Одобрение банком ипотеки – это важный шаг на пути к приобретению собственного жилья. Однако несмотря на то, что этот момент может казаться кульминацией всего процесса, он лишь открывает новую главу в вашем финансовом путешествии.
После одобрения ипотеки наступает время для принятия ряда ключевых решений и действий, которые помогут вам успешно завершить сделку и избежать возможных трудностей.
В этой статье мы рассмотрим последовательность шагов, которые необходимо предпринять после получения одобрения ипотеки, чтобы сделать процесс покупки недвижимости максимально гладким и эффективным.
Подбор недвижимости
После одобрения суммы кредита нужно подобрать оптимальный вариант недвижимости. Учесть одобренные кредитные средства и свои накопления (+субсидию, если есть), далее искать в допустимых пределах. Также у каждого банка есть требования к залогу и продавцу, порядку расчетов и подписания, выдачи кредитных средств. То есть нужно найти подходящий объект и продавца, которого бы устроили все моменты.
Сделать оценку залогового объекта недвижимости
Оценка недвижимости – это определение экспертами его стоимости. Проще говоря, это гарант возврата долга для банка. В случае нарушения долговых обязательств банк сможет продать недвижимость на публичных торгах.
Обычно банк использует рыночную цену – это справедливая стоимость, которую платят примерно за такие же по площади, расположению и планировке квартиры.
Документ с оценкой недвижимости входит в пакет документов, обязательных для одобрения кредита. Это указано в Федеральном законе от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Но некоторые банки оценивают объекты самостоятельно, покупатель может согласиться с данной оценкой и не тратить деньги на оценочный отчет специализированной компанией. Кстати, оценочная компания должна быть аккредитована в банке и иметь лицензию. Если аккредитации нет, то отчет может быть не принят или на его проверку уйдет 2-4 недели.
Оценка делается персонально для каждого покупателя, банка и объекта. Если покупатель передумал покупать или сделка не состоялась, то отчет нельзя продать другому покупателю.
Срок годности отчета для банка от 1 месяца до максимум 6 месяцев. Стоимость отчета зависит от места нахождения объекта, удаленности, наличия аналогов, срочности.
Если приобретается новостройка, то отчет может не потребоваться на сделке, но его нужно будет сделать после оформления в собственность. Важно, чтобы цена на тот момент не снизилась, иначе кредит не будет полностью обеспечен, а страховая не застрахует его на нужную сумму – ставка вырастет или придется вернуть часть кредита досрочно.
Как проверить квартиру в новостройке
Чтобы избежать неприятных сюрпризов и сделать правильный выбор, необходимо тщательно проверить объект перед покупкой. Вот основные шаги, которые помогут вам в этом процессе:
1. Проверка застройщика
Первый шаг – это изучение репутации застройщика:
- история компании. Узнайте, сколько лет застройщик работает на рынке и какие проекты он уже реализовал;
- отзывы клиентов. Поиск отзывов на специализированных форумах и сайтах поможет понять, как компания выполняет свои обязательства;
- наличие лицензий. Убедитесь, что у застройщика есть все необходимые лицензии и разрешения на строительство.
2. Документы на объект
Все документы должны быть размещены на официальном сайте – государственный портал наш.дом.рф.
Проверьте все документы, связанные с квартирой и зданием:
- договор долевого участия (ДДУ). Это основной документ, который защищает ваши права как покупателя;
- разрешение на строительство. Убедитесь, что у застройщика есть действующее разрешение на строительство данного объекта.
- кадастровый паспорт.
3. Состояние строительства
Посетите строительную площадку и оцените текущее состояние:
- степень готовности. Узнайте, на какой стадии находится строительство (фундамент, коробка, отделка и т.д.);
- качество выполняемых работ.
Также у некоторых застройщиков есть специальные квартиры для просмотра – можно оценить их комфортабельность и планировку.
4. Инфраструктура и окружение
Изучите район, в котором расположена новостройка:
- транспортная доступность. Убедитесь, что рядом есть остановки общественного транспорта и удобные выезды на основные дороги;
- социальная инфраструктура. Оцените наличие школ, детских садов, магазинов и медицинских учреждений в округе;
- план развития района. Узнайте о планах застройки и развитии инфраструктуры в будущем.
