Во второй части гайда мы рассказали, как сделать первичный отбор вариантов, как общаться с агентами и как ориентироваться на рынке, чтобы найти подходящие объекты. Вы уже должны были собрать начальную информацию о приглянувшихся вам вариантах, но пока без глубокого анализа.
Теперь важно провести более тщательное изучение этих объектов, чтобы избежать проблем при сделке и в будущем. Напоминаем, что в Италии практически нет «идеальных» объектов.
Шаг 9. Выбор варианта для детального анализа
Проверить документы по множеству вариантов просто не хватит времени, даже если агент будет работать на полную отдачу, не говоря уже о вас.
Однако, как только вы найдете хотя бы один подходящий для покупки вариант, стоит начать его более тщательное изучение.
При этом вы можете продолжать смотреть новые объекты, которые появляются на рынке, и отбирать их для дальнейшего анализа.
Шаг 10. Запрос основных документов на квартиру
На следующих этапах нужно будет проверить «чистоту» документов на недвижимость: соответствует ли информация о собственнике, когда и каким образом права собственности были переданы, учтены ли все изменения в квартире и другие важные моменты.
Это простые, но важные проверки, которые помогут вам убедиться в нескольких ключевых аспектах:
🔶 Это жилье соответствует вашим целям и задачам покупки (например, если вы планируете сдавать квартиру в посуточную аренду, убедитесь, что кондоминиум не запрещает такие действия).
🔶 Покупка не приведет к неожиданным расходам в ближайшем будущем (например, убедитесь, что не ожидаются крупные расходы на общедомовые нужды, которые вам придется оплачивать).
🔶 Ваш агент проверил все детали, и информация, которую он предоставил, совпадает с вашей, что подтверждает его добросовестность и способность провести более глубокую проверку, если возникнет такая необходимость.
❗ Мы предоставляем базовый и достаточный список документов для наиболее распространенного случая: покупка квартиры (не дома) во вторичном рынке физическим лицом у другого физического лица. Для сделок с другими видами недвижимости или случаями могут потребоваться дополнительные документы.
Ниже перечислены документы, которые нужно запросить в первую очередь, чтобы проверить чистоту сделки и исключить возможные проблемы с жильем.
Хозяин или агент должны предоставить вам следующие документы:
🔶 Историческая справка из кадастра (visura storica catastale)
🔶 Кадастровый план (planimetria catastale)
🔶 Акт происхождения (atto di provenienza) или декларации о вступлении в наследство (dichiarazioni di successione), если квартира была получена по наследству
🔶 Последние счета на оплату коммунальных услуг (свет и газ) (bollette luce e gas)
🔶 Счета на оплату услуг кондоминиума (bollette condominiali)
Не все документы могут быть предоставлены сразу, но вполне нормально запросить их позднее — любой опытный покупатель обязательно проверяет эти документы.
Шаг 11. Проверка информации по документам
Как изучать документы
🔸 Используйте Google Переводчик на смартфоне (функция перевода текста с фото) и нижеприведенные инструкции, чтобы разобраться в информации, содержащейся в документах.
🔸 Если какой-то фрагмент текста вам не удалось расшифровать с помощью указанного способа:
1️⃣ попробуйте использовать переводчик DeepL
2️⃣ спросите значение непонятной фразы у ChatGPT
3️⃣ или найдите перевод в полноценном онлайн-словаре.
Также можете воспользоваться нашим сервисом языковой поддержки.
Историческая справка из кадастра (visura storica catastale)
Это основной документ, который подтверждает право собственности на объект и уточняет, что этот объект представляет собой юридически. Пример документа может отличаться по формату, но все разделы, приведенные в списке ниже, должны быть в вашей справке.
❗ Обратите внимание: запросить нужно именно visura storica catastale per immobile, которая содержит полную информацию о переходах прав собственности на данный объект. Она должна быть именно для конкретного объекта недвижимости (per immobile), а не для физического лица. Нас интересует, принадлежит ли именно эта квартира указанному владельцу и есть ли на ней ипотека.
Что важно прочесть в этой справке:
🔸 [1] Кадастровые координаты (foglio, particella, subalterno) — они должны совпадать во всех документах и понадобятся для запроса онлайн-версий справок.
