Обстоятельства дела
В 2016 году Клинский муниципальный район и «Компания ТехноСтройОлимп» заключили инвестиционный контракт на строительство девятиэтажного жилого дома. В контракте было указано, что муниципальному образованию полагается доля в 10% от общей площади помещений построенного и введенного в эксплуатацию дома. Это около 612,09 м², которые инвестор-застройщик обязан передать обманутым дольщикам, пострадавшим из-за других проблемных объектов, по отдельно заключенным договорам купли-продажи или договорам долевого участия. Площадь передается обманутым дольщикам в счет первоначально оплаченного взноса. Также инвестор-застройщик обязался заключить договоры долевого участия или купли-продажи объектов недвижимости с обманутыми дольщиками до 31 декабря 2016 года.
Под обманутыми дольщиками контракт подразумевает физических лиц, признанных таковыми муниципальным образованием в установленном законом порядке, а также объекты недвижимости, внесенные в соответствующий реестр. В данном деле обманутые дольщики являлись стороной договора долевого участия, заключенного с недобросовестным застройщиком — обанкротившимся обществом «КлинСтройДом».
Однако инвестор-застройщик не заключил договоры долевого участия и купли-продажи объектов недвижимости с некоторыми обманутыми дольщиками. Это стало основанием для подачи муниципалитетом искового заявления.
Позиция нижестоящих инстанций
В ходе судебного разбирательства было установлено, что права всех заявленных дольщиков были восстановлены, за исключением одной семьи В. Суды трех инстанций, отказывая в удовлетворении исковых требований, указали, что семья В. за заключением договора долевого участия в соответствии с условиями инвестиционного контракта никогда не обращалась. Соответственно, застройщик не мог нарушить их права. Суды также пришли к выводу, что после передачи застройщиком площадей муниципалитет утратил право требования к застройщику.
Мнение ВС
Дело было передано в ВС, который не согласился с выводами нижестоящих судов. ВС отметил, что муниципалитет не получил полностью свою долю, в том числе часть, причитающуюся семье В. Поэтому стороны дела являются надлежащими.
ВС разъяснил, что конечным результатом исполнения обязательств застройщика является фактическое предоставление обманутым дольщикам жилых помещений, вне зависимости от того, обратились ли они за этим. Экономколлегия подчеркнула, что необращение семьи В. к застройщику не может оправдывать его бездействие по исполнению контракта в части фактического предоставления обманутым дольщикам жилых помещений:
«Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями».
Позиция ВС примечательна тем, что суд не допустил возложения дополнительных обязанностей на слабую сторону договора — физическое лицо. Нередко ситуация с механизмом восстановления прав в результате обмана остается без должного внимания. Физическое лицо, понесшее существенные материальные убытки, остается один на один с проблемой, что особенно затруднительно, если человек не обладает специальными знаниями о механизме восстановления своих нарушенных прав.
Эксперты K&P.Group надеются, что подобная практика по защите прав обманутых дольщиков станет повсеместной и будет нацелена на максимально возможный и прозрачный порядок компенсирования потерь. Бремя ответственности, включая бездействие, должно нести то лицо, которое обязано предоставить жилье дольщику.
☎️ Контакты для связи с K&P.Group
Сайт K&P.Group: knpgroup.ru
ТГ-канал K&P.Group: https://t.me/knp_group
Электронная почта K&P.Group: buro@knpgroup.ru