5. Условия и сроки сдачи
Обратите внимание на сроки сдачи объекта:
- сроки завершения строительства. Убедитесь, что застройщик четко обозначил сроки сдачи квартиры.
- штрафные санкции. Ознакомьтесь с условиями договора о том, какие штрафы предусмотрены за задержку сдачи объекта. Даже если в договоре это не указано, есть закон, в котором предусмотрена ответственность застройщика и компенсация дольщику при несвоевременной сдаче.
6. Профессиональная помощь
Если вы не уверены в своих силах или не имеете опыта в покупке недвижимости, рассмотрите возможность привлечения риелтора, юриста, а также страхового брокера и оценщика. Профессионалы помогут вам разобраться в документах и условиях сделки.
Особое внимательным нужно быть при долевом строительстве. В этом случае лучше уделить внимание еще более детальной проверке:
- Изучить общую информацию о юридическом лице, получить бесплатную выписку ЕГРЮЛ на сайте налоговой службы. Но в любом случае, покупатель защищен, поскольку деньги застройщик получит только после сдачи дома, а до этого они заморожены на эскроу-счете и в случае невыполнения застройщиком обязательств вернутся в полном объеме.
- Почитать информацию о застройщике в СМИ и в открытом доступе.
- Выяснить информацию о судебной активности застройщика. Посмотреть такие данные можно в Картотеке арбитражных дел.
- Убедиться, что застройщик не является банкротом. Сделать это можно также в Картотеке арбитражных дел. А заявления о намерении обратиться в суд для признания банкротства находятся в реестре.
- Проверить исполнительное производство относительно выбранного вами застройщика. Информацию о принудительном взыскании средств можно найти на сайте ФССП.
- Изучить информацию о налогах. Застройщик может задерживать выплату налогов, либо же вообще не подавать отчеты в налоговую службы. Поэтому обязательно еще до заключения договора убедитесь, что застройщик чисто ведет налоговую деятельность. Проверку можно провести на сайте ФНС.
- Проверить застройщика в едином реестре. В него Минстрой вносит сведения обо всех компаниях, имеющих право строить многоквартирные дома.
Покупка квартиры – серьезный процесс, к которому нужно подойти ответственно. Помните, что сделка должна быть кристально чистая, чтобы в будущем не возникло никаких проблем. Изучите район, в котором хотелось бы жить, проверьте качество строительства, следите за его строительства, оставайтесь на связи с застройщиком.
Документы на новостройку
Регистрация права собственности на квартиру должна пройти после того, как:
- новостройка будет введена в эксплуатацию;
- в ней официально стартует государственная регистрация квартир;
- покупатель соберет пакет всех необходимых документов.
Все три этапа может провести сам застройщик. Либо же последний пункт покупатель возьмет на себя – решать только вам. Большинство застройщиков предоставляют услугу подготовки документации.
Если вы решите заняться регистрацией собственности в новостройке самостоятельно, соберите следующий список документов для МФЦ:
- заявление на регистрацию;
- паспорт будущего владельца недвижимости;
- договор с застройщиком;
- акт приема-передачи с подписями;
- кадастровый паспорт с экспликацией;
- квитанция об оплате госпошлины.
Это минимум для оформления регистрации.
Как проверить жилье на вторичном рынке
Основные шаги, которые помогут вам избежать неприятностей:
- Проверка документов. Убедитесь, что у продавца есть все необходимые документы на квартиру: свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
- Юридическая чистота. Проверьте историю квартиры на предмет обременений (ипотека, залог) и прав третьих лиц. Это можно сделать через запрос в Росреестр.
- Состояние жилья. Осмотрите квартиру на наличие дефектов: трубы, краны, счетчики, трещины в стенах и т.д. Если возможно, привлеките специалистов для более детальной оценки.
- Инфраструктура и соседи. Узнайте о районе: наличие магазинов, школ, транспортной доступности. Выясните, какая обслуживающая компания, ее расценки и качество обслуживания, отзывы. Можно подключиться к домовому чату выбранного дома и подсмотреть обсуждения соседей. А еще практичнее и основательнее – поснимать квартиру в выбранном доме.
- Цена. Сравните стоимость с аналогичными предложениями в этом районе. Это поможет оценить финансовую адекватность сделки.