💡 Если возникают несоответствия с адресом в разных документах (что бывает довольно часто), то номера foglio, particella, subalterno помогут удостовериться, что речь идет о том же объекте.
💡 На этой карте можно сверить соответствие кадастровых координат адресу. Укажите регион, провинцию и коммуну, введите номера foglio и particella. Карта не покажет точный адрес, но если фиксируется схожесть одних контуров с другими, как на картинке ниже — с вероятностью 99% все в порядке.
🔸 [2] Категория недвижимости (Categoria в разделе Classamento) — для жилой недвижимости это должна быть категория из группы A¹ (подробно о категориях ниже). Напоминаем, что объект, относящийся к нежилой категории, не подойдет для получения ВНЖ и других документов.
🔸 [3] Точный адрес недвижимости (Indirizzo) — он должен совпадать во всех документах. Также важно убедиться, что объект, который вы рассматривали, действительно находится по этому адресу.
🔸 [4] Данные по общей площади объекта (Dati di superficie totale) — убедитесь, что площадь, указанная в справке, совпадает с данными от агента или из объявления.
🔸 [5] Имя владельца недвижимости, количество владельцев и обстоятельства переходов прав собственности (в разделе Intestati catastali) — если у объекта несколько владельцев, уточните у агента, все ли они согласны с продажей.
🔸 [6] Доля в жилье, принадлежащая каждому из собственников — например, если указано, что три собственника имеют равные доли, это нужно учесть.
🔸 [7] В разделе Dati di classamento могут быть указаны ограничения, связанные с исторической ценностью здания (будет написано Vincolo culturale/storico/artistico). Если это так, ключи от купленной квартиры можно будет получить только через 60 дней после нотариальной регистрации договора, а ремонт может стать более сложным.
🔸 [8] История перехода прав собственности (Storia degli intestati dell’immobile) — она должна совпадать с данными, которые вам сообщили и которые вы увидите в других документах.
¹ Описание категорий жилой недвижимости
Группа A состоит из 11 категорий. В документах они обозначаются как A/4a), и буква после номера категории (от A до F) зависит от оценочной доходности объекта, что, в свою очередь, влияет на его финальную кадастровую стоимость.
Расшифровка категорий A1–A11:
🔸 A1 – Abitazioni di tipo signorile
Жилье высокого класса, обычно расположенное в престижных районах, с высококачественной отделкой и оборудованием.
🔸 A2 – Abitazioni di tipo civile
Обычные городские квартиры и дома средней стоимости с нормальным уровнем комфорта.
🔸 A3 – Abitazioni di tipo economico
Квартиры и дома более доступного уровня, удовлетворяющие базовым стандартам.
🔸 A4 – Abitazioni di tipo popolare
Социальное жилье, доступное по цене и с минимальными удобствами.
🔸 A5 – Abitazioni di tipo ultrapopolare
Очень дешевые квартиры, удовлетворяющие базовым стандартам проживания.
🔸 A6 – Abitazioni di tipo rurale
Обычное жилье в сельской местности, часто простое и функциональное.
🔸 A7 – Villini
Малоэтажные дома с небольшими участками земли, как правило, в пригородах.
🔸 A8 – Ville
Роскошные отдельные дома с большими участками земли, часто с бассейнами и садами.
🔸 A9 – Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici
Исторически значимые здания и дворцы, часто охраняемые государством.
🔸 A10 – Uffici e studi privati
Помещения, используемые для офисов и частных студий.
🔸 A11 – Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi
Специфические типы жилых объектов, такие как домики-трулли в Апулии.
Что важно при покупке:
На этапе покупки важно определить, можем ли мы купить жилье как prima casa (с налогом около 2%) или нет.
Жилье категорий A1, A8 и A9 не подходит для prima casa, и налог с покупки такого жилья составит около 9%.
Кадастровый план, planimetria catastale
❗ В первую очередь важно проверить совпадение данных, полученных от агента, с данными из других документов:
🔸 Адрес жилья
🔸 Кадастровые координаты (foglio, particella, subalterno)
Это технический чертеж объекта недвижимости, на котором отображены все внутренние помещения с указанием их назначения (если назначение не указано, то это жилая комната). Пример.
Необходимая информация может быть расположена в разных частях справки, но все данные обязательно должны присутствовать. В нашем примере:
По чертежу можно удостовериться, что в этом жилье не было незаконных перепланировок.
