Возьмем цифры, которые размещены на ИРН, а дальше, уж как-нибудь сами, без разъяснений Домэрэф, Метриума и прочих, одним словом, без сопливых, разберемся, как следует их читать.
Итак.
Статья: «Грозит ли банкротство застройщикам жилья в Москве?». Ответ: скорее нет, чем да. Аргументы следуют из таблицы, к таблице прилагается комментарий.
NF Group:
«Более того, по этому показателю (прим: распроданности) ситуация на рынке за последний год даже улучшилась. Если за 2023 г. в строящихся домах Москвы были реализованы 43% площадей, то за этот год, оценочно, будет продано 44%.
Негромко, но уверенно, спецы настаивают – всё в порядке.
Зато не скрывает эмоций руководитель Аналитического центра Дом РФ г-н Гольдберг:
«Для того, чтобы проект закрылся с прибылью для застройщика после погашения проектного финансирования, достаточно, чтобы на момент ввода было продано 70% квартир. С этой точки зрения ситуация в столичном регионе просто отличная: по данным ЕИЖС на 11 ноября 2024 г., в Москве (включая Новую) реализовано 76% площадей в домах, которые сдаются в 2024 г., и 61% - в тех, что введут в следующем году. Даже дома со сроком ввода в 2026 г. проданы уже на 30%. Для сравнения: в стране в целом показатели распроданности домов 2024 и 2025 г. составляют 67% и 45%».
Спокойней, спокойней, к чему столько эмоций «ситуация просто отличная», аналитик должен быть «сух», как вязанка хвороста до момента сожжения. Не нужно «воспламеняться».
Чтобы проект закрылся с прибылью к моменту ввода, чтобы застройщик закрыл долги по проектному финансированию, нужна не распроданность, а деньги. Хочется надеяться, что г-н аналитик на госслужбе улавливает разницу.
Смотрим другую статью ИРН: «Рассрочка от застройщиков набирает обороты».
Она не такая «свежая», как предыдущая, уже месячной давности – от 26 ноября, но сдается мне, с того времени ситуация только ухудшилась.
Есть цифры:
- Этажи – доля рассрочек в продажах новостроек Москвы достигла 40%.
Дальше «кто больше».
- Метриум – доля превышает 40%.
- bnMAP pro – доля выросла до 50%.
(Интересно, сколько в декабре?)
До половины жилья в столице сегодня не продают, а раздают, позволяя людям через рассрочку бронировать понравившуюся квартиру.
Условия следующие: с одного края «до момента ввода в эксплуатацию», с другого «на срок до 8-10 лет». Всё большую массовость получают рассрочки с минимальным первоначальным взносом – 10%.
Вот и получается, в половине случаев, девелоперы получают на руки не деньги, а лишь бумажку (договор) и обещание заплатить по принципу: «Сдадите дом, а там поглядим».
Интересно, можно ли договором месить раствор, и насколько прочна окажется конструкция объекта, если вместо арматуры класть обещание. Представляю радость работяг (не меньшую, чем у г-на Гольдберга), когда приехавший из офиса бухгалтер, разместившись в бытовке, будет предлагать им расписаться в ведомостях не за зарплату, а за «мамой клянусь» работодателя рассчитаться за выполненную работу к моменту окончания строительства здания?
Сарказм поняли, - на что строить, если нет денег?
Распроданность, от которой исходит восторгом Дом РФ «липовая».
Это один момент.
«Поскребём» и другой.
Цифры в таблице видели?
Опа!
Покупателей то оказывается, интересует строго определённая площадь.
За этот год в домах строительной готовностью 61-80% (завтра разрезать ленточку, открывать шампусик) «куплено» (на деле, во многом забронировано через рассрочку) – 29% площадей.
В домах строительной готовностью от 0-40%, «распределено» 7% площадей, из них на объектах на стадии котлована и чуть выше, вообще 2%.
Как же можно было смотреть в книгу и видеть фигу, - люди не берут котлованы даже в рассрочку.
Их строить не на что.
ВООБЩЕ!
Отвечая на заголовок статьи: «Грозит ли банкротство застройщикам жилья в Москве?», проведу логическую цепочку.
Начнут банкротиться специализированные застройщики, созданные под только что начатые объекты (в пределах последнего года): продаж не будет, площадки «встанут», мораторий на взыскание неустоек за задержки отвадит последних покупателей, мораторий на банкротство приведёт к тому, что банки скажут брезгливое «Фи», - если с незадачливого СЗ нечего взять, они просто отодвинутся подальше, перестанут давать ПФ.
Незадачливый станет несостоятельным.
Банкротство конторы, входящей в группу компаний, вызовет брожение в умах относительно головной, а там и паника не за горами.
В утверждениях «дела обстоят просто отлично», «банкротств не будет» правды не больше, чем в так называемых «продажах».
Ваши слова стоят не больше «будущих» денег в договорах рассрочек.