Какие документы проверить у продавца
Запросите и тщательно изучите следующие документы:
- паспорта собственников;
- документ-основание права собственности на квартиру;
- выписка из ЕГРН;
- согласие супруга на продажу;
- справка о зарегистрированных лицах;
- справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
- справка об остатке маткапитала.
Могут потребоваться дополнительные документы. Например, если квартира покупалась в ипотеку – график погашения и отслеживание в нем суммы, равной материнскому капиталу или субсидии для многодетных. Или справка из психоневрологического диспансера, если покупатель возрастной и есть сомнения в его благоразумии.
Документы на вторичное жилье
К ним относятся:
- паспорт продавца;
- выписка из ЕГРН для подтверждения права собственности продавца на квартиру;
- договор купли-продажи;
- справка из БТИ с характеристиками об объекте недвижимости;
- оценочный альбом квартиры;
- кадастровый и технический паспорт;
- справка об отсутствии задолженности за ЖКХ.
Если в квартире есть собственники младше 18 лет, для продажи также потребуется разрешение органов опеки. Понадобится согласие второго супруга, если жилье приобретено в данном браке. А если до этого брака был другой брак, в котором жилье приобретено, тогда необходимо согласие от предыдущего супруга.
Если между проживающими там супругами не был заключен брачный договор, понадобится еще и нотариально заверенное согласие на продажу от второго супруга.
Оформление договора со страховщиком
Страховка действует только в рамках суммы кредита, так что не защитит на всю стоимость сделки. Страховка юридической сделки доступна только при требовании ее банком, просто по желанию ее нельзя оформить.
Есть уникальная отличная альтернатива – при покупке через компанию “Этажи” покупатель получает сертификат “Гарантия Безопасности Сделки”, который защищает всю сумму сделки. Сертификат является бессрочным. Такая защита от страховой стоит 0,2-0,3% от страховой суммы. То есть за 10 лет владения “Этажи” сэкономят покупателю 2-3%, предоставляя данную защиту – то есть сумма превышает стоимость услуг компании.
Виды страхований при ипотеке:
- залоговый объект;
- жизнь и здоровье;
- титул.
Единственный обязательный пункт – это страхование имущества. Данная страховка обязательна, если иное не предусматривает кредитный договор. Если банк прописал пункт, что можно не страховать залог – можно этого не делать.
Письменно оформить ипотеку
Сейчас покупка в ипотеку доступна из любой точки мира. Для этого используются электронные цифровые подписи. Но такой формат возможен не во всех банках и необходима предварительная идентификация личности.
Сроки рассмотрения заявки и как ускорить рассмотрение
Если заявка по одобрению самого заемщика, то от 2 минут до… Тут зависит от банка и самого заемщика, места его работы, предпринимательства. А вот рассмотрение пакета документов на выбранную квартиру и подготовка сделки в банке занимает 2-3 дня. Но есть и возможность ускорить сделку в ряде банков. Например, банк Дом.рф сейчас автоматически проводит проверку объектов, выставленных на продажу в компании “Этажи” и после выбора такого жилья сделку можно провести в разы быстрее – за 1 день.
Ускорить процесс рассмотрения заявки можно. Есть разные способы:
- Собрать полный пакет с актуальными документами по объекту.
- Выбрать объект от застройщика, который аккредитован в банке и уже имеет опыт совместных продаж.
- Если по вторичному рынку – выбрать объект, который предварительно уже согласован банком.
Нотариальное заверение
Кроме нотариального удостоверения, нотариус еще готовит доверенности (всю сделку, даже ипотечную, можно провести по доверенности), согласия, оформление брачного договора, копии документов.
Нотариальное оформление обязательно в следующих случаях:
- квартира продается по договору ренты;
- одним из собственников является несовершеннолетний ребенок или лицо с ограниченной дееспособностью;
- жилье оформлено в долевую собственность и продается частично. А это довольно большой процент сделок.
В вышеперечисленных обстоятельства Росреестр откажет в регистрации, если нотариус не участвовал в процессе.
Передача денег
Способы передачи денег при покупке квартиры:
- наличными при встрече;
- переводом на карту;
- с помощью аккредитива;
- через банковскую ячейку;
- по депозиту от нотариуса;
- с использованием сервиса безопасных расчетов.
Обратите внимание, что передавать деньги стоит только после:
- подписания договора купли-продажи;
- государственной регистрации перехода права собственности.