То есть, при наличии этого чертежа на очередном просмотре объекта, вам нужно:
🔸 Убедиться, что все стены, двери и окна расположены именно там, где они указаны на чертеже, и что никаких снесенных или новых стен нет.
🔸 Убедиться, что каждое помещение используется по своему назначению, как указано в чертеже. Например, если комната указана как спальня, она не должна быть переоборудована под кухню, а кладовка не должна быть превращена в ванную.
Обратите внимание: длина, ширина и площадь помещений обычно не указываются в этом документе. Изменения в размерах не фиксируются, и несоответствие ширины какого-либо окна, дверного проема, коридора и т.д. реальности не считается проблемой. Главное — убедиться, что все элементы находятся на своем месте.
Акт происхождения, atto di provenienza
❗ В первую очередь проверьте совпадение с данными от агента и другими документами:
🔸 Адреса жилья
🔸 Кадастровых координат (foglio, particella, subalterno)
🔸 Имени собственника, даты и места его рождения, его codice fiscale
Этот документ представляет собой предыдущий договор купли-продажи. Он необходим, если собственник приобрел жилье (а не получил его по наследству), и позволяет отслеживать передачу прав собственности на объект.
В оригинале акт вам не выдадут — он хранится в нотариальном архиве. Вам предоставят копию (copia conforme all’originale), и на каждом развороте этой копии должна быть «живая» подпись нотариуса рядом со штампом. На полях первой страницы обязательно должна быть отметка о регистрации с датой.
Декларации о вступлении в наследство, dichiarazioni di successione
❗ В первую очередь проверьте совпадение с данными от агента и данными в других документах:
🔸 Адреса жилья
🔸 Кадастровых координат (foglio, particella, subalterno)
🔸 Имени собственника, даты и места его рождения, его codice fiscale
Если собственник жилья получил его по наследству, необходимо запросить декларации о вступлении в наследство (dichiarazioni di successione) после смерти предыдущих владельцев. Если квартира была унаследована от 2+ родителей, вам нужно будет предоставить декларации о наследстве от каждого из них. Пример декларации по ссылке.
На одном из первых листов декларации будут указаны данные умершего (Dati del defunto).
Далее, в списке наследников (Eredi, legatari e altri soggetti) найдите имя текущего собственника и номер, который ему присвоен на следующих страницах (например, EA1).
Затем, на листе с названием Attivo ereditario catasto fabbricati, будет указан адрес интересующей квартиры. Ниже, под заголовком Devoluzione, в левом столбце вы найдете цифру, которая должна совпадать с номером собственника в списке наследников (если номер в списке был обозначен как EA1, то здесь вы увидите 1). Доля каждого наследника в собственности (Quota di devoluzione) должна соответствовать доле, указанной в кадастровой справке.
Повторите такую же проверку для второго родителя, если квартира была унаследована от двух собственников.
Наконец, убедитесь, что все данные и их хронология совпадают с информацией в исторической справке из кадастра.
Счета, bollette
❗ Проверьте совпадение с данными от агента и данными в других документах:
🔸 Адреса жилья
🔸 Имени собственника, его codice fiscale
Есть два основных вида счетов, с обоими нужно ознакомиться:
🔶 Последние счета на оплату коммунальных услуг (свет и газ, bollette luce e gas) — помогут вам оценить возможные будущие расходы на электричество, газ, а также отопление (если оно автономное, то включается в счет за газ).
Кроме того, в счетах за свет будет указана мощность подачи электроэнергии в квартиру (potenza contatore) — есть вероятность, что вам потребуется увеличить эту мощность. Запомните это значение, так как позже вам нужно будет обратиться к электрику для уточнений.
🔶 Счета на оплату услуг кондоминиума (bollette condominiali) — необходимы для оценки расходов на воду, обслуживание подъезда, лифта, консьержа и другие услуги, а также отопление (если оно centralizzato, то есть поставляется кондоминиумом). Обычно такие счета приходят раз в год, с разбивкой на 4 квартала.
Первая проверка документов: итог
Если при проверке этих документов проблем не возникло — можно двигаться дальше. В случае сомнений по каким-либо вопросам, проконсультируйтесь с агентом.
