Что изменится в индивидуальном жилищном строительстве с точки зрения закона?
Сегмент ИЖС в регионах Черноземья продолжает расти – и это несмотря на общую тенденцию к замедлению рынка и отмену ряда льготных программ. По общероссийской статистике, каждый десятый кредит выдается на строительство частного дома, что формирует потребность в изменении законодательства – и не всегда в лучшую для покупателя сторону. Один из таких кейсов рассматривает редакция «Абирега».
По объемам ввода жилья в Черноземье традиционно и безоговорочно лидирует Воронежская область с показателем около 2 млн кв. м на 2023 год. Такие данные приводит Росстат. Примечательно, что в структуре ввода в большей части регионов России существенный перевес остается за индивидуальным жильем. Не снижается спрос на жилье и земельные участки и в приграничье.
Банки развивают новые механизмы финансирования индивидуального жилья, направленные на легализацию и прозрачность этого рынка строительства, например применение эскроу-счетов, что обеспечивает безопасность денежных средств граждан. Это позитивный сигнал для тех, кто решил перебраться за город. Но есть тонкости: «добровольно-принудительное» ускорение процессу могут придать федеральные нововведения. С 2025 года установлен предельный срок освоения земли под ИЖС – три года, в которые нужно начать строиться или хотя бы подготовить участок. Основанием для штрафа планируют считать в том числе неиспользование или отсутствие ремонта хозяйственных построек в течение пяти и более лет.
«Если кадастровая стоимость определена, то оштрафованный гражданин обязан будет заплатить 1-1,5% кадастровой стоимости, но не менее 20 тыс. рублей. Для юридических лиц – 3-5%, но не менее 400 тыс. рублей. Если же кадастровая стоимость не определена, штраф для физических лиц составит 20-50 тыс. рублей, а для юридических – 400-700 тыс. рублей», – сообщают СМИ со ссылкой на законодательство.
Эксперты объясняют это решение потребностью в уменьшении количества заброшенных участков и судебных споров, а вот «практики» рынка считают такой срок нереалистичным. Так, в Белгородской области уже более 20 лет реализуется и развивается системный подход к развитию индивидуального строительства. От лица региона эту функцию выполняет Белгородская ипотечная корпорация.
В ответ на наш запрос генеральный директор АО «БИК» Павел Деревянко дал следующие комментарии: с одной стороны, жесткие и узкие временные рамки сроков ввода жилья на приобретенном земельном участке позволят более качественно планировать бюджетные программы и сократить сроки обеспечения необходимой инфраструктурой массивов ИЖС. Кроме того, ввод жилья на территории является одним из основных показателей для привлечения средств федерального бюджета на реализацию целевых программ.
Есть и бытовые плюсы: сократится количество пустующих участков, которые, как правило, зарастают сорной растительностью, становятся стихийными площадками для складирования бытового мусора, а во время засухи в летний период фактически являются источником повышенной опасности из-за возможных возгораний.
«С другой стороны, наш опыт и анализ почти 20-летней статистики ввода жилья на реализуемых БИК земельных участках говорит о том, что три года – это слишком мало. В 90% случаев строительство осуществляется хозяйственным способом, поэтапно, без привлечения специализированных строительных компаний в формате генподрядчика. Растягивание сроков приводит к ежегодному удорожанию строительства и в условиях ограниченного семейного бюджета – <…> к переносам последующих этапов. По нашей статистике, большая часть семей завершает строительство через пять лет с момента приобретения земельного участка. Если усредненно, то реальным будет срок от 5 до 7 лет. Таким образом, изначально сжатый срок, с одной стороны, стимулирует граждан к строительству с привлечением специализированных организаций и применению более современных технологий строительства, в том числе с привлечением банковского финансирования. С другой – когда по тем или иным причинам такой возможности у застройщика не будет, это повлечет формирование несоразмерной «штрафной» нагрузки. И здесь либо сроки окончания строительства еще вырастут, либо гражданин будет вынужденно отказываться от земли», – рассказал господин Деревянко.
Новая норма может повлиять и на показатели продажи земли без подряда. По словам экспертов, для понимания ее эффекта нужно дождаться, пока на федеральном уровне утвердят признаки неосвоенного участка. Возможно снижение инвестиционного спроса, ведь в случае с ним землю покупают «на будущее». Как поведет себя рынок на практике, в этой истории действительно покажет время.