1) Погашенная ипотека и маткапитал
Если квартира была куплена в ипотеку и кредит погашен, то важно выяснить, положен ли семье материнский капитал. Если положен, то нужно запросить у продавца справку о состоянии счета маткапитала.
Люди часто гасят часть ипотеки маткапиталом, а детей не наделяют долями в квартире. Это нарушение прав несовершеннолетних. В таком случае сделку по покупке квартиры могут оспорить.
2) Дубликаты документов
Если при покупке квартиры вам показывают дубликат договора купли-продажи, это повод насторожиться. Вам могут продавать жилье, которое продавцу не принадлежит.
3) Неработающий пенсионер
Если пожилой человек продает единственное жилье, но не покупает взамен другое, то это зона риска.
Родственики могут заявить в суде, что пожилой человек не отдавал отчета в своих действиях. Если они смогут это доказать, суд может отменить сделку.
4) Наследство
Если квартира передана по наследству — особенно менее 3 лет назад, есть риск, что появятся другие наследники, о которых не говорит или не знает продавец. Проверить всех потенциальных наследников невозможно.
Например, могут появиться внебрачные дети, которые будут претендовать на свою долю в квартире. В наследстве есть обязательные доли, которые по закону имеют право получить несовершеннолетние дети, нетрудоспособные супруги и родители, иждивенцы. Закон гарантирует им долю наследства, даже если в завещании этого не указано.
5) Рента
Человек заключает договор ренты с другим лицом и передает ему в собственность квартиру. Рентодатель платит ежемесячно денежную сумму или оказывает услуги по уходу.
В Росреестре есть обременение: пока жив рентополучатель, он не может совершать сделок с квартирой, даже будучи собственником. Когда человек умирает, обременение снимается и рента считается исполненной. Квартиру можно продавать.
Риск в том, что здесь могут появиться наследники, которые обратятся в суд и оспорят сделку по состоянию здоровья родственника. Они могут заявить, что человек не осознавал своих действий, когда заключал договор ренты. Сделку могут расторгнуть.
6) Свежий договор купли-продажи
Если договору меньше года, нужно выяснять у продавца причины продажи квартиры. Недобросовестные продавцы часто делают несколько перепродаж, чтобы скрыть мошеннические схемы. Важно проанализировать все детали сделки, убедиться в правдивости объяснений продавца.