Шаг 12. Проверка кондоминиума
После проверки документов на квартиру запросите у агента или собственника следующие документы кондоминиума:
🔶 Устав (правила) кондоминиума — он же statuto condominiale
🔶 Сметы — за прошлый год и план на будущий год — они же bilancio
🔶 Протоколы последних собраний — они же verbale di assemblea
Обращаем внимание: способ получения документов кондоминиума тот же — от хозяина или агента. Администратор кондоминиума не может предоставить эти документы постороннему лицу.
Их проверка так же важна, как и проверка документов на квартиру. Мы знаем немало случаев, когда покупатели сталкивались с непредвиденными расходами из-за неучтенных внеочередных затрат кондоминиума.
🔶 Устав (правила) кондоминиума. Этот документ важно изучить первым, так как в нем могут быть положения, которые вас не устроят. Например, может быть прописан запрет на сдачу квартир в посуточную аренду. Также могут быть и другие ограничения, которые стоит заранее узнать.
🔶 Сметы — 1️⃣ за прошлый год и 2️⃣ план на будущий год (bilancio). Эти отчеты содержат информацию о запланированных работах, которые могут повлиять на ваши расходы.
Обратите особое внимание на расходы, связанные со spese straordinarie — внеочередными или чрезвычайными расходами. Это могут быть работы по реновации фасада, установке лифта или ремонту крыши, которые обычно требуют больших вложений.
Также здесь будет информация о расходах на кондоминиум каждого жильца — в таблице подобного вида:
Найдите строку с именем актуального собственника и сверьте суммы его расходов с тем, что вам сказали и с ранее полученными счетами.
Нюансы: лифт
Если в доме есть лифт, обратите внимание на детализацию платежей жильцов, которая обязательно будет в дальнейшем разделе документа. Отсутствие сумм в графе Ascensore означает, что хозяин квартиры не может пользоваться лифтом — в этом случае, не сможете воспользоваться лифтом и вы, если не внесете платеж за его использование.
1 — не пользуются лифтом, так как это жильцы первого этажа
2 — не могут пользоваться, так как не платили за установку лифта
Обратите внимание: доступ к лифту у собственника жилья теряется не из-за того, что не вносятся регулярные платежи за его использование (таких платежей нет — существует только общий счет за услуги кондоминиума), а из-за отказа от участия в установке или ремонте лифта.
То есть, если хозяин квартиры не может пользоваться лифтом — это значит, что когда кондоминиум устанавливал лифт или проводил капитальный ремонт, собственник не участвовал в этих расходах. И если вы захотите пользоваться лифтом, вам нужно будет внести крупный платеж — эта сумма будет меньше, чем когда-то взяли с жильцов за установку или ремонт лифта, но она все равно может быть значительной.
💡 Рекомендуем также обратить внимание на количество квартир в подъезде, которые действительно пользуются лифтом. Часто причиной высоких счетов за кондоминиум может быть то, что лифт используется лишь несколькими жильцами.
Другие нюансы
Кроме того, если отопление в квартире предоставляется через кондоминиум (centralizzato, т.е. не автономное), имейте в виду, что когда кто-то из жильцов не платит за отопление, его долги могут быть распределены между остальными жильцами пропорционально. Эти данные можно найти в сметах.
💡 Также стоит обратить внимание на доли, в которых жильцы оплачивают кондоминиум. Они могут быть указаны в графах M▯. Заметьте, что доли могут различаться для разных жильцов и для разных услуг: например, одни доли — для отопления, другие — для лифта и т. д.
Протоколы последних собраний
Эти документы помогут узнать о запланированных работах, а также понять, какие вопросы обсуждаются в доме, какие есть проблемы и жалобы по поводу работы кондоминиума.
ВАЖНО! Те внеочередные расходы, которые были утверждены до продажи вам объекта, будут указаны как deliberati в сметах кондоминиума, и эти расходы должны быть оплачены текущим владельцем.
Что же касается планируемых внеочередных расходов, то узнать о них можно только из протоколов собраний кондоминиума. В случае их утверждения в будущем, оплачивать их придется вам.
Важно иметь в виду то, что не все обсуждаемые работы обязательно будут утверждены. Однако если вы видите, что дорогие работы уже долго обсуждаются и постоянно выносятся на голосование, то, скорее всего, их утвердят в будущем.
