Об ипотеке в наше время не читал только ленивый! Уж ее костерят и костерят, то она плохая, то хорошая! То льготы дают, то снимают. Теперь вот, в связи с ростом ключевой ставки, ипотека вообще стала неактуальной! Под такие дикие проценты не хочет простой смертный закладывать свою душу, и ипотечный рынок рухнул.
А все объясняется неумолимыми усилиями Банка России, где еще года три назад узрели проблему надувания ипотечного пузыря в экономике и поклялись с ним бороться. Первоначально, усилия Э. Набиуллиной встретили прохладный прием, в правительстве тогда были совершенно другие мысли. Но капля камень точит!
Проблему непомерного роста цен на недвижимые квадраты , наконец, стало замечать все большее число людей. Действительно, все эти льготные программы, по сути, привели к обратному эффекту – жилье стало дороже! Потихоньку, но за проблему взялись! Вот уже и льготная ипотека канула в лету! Нет ее (если только ты не молодой родитель).
Возникла интересная ситуация – ипотеки нету, а пузырь на ипотечном рынке никак не сдувается! Что происходит? Давайте разбираться!
Для начала, что такое ипотечный пузырь?
Термин условный, скорее, наглядно-логического плана, когда к какой-то проблеме хотят привлечь внимание. Типа, жили-жили, все было хорошо и вдруг … ПУЗЫРЬ, и все стало плохо.
На самом деле, в ипотеке за последние годы накопились проблемы, которые не дают ипотеке развиваться дальше. Эти проблемы парализовали рынок и он просто встал! Кто имеет отношение к рынку недвижимости, явно чувствуют симптомы – рынок замер, все чего-то ждут, участники рынка делают мелкие шаги, все смотрят куда повернутся события.
Типичный перечень проблем для любого рынка недвижимости начинается с легкого доступа к деньгам! Как ни странно, наличие дешевых кредитов всегда предвестник беды. Участники рынка получив доступы к дешевым кредитам, на радостях начинают скупать недвижимость, тем самым толкая цены на нее вверх. Т.е. инфляция растет, цены растут!
Далее, рост цен недвижимости усиливает спрос, т.к. все хотят прикупить недвижку быстрее, пока дешевле. Новая волна заемщиков штурмует банки, цены, конечно, растут еще больше на волне спроса. Волна разбегается снова и снова, пока не захватит максимальное число народа.
Банк России и другие госорганы замечают проблему инфляции и начинают с ней бороться - повышенные процентные ставки и т.п. Это уменьшает возможное число лиц, которые могут взять ипотеку. Наконец, как в любой пирамиде МММ, благодаря принятым мерам, люди кончаются. НЕКОМУ больше брать ипотеку.
Рынок потихоньку (или не потихоньку), начинает замирать. Начинается обратный процесс – банки требуют погашения ипотек -денег нет, заемщики начинают продавать недвижимость для расчетов и ее становится много - цены на недвижимость падают. Мы сейчас находимся в средней стадии этого пузыря.
Благодаря усилиям всех участников рынка, ипотека за последние три года всех покорила, денег раздали немерено, цены недвижимости задрали неимоверно. Так дальше продолжаться было нельзя, иначе бы весь рынок рухнул.
Были предприняты экстраординарные меры по остановке ипотеки и результат мы видим. Ипотека скорее мертва, чем жива? Что же будет дальше?
Да, прогноз простейший, ипотечный рынок надо сдувать. Весь вопрос как? И главное, за счет кого?
Давайте сделаем простейшие умозаключения:
На рынке недвижимости действует несколько участников и в том числе – застройщики, банки, частные покупатели и продавцы, государство. Прочих более мелких участников отставим для простоты.
Благодаря усилиям всех, цены на недвижимость были задраны на неимоверные высоты. У всех свои расчеты на эти цены и по доброй воле отказываться от них никто не хочет. Мы это прекрасно видим. Продавцы с огромным трудом уступают в ценах. Застройщики вместо снижения цен предлагают какие-то скидки и акции. Банки хранят молчание, якобы их ничего не касается, исполняйте условия кредитов. Покупатели просто отложили свои покупки и ждут куда кривая выведет.
Очевидно, что цены на недвижимость должны быть снижены.
Весь вопрос, за счет кого?
Никто не хочет снижения за счет своей части в этом бизнесе. Каждый думает, пусть другие уступят! В наиболее выигрышном положении находятся покупатели – они ждут, их мало, торопиться им некуда, деньги при них.
Частные продавцы тоже могут потерпеть, стагнация на рынке тому подтверждение. Мы пока не видим лавинообразного снижения цен на вторичку. Они могут подождать, их недвижимость при них.
Представить, что государство покроет разницу в ценах очень маловероятно. Более того, действия государства по повышению ключевой ставки говорят об обратном! С рынка фактически изъята наличность, чтобы падение цен произошло быстрее.
Методом исключения, остается всего два кандидата на сдувание пузыря: банки и застройщики. Им некуда деваться, либо уходить с рынка, либо как-то на него реагировать! Именно им и придется вынести основное бремя снижения цен недвижимости в ближайший год.
Причем, банки сосредоточатся на тех ипотеках, что уже выданы! Им важно как-то пережить трудные времена, не дать рынку обвалится. Так, что к требованиям заемщиков они даже будут относится с определенным понимаем. Даже рассрочки дадут и отсрочки, лишь бы платил дальше. Волна банкротств им ни к чему.
Бедолаги застройщики не так свободны в маневре. Каждый день вводится новая недвижимость, и ее надо куда-то девать? Им надо продавать, и продавать любой ценой! В тоже время, широкие распродажи подорвут рынок, поэтому будет скрытая распродажа. Всякие льготные условия, персональные скидки и т.п. ждут каждого реального покупателя в их офисах.
Сколько это все будет продолжаться?
Любому понятно, что надуть пузырь всегда легче, чем его спустить, если только не прибегать к катастрофическим мерам типа его протыкания. Думаем, что сдувание пузыря мы будем наблюдать весь 2025 год. Только к концу года будут возможны какие-то подвижки в стабилизации рынка. О росте не будет никакой речи.
Нас ждет глобальный застой на рынке недвижимости и его можно пока оставить до лучших времен. Несомненно, те покупатели, у кого есть реальные деньги, могут прикупить сейчас хорошие объекты за недорого. Но мы им предлагаем пока подождать, к концу года ситуация, несомненно, усугубится, и цены подупадут еще немного!
Свершилось? Срок освобождения от НДФЛ при продаже квартир уменьшат?
Спасибо за прочтение статьи, если понравилось, то можете отметить её лайком для поддержки автора)) или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Звоните, пишите: тел./ватсапп/вайбер: 8-985-546-80-08; e-mail: ki_reggi@mail.ru
Напоминаю, что, если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5 % на услуги.
Всего хорошего.