Рынок недвижимости, отмечают эксперты, после весенне-летней лихорадки словно впал в спячку. Цены на недвижимость замерли на неподъёмно высокой отметке – без кредита подавляющему большинству россиян к ним просто не подобраться. Спрос на приобретение жилплощади в ипотеку за последний год упал на треть.
А отдельные новостройки и целые строящиеся кварталы в крупных городах тем временем не редкость. Что же получается? Как в мультфильме: «Мы строили, строили и, наконец, построили». И всё зря?
Льготные ставки – наше всё
Даже в лучшие годы ипотека оставалась недоступной для 70% россиян. 2024 год и вовсе поставил крест на мечте многих обзавестись собственным жильём и вообще стал особенным – увы, не в позитивном смысле.
Одним из главных событий этого лета стало, конечно, ужесточение условий выдачи льготной ипотеки. Долгие годы Центробанк пытался «спасти» от неё рынок и настаивал на том, что эта антикризисная мера должна исчезнуть как можно скорее. Мол, только из-за неё цены на недвижимость растут как на дрожжах и жильё становится менее доступным.
Цены на жилплощадь действительно росли, с этим не поспоришь – в Москве, к примеру, за последние 3-4 года квартиры подорожали в полтора-два раза, при этом новостройки оказались до 40% дороже “вторички”.
Другой вопрос, что такая динамика была связана вовсе не только с льготными ставками – как минимум стоит вспомнить введение санкций, пандемию, подорожание стройматериалов, отсутствие государственного контроля над рынком – застройщики с их всё возрастающими аппетитами постоянно поднимали цены, и никто не пытался ограничить их прибыль.
Но в итоге Центробанк, конечно, был услышан: льготную ипотеку похоронили, семейную – урезали и сделали практически недоступной: банки увеличили первоначальный взнос (нередко до 50%) и ограничили выдачу из-за исчерпания лимитов.
Десятки тысяч семей вытолкнули на рынок с заоблачными ставками, где за квартиру надо переплачивать банку вчетверо: взял 5 млн рублей на 20 лет – отдашь банку «лишних» 20 млн сверху.
Больше не занимать
Теперь давайте о ставках и о причинах того, что они устремились куда-то в космос.
За последний год, с декабря 2023-го, Центробанк поднимал ключевую ставку четырежды – сначала до 16%, потом до 18%, в сентябре – до 19% и, наконец, в конце октября – до рекордного за всю историю 21%. Такие действия регулятора для экономики гораздо опаснее всех западных санкций!
Банки зажили ещё лучше, а населению и производству приходится только труднее – ведь за повышением ключевой ставки логично последовал подъём ставок по кредитам, в том числе жилищным. Впечатлительным на этот график лучше не смотреть!
Математика настолько проста, что даже калькулятор не потребуется. Берём распухшие цены на квартиры, добавляем среднюю ипотечную ставку почти в 30% (максимальные, кстати, уже достигают 43%) и получаем… ноль шансов на жильё для большинства граждан!
В целом ставки по банковским кредитам уже приближаются к диким процентам МФО. Притом что микрофинансирование предполагает короткие и высокорисковые займы. А ипотека – долгосрочный кредит, который и без того обеспечивает банку постоянный высокий доход. Теперь – с переплатой за квартиру, напомню, вчетверо за 20–30 лет.
Вот так стараниями ЦБ жилищный кредит превратился в источник астрономической прибыли. И банки этим с радостью пользуются, повышают ставки в игре на обнищание населения. При этом им плевать на решение острейших для страны жилищной и демографической проблем.
Выход один – нужно снижать и ключевую, и ипотечные ставки, по которым наша страна скоро побьёт мировой рекорд. Для этого нужно менять не только политику, но и статус ЦБ, как предлагает наша фракция. Заканчивать с «независимостью» Центробанка, делать его ответственным не только за инфляцию, но и за другие важнейшие социально-экономические показатели. Чтобы ЦБ и вся банковская система следовали не рецептам Международного валютного фонда, не принципам обескровливания экономики, а задачам развития страны.
Чужому дяде
Нетрудно догадаться, что, пока эксперты рассуждают о том, лопнет ли ипотечный пузырь и можно ли ждать падения цен на недвижимость, огромное количество россиян, лишённых возможности взять кредит, решает жилищный вопрос с помощью аренды.
И тут цены бьют новый исторический рекорд. За 2 года аренда жилья подорожала в столице на 70%, в регионах – в полтора раза.
Снять квартиру в Москве в среднем обходится в 111 тыс. руб. в месяц, в Санкт-Петербурге – в 56 тыс. руб., в крупных провинциальных городах – в 43 тыс. руб. И это вовсе не хоромы в 150–200 «квадратов»: при расчёте, по данным ДОМ.РФ, не учитывались квартиры площадью больше 100 кв. м.
Или всё же ипотека выгоднее? Давайте считать. Возьмём однокомнатную квартиру на окраине Москвы стоимостью 12 млн рублей. При первоначальном взносе в 20% сумма кредита составит 9,6 млн рублей. При сроке займа 30 лет и ставке в 28% ежемесячно платить придётся в среднем 224 055 руб. – больше чем в два раза дороже средней арендной ставки в Москве.
Да, даже такая заоблачная арендная ставка намного выгоднее платежей по ипотеке – увы, канули в Лету те времена, когда люди предпочитали «платить – так уж за своё».
Сегодня безответственная политика ЦБ вынуждает людей отдавать бешеные деньги не только за приобретённое, но и за съёмное жильё!
Не продаётся!
Добавим к этой и без того устрашающей картине ещё одну тенденцию последних лет – даже до 2024 года жильё в новостройках продавалось далеко не так хорошо, как многие привыкли думать. Сегодня, по словам министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, не распродано порядка 60% новых квартир.
По данным аналитиков ДОМ.РФ, цифры выше: объём нераспроданных квартир в новостройках составляет почти 77 миллионов квадратных метров, или 69% от всего строящегося жилья. То есть две трети квартир в новых домах простаивают и ветшают! А в некоторых городах – ещё больше!
При этом в очередях на получение жилья в нашей стране стоят почти 800 тысяч граждан, около 300 тысяч детей-сирот, свыше 1,3 миллиона живут в аварийных домах и квартирах. Я уже не говорю о миллионах людей, которые при нынешних ставках не могут позволить себе пресловутую ипотеку.
Наша партия давно настаивает на том, что стране нужна масштабная госпрограмма социальной аренды. Как раз такие квартиры, которые не проданы за три года после сдачи дома, логично было бы передавать государству на 10 лет под социальный наём.
С одной стороны, это позволит обеспечить жильём нуждающихся граждан. С другой – при таком подходе и застройщики, заинтересованные в продаже, начнут снижать цены на пустующие «золотые» квартиры.
Согласитесь, справедливо? Пора предложить нашим гражданам что-то кроме дикого рынка!