Шаг 13. Перепроверка документов по онлайн-версиям
Некоторые документы можно заказать онлайн, и это обязательный шаг для проверки подлинности и актуальности бумажных версий.
Процесс следующий:
1️⃣ Получаете документ на бумаге.
2️⃣ Заказываете его онлайн.
3️⃣ Важно: по онлайн-версии обязательно проверяете не только подлинность, но и актуальность данных.
Есть множество сервисов для заказа справок, например, недорогой ReteVisure.it, но вы также можете воспользоваться любым другим коммерческим сервисом. Просто поищите название документа в интернете. Для оплаты потребуется иностранная карта.
💡 Вам понадобятся visura storica и visura ipotecaria. Некоторые сервисы предлагают акции, при которых второй документ будет бесплатным при заказе первого.
Запрос visura storica catastale
Обращаем внимание, что нужно запросить именно visura storica catastale, которая содержит все данные о переходах прав собственности на объект в прошлом. Она должна быть выписана per immobile — то есть, по конкретному объекту недвижимости, а не по человеку. Пример.
Если в онлайн-сервисе вы не видите visura storica в списке доступных справок, это не значит, что ее нельзя заказать. Например, на сайте ReteVisure.it в форме заказа есть пункт Tipo di visura, где нужно выбрать Storica, чтобы получить нужный документ.
При сравнении офлайн- и онлайн-версий важно убедиться, что данные в бумажной версии совпадают со справкой из базы. Внимательно проверяйте примечания справа, подобные этим:
Такие примечания могут сообщать о регистрации изменений в инстанциях. Поскольку эти отметки легко подделать на бумаге, очень важно сверить их с документом из базы.
Запрос planimetria catastale
Этот документ обязательно нужно заказать онлайн, так как на предоставленном вам чертеже могут быть изменения, которые еще не зарегистрированы в коммунальных органах. Пример.
Однако эту справку может заказать онлайн только владелец жилья или агент.
Возможно, планиметрию, которую вам уже предоставили, тоже взяли из интернета — но важно удостовериться, насколько она актуальна (дата выгрузки всегда указана на листе с чертежом). Если версия чертежа старше одного месяца или дата его выдачи неясна, настоятельно рекомендуем попросить владельца или агента предоставить вам свежую версию из базы.
Получив планиметрию из базы, распечатайте ее, сравните даты выдачи обеих версий и тщательно сверьтесь с предоставленной ранее. Все элементы чертежа, включая расположение стен, окон, дверных проемов и названия помещений, должны полностью совпадать между двумя версиями.
Шаг 14. Уточнение деталей
Во-первых, пробегитесь глазами по второй части гайда — в ней упоминаются многие вещи, которые нужно проверить на первом и последующих просмотрах, и скорее всего, вы не успели выяснить все эти моменты. Откройте свою гугл-таблицу, пересмотрите фото и видео с просмотров и вспомните, что еще осталось неясным.
Дополнительно к этому:
🔶 Спросите о контрактах на свет и газ. При покупке квартиры вам нужно будет заключить новые контракты на эти услуги. Существует два способа заключения контрактов:
1️⃣ Voltura — это заключение нового договора на основе текущего. Это можно сделать заранее, до сделки, и поставщики услуг возьмут за это небольшую комиссию. Услуги будут предоставляться без перерыва, и вы не обязаны оставаться с тем же поставщиком, можете выбрать нового. Однако не все владельцы квартир согласны на этот вариант.
2️⃣ Attivazione — вариант, при котором продавец закрывает свои контракты, и вам нужно будет заключить новые «с нуля». Это дороже и предусматривает перерыв в предоставлении услуг до 10 дней.
🔶 Сохраните фотографии всех счетов за свет и газ. Это поможет избежать проблем при перезаключении контрактов на ваше имя.
❗ В квитанциях будут указаны коды POD (для электричества) и PDR (для газа). Сфотографируйте эти счета, а лучше еще отдельно запишите эти номера.
🔶 Спросите о наличии сертификатов пригодности для проживания (di agibilità) и соответствия систем (di conformità impianti). Эти документы не обязательны, но если они есть и достаточно свежие, это говорит о хорошем состоянии всех коммуникаций в квартире, что значительно снижает вероятность возникновения проблем в будущем. Наличие этих сертификатов может оказать влияние на ваш окончательный выбор.
