Приветствую, меня зовут Матвей и я продаю дома на рынке ИЖС.
В своем телеграм-канале я пишу о том, как увеличить продажи в ИЖС в период 2025-2030, подписывайтесь — t.me/matvey_prodaet_doma
«Стратегия без тактики — это самый медленный путь к победе. Тактика без стратегии — это просто суета перед поражением» — Сунь Цзы.
У меня, как у человека, который рассчитывает заработать на развитии рынка ИЖС в России, есть некоторые вопросы, на которые надо ответить, чтобы определиться со стратегией развития строительной компании, а именно:
а) Когда девелоперы МКД зайдут на рынок ИЖС и начнут вытеснять мелкие строительные компании?
б) Какой покупательский сегмент и какой % рынка займут крупные девелоперы?
в) Какие отношения сложатся у крупных девелоперов и у сегодняшних строительных компаний?
г) Что сегодня делать небольшим строительным компаниям, чтобы не только выжить, но и вырасти к 2030 году?
д) Какое направление выбрать тем, кто только собирается заходить на рынок ИЖС?
Тот факт, что крупные застройщики вытеснят с рынка ИЖС большинство строительных компаний, я принимаю за аксиому.
С одной стороны — это минус для предпринимателей, которые сегодня зарабатывают на строительстве.
С другой стороны — такой подход решит огромное количество проблем, с которыми сталкиваются заказчики:
— Сложно выбрать строительную компанию, которая построит и не слишком дорого и качественно
— Высокий риск, что в ходе строительства что-то пойдет не так и заказчик останется разачарован
— Долгие сроки строительства
— Возможное повышение цен в ходе строительства каменных домов
— Отсутствие необходимой инфраструктуры
— Необходимость отдельно приобретать участок и строить дом
Все это затормаживает развитие рынка ИЖС в России и усилиями застройщиков и государства эти преграды неизбежно будут преодолены.
Поэтому для меня вопрос о стратегии на 2025-2030 год звучит так: что сегодня должны делать строительные компании, чтобы не оказаться вытесненными с рынка ИЖС после того, как туда зайдут крупные девелоперы?
За ответом на этот вопрос, обращаюсь к экспертам рынка:
— ДОМ РФ: половину рынка ИЖС к 2030 году займут крупные застройщики
— Владелец строительной компании «Дом Лазовского»: государство планирует разработать около 50 стандартов типовых малоэтажных домов, что даст возможность застройщикам строить дешевле, а клиенту — определенный простор для выбора»
— Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин: «Теперь есть другая проблема: из-за того, что у нас произошел бурный рост ИЖС, участков уже не хватает. Этот год мы еще прокатимся на существующих заделах, а следующий год будет сложнее»
— Основатель компании «Good Wood» Александр Дубовенко: в дешевом сегменте весь девелопмент заберут слоны. Строительство на заказ вынуждено конкурировать, но волноваться не стоит. Если компания действительно хорошо строит, она найдет своего клиента, так как на качественные услуги всегда высокий спрос. А вот самостройщики, микродевелоперы и подрядчики экономкласса могут почувствовать дополнительную конкуренцию.
— Генеральный директор ГК «ИЖС.РФ» Максим Назаренко: По нашим данным, сейчас около 9 тысяч подрядчиков по стране, которые подходят под действия существующих аккредитаций и могут строить дома, пользуясь разными видами господдержки. Наш прогноз: за год количество компаний сократится до 200, максимум — 500. В ближайшие годы сильные игроки будут объединены под одним брендом с хорошим финансовым ресурсом и начнут строить поселки, микрорайоны и города. Весь непрофессиональный сектор будет за 1-1,5 года вытеснен полностью. Профессиональные игроки будут формировать консорциумы, объединяя свои усилия.
— ВЦИОМ: более двух третей россиян хотели бы жить в доме, а не в квартире
Какие выводы можно сделать из этого:
1. Во-первых: спрос на загородное строительство к 2030 году будет расти.
Почти 70% россиян хотели бы жить в собственном доме, но им не хватает денег. Льготные и вообще ипотеки на ИЖС + эскроу-счета способствуют увеличению доступности строительства загородных домов.
2. К 2030 году большую часть рынка ИЖС займут крупные застройщики.
Они будут строить дома целыми поселками, обеспечивая соблюдение строительных стандартов необходимую инфраструктуру. Людям станет значительно проще переехать в загородный дом, потому что больше не придется переживать о выборе строительной компании
3. Площадь земли, на которой застройщики смогут строить свои поселки — ограничена близостью к крупным городам.
Скорее всего, стоимость земли и домов в Подмосковье будет сильно расти, а застройщики будут строить все более крупные поселки все дальше и дальше от крупных городов и вместе с государством создавать необходимую для жизни инфраструктуру. Это вряд ли произойдет скоро, но в перспективе 10-15 лет — наверняка.
4. Вполне вероятно, что государство доведет до конца свой проект по стандартизации типовых малоэтажных домов и составит список проектов, рекомендованных для строительства.
Это было бы очень правильным шагом, который позволит снизить риск, что строительная компания где-то ошибется при строительстве или проектирования дома или заложит слишком большую маржу в строительство. Если это будет так, то маржинальность строительства таких домов будет минимальной и строительством этих домов будут заниматься аккредитованные компании. Стоимость этих типовых домов тоже будет ниже.
5. Крупные застройщики будут строить дома в массовом эконом сегменте.
Соответственно, премиум сегмент останется небольшим частным строительным компаниям.
На основе всего этого я делаю такой вывод:
Эконом сегмент уйдет под крупных застройщиков, которые сейчас работают в строительстве МКД.
С ними с помощью демпинга будут пытаться конкурировать частные строительные компании, предлагая заказчикам более низкую стоимость строительства и, возможно, по типовым проектам, которые будут утверждены государством. А к таким компаниям будут прибегать те люди, которые по каким-то причинам хотят построить дом именно на своем участке, но их будет меньшинство. В основном, в эконом сегменте люди будут покупать готовые и строящиеся дома в коттеджных поселках.
А вот те частные компании, которые строят в премиум сегменте, скорее всего не только не останутся без работы, но и смогут вырасти.
Есть категория людей, которые хотят строить индивидуальные проекты. Для них вопрос цены не так важен, как вопрос индивидуального подхода к проектированию и строительству их будущего дома. Они хотят продуманные именно под них дома и готовы за это платить. Но только тем компаниям, которые обладают достаточной репутацией работы в премиум-сегменте.
Отсюда я вижу 2 варианта, как сегодня развиваться строительным компаниям:
1. Работать с эконом сегментом и демпинговать, стараясь максимально снижать цены на строительство. Это значит, что строить надо будет, скорее всего, каркасные дома. А для обеспечения необходимого уровня доверия, лучше строить по типовым проектам, чтобы заказчик был уверен, что получит качественный и надежный дом.
2. Работать с премиум сегментом и максимально наращивать свою репутацию. Вопрос цены для таких клиентов будет вторичен. Главное — чтобы у вашей компании была хорошая репутация, которая обеспечит необходимый уровень доверия заказчика. .
На мой взгляд — второй подход наиболее перспективный.
Всегда будут богатые люди, которым нужен индивидуальный подход к строительству — с ними можно будет работать. А вот в эконом сегменте со временем гайки могут закручиваться все сильнее и сильнее, да и конкурировать ценой — это заведомо слабая позиция. Всегда найдется тот, кто построит дешевле.