Предлагаю сегодня пофилософствовать на тему, что будет дальше с рынком недвижимости, ибо в последнее время подобные вопросы мне задают всё чаще. Для кого-то нынешняя ситуация кажется кризисом — отмена льготной ипотеки, рост ключевой ставки, инфляция... Но вот по-китайски кризис обозначается двумя иероглифами — «опасность» и «возможность». Так что дать какой-то прогноз, который бы устроил всех, невозможно. Это будет, как средняя температура по больнице. Однако и опасность, и возможность побуждают к действиям.
У каждого человека на рынке недвижимости своя ситуация и свои перспективы. Загородная недвижимость, новостройки, вторичка, комнаты — у каждого свой рынок. Каждый решает свою конкретную проблему. Но есть у меня убеждение, которого я придерживаюсь уже, наверное, лет десять. Если вы чувствуете необходимость в продаже недвижимости, то нужно ее продавать. Потому что она вам, скорее всего, не нужна. Это просто пассив, который не приносит дохода, а деньги из кармана тянет.
У меня сейчас много таких объектов, которые людям просто не нужны. Вот стоит пять лет пустая квартира. Арендаторов не пускают, потому что она убитая и нужно ремонт делать. Гастарбайтеров заселять не хотят, потому что из убитой станет еще и разбитой. И висит она на шее у владельца мертвым грузом.
Я этим людям говорю — самое время ее сейчас продать. Потому что, продав этот пассив, можно положить вырученные деньги на депозит, те же пять миллионов. И за год заработать миллион просто на пустом месте. А не потратить 50-100 тысяч рублей на коммунальные услуги по этой квартире. И надо ведь помнить, что с каждым годом она становится всё более неликвидной. Дом стареет, коммуникации ветшают — карета потихоньку превращается в тыкву. Ну за счёт инфляции жилье немножко в цене растет. То есть в моменте она как-бы даже дорожает, но в долгосрочной перспективе этот объект становится хуже. Зачем его держать? Лучше продать, деньги положить на депозит и жить счастливо.
Но и тем, кто хочет покупать жилье, я тоже скажу — ребята, сейчас время покупателя! Самое что ни на есть подходящее время для покупки жилья. Причем неважно, что покупать — загородные дома, первичку, вторичку.
Некоторые возразят, дескать, сейчас же ипотека неподъемная совершенно. Так ведь и цены на первичку были завышены из-за дешевой ипотеки. А сейчас льготы отменили, ключевая ставка выросла, и первичка потихоньку дешевеет, потому что спроса нет. А это открывает возможность торга с застройщиком. Можно просить какие-то скидки, бонусы и прочие преференции. Меблировку, например. Вот недавно я купил апартаменты клиенту. Мало того, что сделали скидку на сам объект, так еще и с мебелью оказалась квартира.
И опять же, никто не отменял рефинансирование ипотеки. Ключевая ставка ведь не всегда будет такой высокой. Ну пусть даже она два года продержится, потом ведь все равно вниз пойдет. А вы уже квартиру приобрели, у вас актив в руках. Упал ли рынок, поднялся — неважно. Актив есть актив.
А вот деньги, которые лежат на депозите, они уже такой ценности не имеют по сравнению с активом в виде недвижимости. Потому что, никто не знает, что произойдет за год с рынком. Может быть, завтра уже цены вверх рванут. А депозит-то можно только через год снять, эти 5+1 миллион, про которые мы говорили выше. Но через год студия на окраине города, может быть, будет уже стоить 6 миллионов. Так что я всегда говорю, что лучше купить квартиру (опять же, если она вам нужна), а не класть деньги на депозит. Потому что деньги имеют свойство обесцениваться.
И есть еще такой момент, как цикличность. За любым падением следует рост. И, как правило, отскок получается выше падения. Если посмотреть кривую цен на недвижимость года эдак с 1990 или 1995, то эту тенденцию хорошо видно. Да, местами на ней есть провалы — 2005, 2008, 2014 годы. Но все равно она уходила вверх потом. В девяностых годах квадратный метр стоил 15-20 тысяч, а сейчас уже под 300 тысяч рублей. Так что в долгосрочной перспективе недвижимость всегда будет ликвидна.
А что касается прогнозов, то дело это неблагодарное. Особенно сейчас, когда живём одним днём. Вчера риелтор вам рассказывал про семейную ипотеку, а сегодня новость пришла — всё, привет, лимиты на «семейку» закончились. И все прошлые стратегии уже неактуальны.
Так что я решаю вопросы, которые возникают у клиентов на данный момент времени. Один спрашивает, как выгоднее продать квартиру. У другого есть деньги, и он хочет купить жильё. У каждого свой рынок недвижимости. Знаете, как на приёме у врача. Каждый пациент рассказывает свою историю и объясняет, что у него болит. И врач разбирается с каждым индивидуально. Вот так и я. И те, кто меня слушают, а главное, слышат, оказываются в хорошем плюсе.
Ваш Алексей Калашников, решэлторъ на красном «Мустанге».
Связь: +79817214012 (Санкт-Петербург).