🔶 Узнайте, когда последний раз чистили газовый котел и были ли проверки безопасности. Эта информация записана в буклете libretto della caldaia. Газовый котел должен чиститься ежегодно, а проверки безопасности и эффективности — каждые два года. Если в буклете отсутствуют записи за последние два года, это может привести к штрафу и указывать на потенциальные проблемы с безопасностью. Также важно узнать, есть ли действующие контракты на обслуживание газового котла и кто отвечает за регулярное техническое обслуживание.
🔶 Наведите справки о ближайших детских садах и школах. Не полагайтесь только на отзывы в интернете, сходите сами в учебные заведения и поспрашивайте соседей.
🔶 Узнайте обо всех интернет-провайдерах, доступных в доме. Начните с того, чтобы написать основным провайдерам (Tim, Fastweb, Vodafone) в WhatsApp и спросить, доступен ли интернет по данному адресу. Затем ознакомьтесь с актуальными тарифами на сайтах провайдеров. Тарифы одинаковы по всей стране.
🔶 Проверьте транспортную доступность жилья. Если вы планируете часто передвигаться по городу, убедитесь, что жилье удобно расположено. Используйте приложение Moovit для изучения маршрутов и интервалов движения как для личного, так и для общественного транспорта. Поспрашивайте местных жителей о работе транспорта, узнайте о ценах и видах билетов.
Если квартира находится в пригороде, ознакомьтесь с расписаниями автобусов и поездов на сайтах Omio и Trenitalia. Обратите внимание на цены билетов, частоту рейсов по воскресеньям, промежуточные остановки и конечные точки маршрутов.
Шаг 15. Проверка на обременения
Чтобы убедиться, что на жилье нет обременений, необходимо запросить visura ipotecaria (пример), документ, который можно заказать онлайн.
Важно заказывать справку per immobile — то есть по объекту недвижимости, а не по человеку.
❗ Запросить эту справку невозможно в провинциях Тренто, Больцано, Гориция и Триест.
Справка содержит записи трех видов: trascrizione, iscrizione и annotazione. Каждую из них нужно перевести и внимательно понять их хронологию и логику.
Записи типа Trascrizione фиксируют акты передачи имущества и наложения обременений.
Записи Iscrizioni могут содержать информацию о наличии ипотечных кредитов, выданных под покупку данного жилья.
Но помимо этого нужно обратить внимание и на пункты Annotazione. Они фиксируют изменения, в том числе снятие обременений — в частности, это погашение ипотеки.
Имейте в виду:
Наличие непогашенной банковской ипотеки на жилье не является препятствием для его приобретения.
Такая информация будет указана в справке как:
ipoteca + название банка
Однако, если в документе указано наличие другого типа кредита — например, судебной ипотеки, то перед покупкой такого жилья необходимо обязательно проконсультироваться с агентом.
Шаг 16. Проверка с помощью специалистов
Этот этап предстоит пройти уже только с одним из оставшихся лучших вариантов:
1️⃣ Даже если квартира требует ремонта, настоятельно рекомендуем заранее проверить состояние электрики, сантехники, канализации, систем кондиционирования и отопления, а также риски образования плесени.
Это особенно актуально для квартир с хорошим ремонтом, где, несмотря на внешнюю идеальность, могут скрываться проблемы.
2️⃣ В некоторых случаях вам нужно будет нанять специалиста-геометра или техника для проверки.
Проверка систем
Не рекомендуется выбирать специалистов по наводке агента или собственника. Лучше найти их через знакомых или с лучшими отзывами на сервисе ProntoPro.
🔶 Проверка электрики (электрик — elettricista): Попросите электрика проверить состояние проводки, автоматов для защиты от коротких замыканий, выключателей, розеток. Определитесь с его помощью, нужно ли увеличить мощность подачи электроэнергии (potenza contatore), исходя из того, сколько устройств вы планируете использовать одновременно (кондиционеры, стиральные машины, посудомоечные машины, духовки, микроволновки…).
🔶 Проверка сантехники, канализации, отопления, кондиционирования (специалист — termoidraulico): Этот специалист проверит сантехнику, холодное водоснабжение, трубы, сливы, стояки и канализацию. Если канализационные сливы прокачиваются в стояк с помощью насосов, это может привести к частым засорам и другим проблемам. Он также проверит систему отопления, проконсультирует по выбору или улучшению отопления и подтвердит, будет ли микроклимат комфортным в зимний период.