Изредка передача части денег происходит до этих событий. Такое возможно, если продавец и покупатель заключили отдельный договор относительно аванса. Тогда покупатель может заранее передать часть средств, чтобы продавец снял обременение с квартиры (кредит).
Оплата пошлин и регистрация закладной
Размер пошлины зависит от лица, которое ее оплачивает. Если это в рамках ипотечной сделки, то физлицо ничего не платит за регистрацию закладной. А госпошлина оплачивается за регистрацию сделки – 2000 рублей за объект (делится на покупателей). В 2025 году стоимость составит до 4 тысяч рублей.
Есть скидка на госпошлину – 30% при оформлении покупки и сдачи документов на регистрацию в электронном виде. Банки предлагают свои услуги для проведения этой процедуры. Она платная, но экономит несколько дней на регистрации.
Оплату можно произвести разными способами:
- МФЦ;
- отделение банка;
- онлайн через Госуслуги;
- в банкомате;
- по QR-коду в мобильном приложении банка.
Закладная на квартиру по ипотеке – это документ, подтверждающий наличие обязательства, с оформлениев в залог по нему данного имущества.
Обычно закладную подписывают во время оформления кредитного договора. Но не все банки практикуют оформление закладной. Если закладная оформляется после готовности дома и оформления права собственности (если куплено строящееся жилье), то тут нужно обратиться в банк, а далее подписать и зарегистрировать документ. Уже зарегистрированную закладную забирает из Росреестра сотрудник банка.
Прописка и получение вычета
Сразу после завершения сделки вы можете оформить так называемую прописку. Более официальным термином является регистрация. Она бывает двух видов:
- Постоянная – бессрочная по месту жительства, в паспорте стоит именно она.
- Временная – по месту пребывания.
Для оформления регистрации нужно:
- подготовить паспорт и документ, подтверждающий право собственности;
- подать два заявления (на выписку и регистрацию) через Госуслуги, МФЦ или районное отделение МВД.
Оформление регистрации происходит бесплатно.
Теперь обратимся к налоговым вычетам за имущество. Он рассчитывается в размере 13% от расходов на приобретение недвижимости. Лимит – 2 миллиона рублей. Так что максимальная сумма, которую можно вернуть – 260 тысяч рублей.
При наличии ипотеки максимальная сумма возврата лимитирована 3 миллионами рублей. Поэтому можно получить до 390 тысяч рублей.
Налоговый вычет можно получить в разных ситуациях:
- недвижимость приобретена на личные средства;
- квартиру купили в кредит;
- был построен частный дом и имеется подтверждение расходов на строительство.
Могут ли отказать в ипотеке после одобрения
Банки могут отказать в кредите даже после его предварительного одобрения. Это может произойти по нескольким причинам:
- Изменение финансового положения заемщика. Если после одобрения кредита у заемщика изменилось финансовое положение (например, потеря работы или ухудшение кредитной истории), банк может пересмотреть решение.
- Недостаточно документов. Если заемщик не предоставил все необходимые документы или информация оказалась недостоверной.
- Изменения в кредитной политике банка. Банк может изменить свои условия кредитования или политику в отношении определенных категорий заемщиков.
- Оценка залога. Если кредит обеспечен залогом и его оценка оказалась ниже ожидаемой, это может стать основанием для отказа.
- Нарушение условий. Если заемщик нарушает условия, на которых был дан кредит (например, не предоставил запрашиваемую информацию).
Даже если кредит был предварительно одобрен, окончательное решение зависит от множества факторов.
Когда можно подать повторную заявку
На законодательном уровне нет действующих ограничений по количеству и частоте заявок на кредит. Но согласно политике большинства банков, обычно повторное рассмотрение происходит спустя два месяца после отказа.
И напоследок еще один совет – после завершения сделки по покупке недвижимости создайте финансовую подушку безопасности. Это поможет вам справиться с непредвиденными расходами и обеспечит стабильность в период погашения кредита.
Наконец, помните, что ипотека – это не просто долг, а возможность создать уютный дом для себя и своей семьи. Подходите к этому процессу осознанно, и пусть ваше новое жилье станет местом, где будут создаваться самые лучшие воспоминания.
А подобрать лучший вариант недвижимости для вас могут специалисты etagi.com. Они же проконсультируют по лучшим ипотечным ставкам и полностью проведут сопровождение сделки.