объекты в среднем дешевле, а цена перевешивает все остальные аргументы, как пистолет у Шарапова перевешивал все остальные улики, - комментирует генеральный директор корпорации «Адвекс. Недвижимость Владимир Гаврильчук.
- Конечно, на областном рынке работать сложнее: это всегда расстояние, удаленность, длительные сроки экспозиции (для частных домов - и год, и два), Проблема еще в том, что маркетплейсы стали дорогими.
Но хорошие, качественные объекты продаются быстро. Слухи о заморозке вкладов или возможном переводе денег на банковских счетах в гособлигации тоже побуждают часть нервных граждан перекладывать средства в недвижимость. На вторичке спрос не то чтобы высокий, но устойчивый».
По предварительным данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в коттеджных поселках региона за год реализовано около 6,5 тысяч участков без подряда. Больше всего продаж - 3,5 тысячи - пришлось на ценовую группу от 100 до 300 тысяч рублей за сотку. Самые популярные локации - пости половина сделок - находятся в радиусе от 20 до 40 км от КАД.
Интересная ситуация в дорогом сегменте. В условном бизнес-классе (от 500 тысяч до миллиона рублей) средний бюджет сделки снизился от 10,3 до 8.7 млн рублей. А в элитной группе (миллион и больше) - вырос от 18 млн до 36,9 млн рублей.
Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости», отмечает, что в 2025 году увеличится налоговое бремя на бизнес в целом и на загородный рынок в частности. Вырастут налог на имущество (вступят в силу результаты кадастровой переоценки), вырастут госпошлины за регистрацию, увеличиваются налоги на малый и средний бизнес на УСН.
Параллельно государство старается ускорить оборот рынка и пришпорить собственников, вводя штрафы за неосвоение участка и требования по обязательной регистрации построенных объектов. По мнению г-на Новосельцева, перспективным направлением для инвестиций остается загородная доходная недвижимость, в том числе строительство домов для сдачи в аренду.
Алексей Баринов, руководитель направления «ФАКТ. Коттеджные поселки», полагает, что спрос на участки будет ниже предыдущих максимальных показателей (после пандемии).
Но вместе с тем притягательность загородных форматов сохраняется, в том числе - в сравнении с сегментом новостроек: квартиры в строящихся ЖК дешевле не стали, а льготная ипотека сведена к «семейной», что создает новые риски по срокам ввода и объему инфраструктуры.
«Сложности на рынке неизбежны, но кризисных явлений, пожалуй, нет», - заключает г-н Баринов. Девелоперам на загородке предстоит научиться работать с эскроу, тщательнее отбирать проекты и строить ровно столько, сколько могут продать в разумные сроки.
«Думаю, что к весеннему сезону цены будут повышаться, но в пределах ставки рефинансирования (ключевой ставки). На 5-10-15%. До этого был существенный рост цен (за год на 20-25%), и теперь, возможно будет коррекция. На цены будет влиять дефицит кадров, не только у застройщиков - у производителей стройматериалов, транспортников, энергетиков.
Снижения цен на участки и дома ждать тоже не стоит - инфляция не позволит. Земля остается инструментом сохранения сбережений», - говорит Вадим Новиков, девелопер КП «Оберег».
Редакция «Пригорода» полагает, что в сегменте коттеджных поселков, как и в новостройках, в условиях нестабильности преимущество имеют компании-застройщики с проектами в продвинутой стадии, за 70-80% выполненных работ.
Ранее заявленные масштабные проекты, уровня «Дмитров Дом», в петербургском регионе будут сдвигаться вправо, откладываться - ближайшие месяцы - совсем неудачное время для значительных затрат на старте.