Эти проверки помогут вам быть уверенными в будущем состоянии всех систем квартиры.
🔶 Проверка систем кондиционирования: проверку можно провести либо с помощью специалиста termoidraulico, либо с tecnico assistenza condizionatori.
Если кондиционер уже установлен в квартире, специалист оценит его работоспособность, необходимость ремонта или замены. Если кондиционера нет, он подскажет, где лучше его установить, какой мощности и сколько кондиционеров потребуется для этой площади.
Дополнительные вопросы, которые стоит задать специалисту, включают:
🔸 Где лучше всего установить кондиционер и почему?
🔸 Как будет влиять ориентация квартиры на стороны света и ее расположение на этаже на циркуляцию воздуха?
🔸 Как будет осуществляться проветривание квартиры без кондиционера?
🔸 В каких помещениях существует риск возникновения влажности и плесени?
🔸 Какие меры можно принять для уменьшения этого риска, например, установка влагостойких панелей?
Проверка на плесень
Хотя некоторые аспекты плесени можно обсудить с сантехником, для более точной оценки нужно будет пригласить специалиста muratore (строителя, мастера по ремонту). Этот профессионал поможет оценить риски возникновения плесени в квартире, учитывая такие факторы, как трещины на стенах, накопление влажности в углах и условия фасада дома.
Проведение этой консультации особенно важно в старых домах, квартирах у моря и зданиях с потенциальными проблемами в вентиляции.
Проверка геометра
Если вам кажется, что в квартире было много изменений, например, перепланировка, то вам стоит обратиться к geometra. Важно: вам нужен будет местный геометр — работающий по правилам вашей коммуны, имеющий «выходы» на инстанции и других специалистов в вашей коммуне.
Он поможет:
🔶 Подтвердить, что все изменения в квартире были должным образом зарегистрированы в коммуне.
🔶 Обсудить, какие работы необходимо согласовать с кондоминиумом или местными властями, а также какие могут быть запрещены.
🔶 Если квартира требует ремонта, геометр подскажет, что можно улучшить, например, систему отопления или кондиционирования, и какие работы могут быть ограничены.
🔶 Геометр также поможет вам с получением справки для воссоединения семьи, проверив соответствие жилья стандартам, таким как минимальный метраж на человека.
Этот специалист станет важным звеном на пути к оформлению покупки и обеспечению правильности всех изменений в квартире.
Выводы
Мы подробно описали сложный процесс выбора подходящего жилья. Для иностранца, особенно не владеющего языком, все эти шаги требуют внимательности при изучении документов, готовности к повторным визитам по интересующим адресам, способности обсуждать проблемы и задавать важные вопросы. Все это сопровождается постоянным использованием методов для преодоления языкового барьера.
Мы понимаем, что, оценив трудозатраты на все эти действия, вы можете захотеть пропустить часть шагов. Однако настоятельно рекомендуем переубедить себя и найти силы для добросовестного выполнения каждого из них. По нашим наблюдениям, примерно половина покупателей жилья в Италии сталкиваются с проблемами, которые могли бы быть предотвращены при более тщательном подходе к выбору, анализу и проверке вариантов.
Проблемы могут проявиться не только в лишних расходах. Кто-то забывает номера POD и PDR, что приводит к потере времени и нервов при восстановлении этих данных для перезаключения контрактов. Другие сталкиваются с запретом на сдачу квартир в посуточную аренду, меняя свои планы по заработку. Некоторые не учитывают важную деталь — категорию жилья, и покупают гараж вместо квартиры, что мешает получению ВНЖ. Третьи сталкиваются с бюрократическими трудностями, согласовывая ремонт.
Перед тем как вложить значительную сумму в покупку недвижимости в Италии, крайне важно собрать максимальную информацию о выбранных объектах. Это не только упростит выбор, но и поможет избежать неприятных сюрпризов в будущем.
Мы желаем вам удачи и напоминаем, что можем помочь в подборе и анализе недвижимости в Италии, а также обеспечить выполнение всех этапов сделки. Оставьте заявку на бесплатную консультацию.
В следующей части гайда мы расскажем о процессе подготовки и заключения сделки купли-продажи недвижимости в Италии.